Аренда и покупка жилья в Казахстане: все менее доступно

5 сентября, 2024

Купить жилье в Казахстане – задача не самая простая. Доходы большей части общества непропорционально ниже постоянно растущих цен на недвижимость, а высокие ипотечные ставки проблему, очевидно, не решают. Выход из этой ситуации многие находят в аренде, но и здесь ситуация не сильно лучше. Нестабильный рынок, завышенные цены, недобросовестные риелторы, низкое качество квартир – вот с чем сталкивает потенциальный арендатор.

В январе исследовательский центр Jusan Analytics составил индекс доступности жилья в Казахстане. Он высчитывается как отношение средней рыночной стоимости квартиры площадью 45 квадратных метров к среднегодовому доходу среднестатистической семьи. Индекс составил 5,2 балла. Означает это, что для покупки квартиры одной семье нужно копить 5 лет, с учетом того, что весь доход пойдет только на будущую покупку. По словам аналитиков центра, при коэффициенте больше пяти считается, что жилье не доступно большинству населения.

А если учесть и другие траты – еда, одежда, лечение, образование и хоть какой-нибудь досуг – индекс доступности жилья в Казахстане составит 10,2 балла. Неудивительно, что аренда для многих становится выходом, по крайней мере в среднесрочной перспективе. Ну, а к старости, может, удастся и собственное жилье купить. Чтобы потом хотя бы детям завещать.

Жить слишком дорого и сложно

В Казахстане сейчас период традиционного роста цен на аренду жилья – с каникул в города возвращаются студенты и цены резко подскакивают. По данным Krisha.kz на 26 августа, в Алматы средняя цена за однокомнатную квартиру составляет 230 000 тенге, а за двухкомнатную 350 000. По сравнению с июлем цены выросли на 8%. Но цены росли и в июле – по Казахстану ставка за квадратный метр увеличилась на 3,6%, а в августе прибавила еще 8%. Больше всего цена за аренду выросла в Кокшетау – на 16%.

Понятно, что социального оптимизма, о котором говорит президент, от этого больше не становится. Тем более, что арендодатели склонны каждый сентябрь увеличивать цену, вне зависимости от того, на какой период был заключен договор. Если он есть, конечно.

Но цены растут не только в «студенческий сезон», а все последние несколько лет. Наибольший скачок произошел осенью 2022 года, когда в Казахстан массово въехали россияне, бежавшие от мобилизации. Динамика следующая. В декабре 2021 года в Алматы средняя цена за аренду 1 квадратного метра жилья составляла 3300 тенге. В октябре 2022 года – около 7600. Уже в декабре 2022 ставка снизилась, но не радикально – до 6200. В декабре прошло года цена снова уменьшилась и составила 5700 тенге за кв.м. А в конце августа 2024 снова произошло увеличение, как раз из-за сезонного фактора, – до 6000. Похожая ситуация и в других городах, но с гораздо меньшим порядком цен.

Как видно, хотя цены с 2022 года снизились, но до показателя 2021 года им еще далеко: в случае с Алматы разница почти в два раза. При этом доходы населения, очевидно, во столько раз не выросли – увы, на зарплаты казахстанцев наплыв россиян никак не повлиял. К тому же в некоторых городах цена с декабря 2022, наоборот, продолжила расти. Например, в Костанае 3150 тенге стоили 1 кв. м. в конце 2022 года, а в августе 2024 – уже 3800 тенге.

Но ладно бы за эти деньги жилье было качественным. К сожалению, большая часть объявлений о сдаче квартир в аренду вызывает если не ужас, то фрустрацию – мало кого обрадует перспектива жить в старой, маленькой и раздолбанной квартире за 200 тысяч тенге на окраине Алматы. Но приходится.

Разумеется, и арендаторы тоже далеко не всегда чистоплотные и добросовестные. И нередко после аренды отремонтированная квартира превращается в место, малопригодное для жизни.

Государство в этой ситуации скромно стоит в сторонке. Хотя сдача недвижимости в аренду облагается налогом, разумеется, большинство участников рынка платить его не хотят. Поэтому за редким исключением сделки по аренде проходят «в серую». Казалось бы, не такая большая сложность зарегистрировать ИП и платить 1% от дохода (для получения которого арендодатель почти ничего не делает) через мобильное приложение. Но если риски получить высокий штраф невелики, конечно, даже небольшую сумму человек предпочтет оставить у себя в кармане.

Сделки, в свою очередь, помогают заключать не менее серые риэлторы. И все обстоит хорошо до тех пор, пока обе стороны все устраивает. Но такое равновесие, мягко говоря, неустойчиво.

Государство «думает о людях»

Проблему власти в принципе понимают. По крайней мере, отдельные ее представители. Например, в прошлом году сенатор Султанбек Макежанов выразил негодование по поводу высокой цены аренды и покупки жилья и заявил, что в Казахстане «существенной поддержки нуждающихся в жилье пока не наблюдается».

В отношении очередников власти действительно пытаются что-то делать. Но действия эти либо недостаточные, либо противоречивые, либо бесполезные. В качестве еще одного примера такой деятельности можно привести принятие правил, на основании которых государство будет определять, за кого оно может частично оплачивать аренду. Частично – то есть половину суммы, за которую человек снимает жилье.

К этим категориям граждан относят лиц с инвалидностью (1 и 2 группы); семьи, воспитывающие детей с инвалидностью; детей-сирот; многодетные семьи. Однако есть важное условие: доход семьи гражданина на каждого члена семьи должен быть меньше прожиточного минимума, то есть 43 407 тенге в 2024 году. А теперь представим семью из трех человек, в которой работает только отец и зарабатывает 120 000 тенге. Отлично – если поделить на три, будет 40000, меньше прожиточного минимума. Семья живет в Караганде и планирует снять однокомнатную квартиру за 140 000 тенге – это средняя цена за однушку в августе 2024. Половину платит государство, значит семья будет платить 70 тысяч в месяц. От зарплаты отца остается 50 тысяч. Вопрос: как на эти деньги будет жить семья из трех человек? Есть, конечно, еще пособие, но и оно не покроет все расходы. Не известно также каков лимит у этой инициативы, и сколько людей в итоге смогут воспользоваться услугой.

Также правительство планировало начать регулировать деятельность риэлторов. До дела пока не дошло, но рекомендации по регулированию были разработаны. Как выразился депутат Мажилиса Олжас Куспеков, предложивший заняться этим вопросом, риэлторы создают «кабальные условия» для клиентов. В результате казахстанцы, которые обращаются к услугам риэлторов, чтобы найти или сдать в аренду/продать жилье, нередко вынуждены оплачивать неоказанные или некачественные услуги.

В итоге правительство сделало несколько предложений, в частности ввести лицензирование риэлторской деятельности, а также обязательное обучение риэлторов и сдачу квалификационных экзаменов; разработать открытый электронный реестр добросовестных риэлторов; разработать возможность заключать сделки через интернет-платформы по типу Yandex Go. И, конечно, ввести налог на риэлторские услуги в 1%.

Дело это важное, но неизвестно, насколько реализуемое. Как правило, любое регулирование в наших условиях только усиливает желание работать в серой зоне, подальше от государства с его навязчивой заботой.

Мировой опыт лишним не будет

Самое очевидное решение – построить больше жилья, то есть увеличить предложение. К сожалению, это не так просто, да и никаких гарантий, что это сработает во всех случаях, нет. Например, в Алматы новое жилье строится постоянно, но и спрос продолжает расти. Да и сам город пора уже разгружать, а не застраивать новыми муравейниками.

И все же – без строительства нового жилья проблему не решить. В Великобритании, например, существуют инвестиционные фонды недвижимости (ИНФ), которые инвестируют в социальное жилье для малоимущего населения и помогают организовать строительство более эффективно. ИФН строят или покупают недвижимость за счет инвестиций и управляет ей. Они получают доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости.

В случае Великобритании ИФН работают в партнерстве с жилищными ассоциациями (аналог КСК) и местными исполнительными органами, чтобы содействовать строительству нового социального жилья. При этом государство субсидирует 100% арендной ставки в рамках сотрудничества с такими ИФН.

В Казахстане существует закон «Об инвестиционных и венчурных фондах», но из-за отсутствия особых преференций для ИФН, ими никто не занимается. Институциональные условия для развития ИФН должны включать, во-первых, введение дифференцированного уровня для налога на имущества. Например, чем выше доля социального жилья в портфеле ИФН, тем ниже ставка налога на имущество. Во-вторых, требуется освобождение или снижение КПН, либо внедрение аналогичного дифференцированного уровня.

Кроме мер, рассчитанных на долгосрочное решение проблемы, есть и примеры, которые помогают улучшить ситуацию в краткосрочной перспективе. Например, в Германии с 2015 года действует закон, который позволяет федеральным землям вводить запрет на повышение цены на сдачу недвижимости больше, чем на 10% относительно средней арендной платы в конкретном городе или регионе. Сейчас этот запрет действует в 13 федеральных землях из 16. В 2025 ограничение на рост цены должно было закончиться, но власти продлили его еще до 2029 года, поскольку спрос на жилье по-прежнему очень высокий.

В Испании с этого года арендодатели могут получать от государства значительный налоговый вычет в нескольких случаях. Если арендодатели снижают арендную плату на 5% по сравнению с предыдущим договором, они получат вычет в размере 90% для объектов, сдаваемых в аренду в так называемых «зонах высокого роста цен». Вычет в размере 70% будет предоставляться при сдаче жилья в этих же зонах людям в возрасте от 18 до 35 лет. Для недавно отремонтированной недвижимости вычет составит 60%. Конечно, в Казахстане такой закон был бы неактуален, поскольку большинство арендодателей вообще не платит налоги. Но если всерьез заниматься проблемой – налоговые льготы могли бы стать одним из рычагов для регулирования цен. Кстати, для этих же «зон высокого роста цен» власти Испании тоже ввели ограничение ежегодного повышения уровня арендной платы: максимум на 3% относительно договоров аренды, действовавших в 2024 году.

В общем, в мире существует достаточно различных способов для борьбы с дикими порядками на рынке аренды недвижимости. Поэтому нашим властям можно порекомендовать быть более любознательными и интересоваться происходящим в мире. А также быть более уверенными в себе, чтобы предлагаемые ими же инициативы реально работали на улучшение ситуации, а не маскировали проблемы.