Что ждет рынок недвижимости Казахстана после роста налогов?

После налоговых изменений в сфере недвижимости, вступивших в силу в 2026 году, на рынке жилья сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны, объём вводимого жилья вырос, и спрос на него, по-прежнему, высок, но количество сделок упало почти на 50%. Прогноз по резкому росту стоимости квадратных метров тоже не сбылся. Каково влияние налоговых изменений, вступивших в силу с 1 января – разбирался Exclusive.kz.

Когда строительство растет, но падает

Недвижимость по-прежнему остается одним из немногих активов, куда казахстанцы вкладывают свои деньги, пытаясь спасти сбережения от всепоглощающей инфляции.

Тем временем, на рынке недвижимости, с одной стороны, сохраняются высокие объёмы строительства и устойчивый рост цен в крупнейших городах, с другой – усиливается влияние макроэкономических факторов и регуляторных изменений, которые постепенно трансформируют поведение участников рынка.

Ключевым событием начала 2026 года стало вступление в силу изменений в налоговом законодательстве, затрагивающих операции с недвижимостью. Эти меры уже оказывают влияние на структуру спроса и предложения.

По итогам 2025 года в Казахстане было введено в эксплуатацию около 18 млн кв. м жилья, что на 6% больше, чем в 2024 году (около 17 млн кв. м). Таким образом, строительный сектор сохраняет положительную динамику, однако темпы роста постепенно снижаются по сравнению с периодом 2021-2023 годов, когда рынок находился в фазе ускоренного расширения.

Так, в первом квартале этого года введено ориентировочно 3,7 млн кв. м жилья, что на 3% выше, чем за аналогичный период 2025 года. Это подтверждает тенденцию к замедлению: рост сохраняется, но уже не носит экспоненциального характера.

В целом строительный сектор остаётся одним из драйверов экономики, однако переходит в стадию стабилизации, где ключевое значение уже приобретают не столько объёмы, сколько качество и структура спроса.

Все бегут в крупные города?

Наиболее высокие цены на жильё традиционно сохраняются в крупнейших агломерациях – Алматы и Астана.

Алматы остаётся самым дорогим рынком страны. За последний год цены здесь выросли в среднем на 10-15%. В феврале, к примеру, в новостройках они составили около 720 тыс. тенге за квадратный метр, а на вторичном рынке они были на уровне 739 тыс. тенге за 1 кв. м. То есть цены на новое жилье были дешевле, чем на вторичное. Напомним, что налоговые изменения обязывают застройщиков теперь платить НДС. Прогнозировалось, что это обстоятельство приведет как раз к росту стоимости новых квартир.

В целом, основными факторами, которые держат алматинские цены высокими, являются ограниченность предложения земли, высокая концентрация населения и устойчивый спрос со стороны как конечных покупателей, так и инвесторов.

Другим регионом, где наблюдается заметный рост цен на недвижимость, стал город Астана – 8-12% в годовом выражении. Столица продолжает активно застраиваться, однако спрос поддерживается за счёт внутренней миграции, государственных программ и статуса административного центра. В феврале квадратный метр в новых домах продавали в среднем по 716 тыс. тенге, а на вторичном рынке в январе они стоили в среднем 602 тыс. тенге за 1 кв. м.

Третий крупный город, где также значительно выросли цены на жилье – Шымкент, хотя рост более умеренный – около 5-10%. По мнению экспертов, это отражает более низкий уровень доходов населения и менее напряжённый баланс спроса и предложения.

Среди регионов выделяются западные нефтедобывающие Атырауская и Мангистауская области, где уровень цен поддерживается более высокими доходами населения.

Рост цен на недвижимость в Казахстане обусловлен совокупностью факторов, таких как продолжающаяся урбанизация и миграция в крупные города, ограниченность земельных ресурсов в Алматы, рост себестоимости строительства (материалы, рабочая сила), инфляционные и девальвационные ожидания, усиливающие спрос на недвижимость как на защитный актив. В результате, по мнению экспертов, рынок остаётся перегретым в отдельных сегментах, несмотря на признаки замедления.

Как повлияла налоговая реформа

С 1 января 2026 года вступили в силу изменения, существенно влияющие на рынок недвижимости. В частности, увеличен минимальный «безналоговый» срок владения недвижимостью при продаже. Так, срок, необходимый для освобождения от налога при продаже, увеличен с одного года до двух лет. Теперь при продаже недвижимости ранее двух лет применяется налог – 10% от прироста стоимости. При этом для крупных сделок (свыше 8500 МРП) может применяться повышенная ставка до 15%.

Вместе с тем, усиливается налоговая нагрузка на объекты с высокой кадастровой стоимостью, прежде всего в части налога на имущество.

Основные операции с жильём по-прежнему освобождены от НДС, однако изменения затрагивают деятельность застройщиков и управляющих компаний. Теперь при продаже недвижимости застройщики должны платить 16% НДС, от которого они были освобождены с 2001 года. Этот налог касается только бизнеса, физические лица при продаже квартиры не обязаны его оплачивать.

При этом гарантийный срок на новостройки увеличен с 2 до 10 лет, что является принципиальным изменением для строительной отрасли.

Увеличение срока владения фактически ограничивает возможность быстрой перепродажи недвижимости. Если раньше значительная часть сделок носила спекулятивный характер, и квартиры или дома перепродавались в течение 6-12 месяцев, то теперь такие операции становятся менее выгодными. В результате, рынок становится менее динамичным: уменьшается количество быстрых сделок, увеличиваются сроки экспозиции объектов. Это особенно заметно на вторичном рынке.

По данным Бюро национальной статистики (БНС), в январе 2026 года по сравнению с декабрем 2025 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья упало почти вдвое – с более чем 53,1 тыс. до 27,7 тыс. сделок. При этом 38% этих продаж пришлись Астану и Алматы.

Вместе с тем, снижение активности инвесторов и перекупщиков приводит к замедлению роста цен, а в отдельных сегментах – к стагнации. Снижение цен должно помочь тем, кто давно мечтает купить свое жилье, но никак не поспевает собрать необходимые средства для него.

Согласно БНС, обеспеченность жильём в Казахстане в 2025 году составила 24,5 кв. м на одного человека, что значительно меньше нормы ООН в 30 кв. м.

Новостройки ориентированы на долгосрочное владение, поэтому налоговые изменения оказывают на них меньшее влияние. Кроме того, увеличение гарантийного срока повышает доверие покупателей к первичному рынку. Увеличение гарантийного срока до 10 лет усиливает ответственность застройщиков и стимулирует повышение качества строительства, что в долгосрочной перспективе может изменить структуру предложения.

Реформа фактически меняет модель рынка недвижимости. Если раньше на рынке была высокая доля спекулятивных сделок, быстрый оборот капитала, высокая ликвидность, то сейчас рынок становится более ориентированным на долгосрочные инвестиции. Ожидается снижение оборотов, а также рост значения качества объектов.

От происходящих изменений, во-первых, выигрывает государство, благодаря росту налоговых поступлений, во-вторых, долгосрочные инвесторы, а также крупные и качественные застройщики. Проигрывают же от налоговых реформ в сфере недвижимости спекулятивные инвесторы, участники вторичного рынка и покупатели, ориентированные на краткосрочные операции.

Таким образом, рынок недвижимости Казахстана находится в фазе трансформации. Сохраняющийся рост объёмов строительства сочетается с изменением структуры спроса и усилением регуляторного давления.

В результате рынок постепенно переходит от модели быстрого роста к более зрелой системе, где определяющими становятся фундаментальные факторы – демография, доходы населения и качество жилья.

Иллюстрация на обложке сгенерирована с помощью ИИ