Квартира и полцарства в придачу

По итогам прошедшего года строительная отрасль впервые за последние 7 лет продемонстрировала снижение показателей. Причем уменьшение касается практически всего (пожалуйста, см. графики). За январь-ноябрь 2007 года объем выполненных строительных работ, согласно данным Агентства РК по статистике, сократился по всей стране в сравнении с предыдущим годом на 2,098 млрд. долларов. Только по Алматы это сокращение составило 513,8 млн. долларов, а в бурно строившейся ранее Астане — 712,6 млн. долларов.
Замедление темпов роста связано с несколькими факторами – за этот период в ряде регионов сократился ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов (несмотря на пресловутую Государственную жилищную программу, которая, по мнению разработчиков, должна была кардинальным образом решить жилищную проблему). Сокращение коснулось Алматы, Акмолинской, Актюбинской, Жамбылской, Кызылординской, Павлодарской областей, ЗКО, СКО и ЮКО. В этих же областях сократилось количество строительных компаний. Всего по Казахстану в 2007 году количество строительных компаний сократилось на 106 компаний. По мнению аналитиков, банкротство в ближайшие месяцы ожидает еще около 40 компаний.
Эксперты называют несколько причин стагнации. Одна из тех, на которые принято ссылаться, – глобальный кризис ликвидности. JP Morgan оценил мировые потери от ипотечного кризиса в 260 миллиардов долларов. Согласно октябрьским прогнозам экономистов, глобальные убытки финансовых организаций составят около 400 миллиардов долларов в мире. Также ожидается снижение стоимости американской недвижимости на общую сумму от двух до четырех триллионов долларов. Кризис американского рынка жилья, вызванный ростом невыплат по ипотечным кредитам со стороны неблагонадежных заемщиков, повлек за собой многомиллиардные потери банков США. Так, Merrill Lynch потерял в общей сложности уже 8,4 миллиарда долларов, Сitigroup — 6,5 миллиарда долларов, а Morgan Stanley — 3,7 миллиарда долларов. Из-за кризиса крупные финансовые институты вынуждены были уволить своих менеджеров. Со своих постов ушли руководители ряда департаментов в Citigroup, Merrill Lynch, UBS и Bear Stearns. Эти же институты отзывали свои деньги из стран с развивающейся экономикой, и, как следствие, в Казахстане возникли проблемы с финансированием строительства. Стройки остановились, и ситуация потребовала вмешательства государства, изыскавшего средства на завершение объектов.
Втофрая, менее распространенная версия происходящего, банальна. По мнению ряда застройщиков, снижение количества сделок на рынке недвижимости связано с насыщением спроса. Косвенным подтверждением тому можно назвать «распродажи» ранее купленных квартир в жилых комплексах. Продавцом в этом случае выступают частные лица и организации, ранее вошедшие в долевое строительство на этапе проекта-котлована и теперь вынужденные продавать, по их словам, «по ценам ниже, чем у застройщика». Предложение превысило спрос, отчасти ограниченный ужесточением условий ипотечного кредитования.
Наиболее вероятной причиной директор НИИ финансового и налогового права Евгений Порохов называет нерациональное хозяйствование застройщиков. «Опыт показывает, что далеко не кризис стал причиной. Возможно, нерадивое хозяйствование застройщиков привело к кризису в Казахстане, поскольку нерационально построенная деятельность и нерационально израсходованные деньги привели собственно к тому, что денег на завершение строительства не хватило в пике цен на стройматериалы. Соответственно банки как наиболее организованная мобильная категория игроков поспешила реализовать свои права во взаимоотношениях с застройщиками и дольщиками».
По идее, правительство в срочном порядке должно вносить в парламент законопроект о внесении изменений и дополнений в закон о банкротстве для того, чтобы учесть интересы дольщиков.
По мнению эксперта, в 2008 -2009 годы хлынет мощный поток продаж недвижимости банкротов-застройщиков, причем такая недвижимость будет выброшена на рынок по бросовой цене, то есть по ликвидационной стоимости, поскольку в задачу конкурсного управляющего не входит завышение цен и обеспечение ликвидности активов застройщика. Задача конкурсного управляющего — реализация активов по той стоимости, которая востребована, с тем, чтобы вырученные деньги направить на удовлетворение кредиторов. Этот выброс недвижимости может повлиять на соотношение цен на рынке.
Между тем сейчас при невысоком спросе застройщики вынуждены изменять условия продаж. Наиболее продвинутые компании, имеющие в своем портфеле по нескольку объектов, заключили соглашения с банками второго уровня о приоритетном финансировании покупкок квартир на своих объектах. Кроме того, появился новый вид финансовых услуг — страхование средств дольщика. БВУ кредитуют строящееся жилье «только проверенных компаний» — их в списке банков 9. Разработаны и другие маркетинговые ходы – автомобили и паркинг в подарок, скидки на миллионы тенге, беспроцентная рассрочка платежей на 5 лет, бесплатное обслуживание службой эксплуатации зданий, чистовая отделка по согласованию с покупателем и многое другое. Другие варианты – 30% аванс за жилье и выплата 70% после окончания строительства, 0% годовых с отсрочкой выплат по основному долгу. Появились и ссудные компании, предлагающие так называемую «ипотеку» под довольно высокий
процент.