Мировая недвижимость делает ставку на казахов

Рыночные тренды показывают, что инвестиции в зарубежную недвижимость вновь актуальны и дают гарантированный доход как минимум в течение двадцати лет. Новые реалии изменяют сегмент элитной недвижимости.

Общая тенденция — поиск «запасных аэродромов»
Инвестиционная недвижимость вновь набирает обороты. Какое-то время назад, в начале кризиса, ее доля в инвестиционных портфелях стала снижаться. По данным THE WEALTH REPORT 2012, в 2011 году доля недвижимости в портфелях во всех регионах выросла на 19%. Но этот показатель неравномерен. Так, в Азиатско-Тихоокеанском регионе доля не изменилась и по-прежнему составляет 31% в портфеле частного инвестора, а в Европе и России (к этому региону исследователи относят и Казахстан) сократилась на 4%. Казахстан, Россия, страны Европы и Латинской Америки были сконцентрированы на вложениях в золото и кэш. Одновременно с этим в странах Северной Америки частные инвесторы (в том числе и из нашего региона) активно вкладывались в недвижимость (рост 37% за год).
Как показывают опросы, при принятии инвестиционных решений частные клиенты инвесткомпаний ставят перед собой следующие цели.
Экономическая и политическая напряженность, наиболее четко проявившая себя кризисом еврозоны и «арабской весной», стала причиной резкого падения котировок на мировых биржах. Цены на сырье также отличались волатильностью, а рост цен на глобальную недвижимость среднего ценового сегмента замедлился — за исключением локализированных повышенных показателей на некоторых рынках (см. таблицу цен).
Глобальная экономика расширилась, но темпы роста были гораздо медленнее, чем в 2010 году. Экономика США подросла всего на 1,8%, а ВВП в еврозоне вырос всего на 1,6%. В то же время Азии удалось записать на свой счет экономический рост в 7,9%, хотя эти данные ниже 9,5%, достигнутых годом ранее.
Профессор Лондонской школы экономики Дэнни Куа прогнозирует, что к 2050 году произойдет смещение мирового экономического центра тяжести в сторону Востока, где-то между Китаем и Индией. Профессор Куа подсчитал, что в 1980 году он находился в центре Атлантики.
Политические риски и озабоченность безопасностью становятся более важными для состоятельных людей, соревнуясь с более прозаическими мотивами, такими как инвестиции и образ жизни. Это привело к увеличению оттока капитала и развитию концепции «мест—убежищ капитала».

Пристанища
Согласно отчету, самыми важными покупателями на рынке недвижимости высшего ценового сегмента в ближайшие пять лет в списках консультантов единообразно признаны жители Китая, Индии, Бразилии. Казахстанцы в этом списке занимают 6-е место, несмотря на значительно меньшее количество состоятельных граждан.

Лучшие покупатели вторичной недвижимости в настоящее время
1. Россияне.
2. Жители Гонконга.
3. Британцы.
4. Французы.
5. Американцы.
6. Швейцарцы.
7. Немцы.
8. Китайцы.
9. Граждане Сингапура.
10. Канадцы.

Покупатели, роль которых в ближайшие пять лет будет расти
1. Китайцы.
2. Индийцы.
3. Бразильцы.
4. Малайзийцы.
5. Норвежцы.
6. Казахстанцы.
7. Жители ОАЭ.
8. Австралийцы.
9. Индонезийцы.
10. Турки.

Потенциальные покупатели-наблюдатели (из стран–генераторов глобального роста)
1. Египтяне.
2. Монголы.
3. Нигерийцы.
4. Филиппинцы.
5. Вьетнамцы.

Становясь богатыми, многие казахстанцы осознают потенциальное влияние коррупции и произвольного изменения законов на их возможность планировать передачу капитала детям. В экстремальных случаях вместе с устойчивым ростом капитала также растут и воспринимаемые риски потери политической поддержки.
«Состоятельные люди взвешивают свои альтернативы, включая и те, где покупать недвижимость и инвестировать свой капитал. Посмотрите на Лондон — тревога в сфере капитала и недвижимости по поводу более высоких налоговых ставок и новых сборов на недвижимость практически полностью не соответствует реалиям. В реальности же налоги составляют лишь часть картины для сверхбогатых людей: на самом деле они ценят образ жизни, который сопровождается такими качествами, как открытое, космополитичное окружение, отличное образование для их детей и безопасность для них лично и их недвижимости», — отметил лондонский юрист Чарльз Дуглас.
Рынки, выигравшие от щедрости стран развивающегося мира, преимущественно находятся в Европе либо Северной Америке. В Майами за прошлый год цены на недвижимость высшего ценового сегмента выросли на 19%. Нью-Йорк испытал сходный процесс, когда приток иностранных денег еще выше подтолкнул цены. До трети продаж на рынке класса премиум Манхэттена теперь приходится на иностранных покупателей. Многие предприниматели из Азии получают доллары в оплату за свои товары, и недвижимость США является приоритетным направлением для их доходов.
Многие из самых авторитетных европейских направлений уже ощутили трудности. Монако может по-прежнему с уверенностью называть свою недвижимость самой дорогой в мире, но в 2011 году цены снизились, частично подтвердив влияние кризиса еврозоны на показатели рынка. Та же тенденция наблюдалась во Французской Ривьере. Тот факт, что только два европейских города отметили рост цен в прошлом году, не является случайным совпадением, оба города — Лондон и Цюрих — находятся вне еврозоны.
Но не все места «убежищ» капитала находятся на Западе. Показатели ценовой «верхушки» рынка жилой недвижимости Кении являются особенно интересным примером. Рост цен в столице Кении Найроби и в городах вдоль побережья Индийского океана опередили все остальные места. В прошлом году недвижимость Найроби записала на свой счет рост на 25%.
Отток капитала из стран с формирующейся экономикой в «убежища» был неотъемлемой частью характеристик мировых рынков недвижимости «люкс». В прошлом году инвесторы ожидали краха на рынке недвижимости Китая. Снижение цен в Сингапуре, Сиднее и Шанхае говорит о прекращении спекулятивных ценовых бумов в Азиатско-Тихоокеанском регионе.
Такая озабоченность неудивительна — рынок недвижимости Китая, возможно, представляет собой самый важный сектор во всей глобальной экономике. В 2011 году на строительный сектор Китая пришлось 13% ВВП. Цены сектора люкс в Пекине, например, в 2011-м выросли на 8%. Цены на недвижимость класса премиум Шанхая хоть и снизились на 3,4%, но они все равно на 37,5% выше цен начала 2009 года. Кроме того, правительство Китая предприняло усилия по сдерживанию роста цен. Это заставило инвесторов переключиться на рынки коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости высшего ценового сегмента в Гонконге. На покупателей из материкового Китая сейчас приходится до 25% покупок на рынке недвижимости высшего ценового сегмента в Гонконге, где цены на квартиры премиум-класса выросли еще на 4,6% в 2011 году, составив рост в 60% с начала 2009-го.
Ограниченность предложения приостановила снижение цен. Например, на Барбадосе и Британских Виргинских островах (изменение цен -5% и 0% соответственно) географические ограничения повлияли на ограничение застройки. Подобным образом в Москве серия новых ограничений на градостроительство в центральной зоне города подтолкнула цены почти на 10%. Такой дисбаланс между спросом и предложением помог ограничить снижение цен и даже спровоцировал рост цен на мировых горнолыжных курортах класса люкс. В Аспене и Колорадо приняты строгие ограничения на рост, в 2011 году число продаж выросло на 15%.
За прошлый год ограниченность предложения в Цюрихе подтолкнула цены недвижимости класса премиум на 3%. Положительное влияние на показатели Цюриха оказали низкие процентные ставки, составляющие всего 1,5% на пятилетние ипотечные кредиты (в Казахстане — от 13% при документальном подтверждении дохода). Маловероятно, что Национальный банк Швейцарии их в скором времени поднимет, ведь он пытается предотвратить рост швейцарского франка по отношению к евро. Опыт Цюриха после вмешательства Швейцарского центрального банка отражает растущее влияние движения курсов валют на ценовые показатели.
40%-ный рост цен в Лондоне с начала 2009 года частично объясняется 30%-ной девальвацией фунта стерлингов в конце 2008 года, сделавшей недвижимость в столице Соединенного Королевства особенно привлекательной для иностранного покупателя.
Риск для рынков высшего ценового сегмента состоит в том, что даже спустя пять лет после начала финансового кризиса на Западе так и нет политического урегулирования в отношении налогообложения и богатства в виде недвижимости. Сейчас этот вопрос распространился на Китай, центр мировой формирующейся экономики, где недостаток рыночной доступности разбудил призрак политического риска из-за увеличивающейся пропасти между богатыми и бедными.

Ранкинг городов для инвестиций в недвижимость в настоящее время
1. Лондон.
2. Нью-Йорк.
3. Гонконг.
4. Париж.
5. Сингапур.
6. Майами.
7. Женева.
8. Шанхай.
9. Пекин.
10. Берлин.

Ранкинг городов для инвестиций в недвижимость за 10 лет
1. Лондон.
2. Нью-Йорк.
3. Пекин.
4. Шанхай.
5. Сингапур.
6. Гонконг.
7. Париж.
8. Сан-Паулу.
9. Женева.
10. Берлин.

Ранкинг городов, имеющих возрастающее значение для инвестиций в недвижимость
1. Пекин.
2. Шанхай.
3. Лондон.
4. Сингапур.
5. Гонконг.
6. Нью-Йорк.
7. Сан-Паулу.
8. Дубай.
9. Мумбаи.
10. Париж.

• 55
• 64