Правда о том, почему в Казахстане растут цены на жилье

16 июля, 2021

1071

На казахстанском строительном рынке происходит нечто невообразимое. Доходы населения падают, а цены на жилье и на строительные материалы растут как на дрожжах. Причем, как утверждают строители, весной и в начале лета, когда люди только-только приступили к возведению объектов или их капитальному ремонту, царила относительная стабильность, а в середине лета, когда работы наполовину были уже сделаны, цены на стройматериалы не просто взлетели, но и большая их часть перешла в разряд дефицитных. К ним относятся не только импортный металл, но и отечественные щебенка, мытый песок, отсев, цемент и, соответственно, бетон. Если, к примеру, в мае он закупался за 16 тыс. тенге за кубический метр, то сейчас – за 20-22 тыс. Но и за эту цену он доступен только тем, кто заблаговременно сделал предоплату.

Аналитики мониторингового агентства Energyprom.kz сообщили на прошлой неделе, что в годовом выражении «в 3,5 раза подскочили цены производителей на гравий, в 2,4 раза — на известняк, в полтора и более раза — на алюминиевые двери, строительные конструкции из черных металлов, а также основу основ — строительные растворы и сухие строительные смеси. На треть и более выросли цены на глину, дробленый камень, конструкции из бетона, лаки и краски, стальные профлисты, нефтяные битумы. На 20 процентов и более подорожали прокат из стали, пластиковые стеклопакеты, стеновые блоки… Велики риски, что с учетом роста цен на стройматериалы и их дефицита на рынке некрупные застройщики просто уйдут с рынка, не справившись с обязательствами перед дольщиками, и уже в текущем, а особенно в 2022 году, мы получим повторение ситуации 2015–2016 годов с критическим ростом числа «проблемных» объектов. Шансы справиться с ситуацией будут только у крупнейших и наиболее надежных компаний страны, что серьезно осложнит ситуацию на рынке жилья».

Байки нашего городка

Ситуация с ценами на строительном рынке стала столь острой, что этот вопрос был поднят на расширенном заседании правительства от 10 июля с участием президента Касым-Жомарта Токаева. Глава государства дал поручение Агентству по защите и развитию конкуренции (АЗ РК) разобраться с необоснованным завышением цен на стройматериалы и жилье, не исключающим ценовой корпоративный сговор между участниками строительного рынка.

— Реакция последовала незамедлительно, — сообщил эксперт по оценке имущества, кандидат экономических наук Александр Калинин. — Уже в понедельник, 12 июля, участникам строительного рынка было направлено более 40 уведомлений о необходимости снижения стоимости стройматериалов и возводимого жилья.

По его мнению, происходящее на казахстанском ранке жилья — очередное надувание мыльного пузыря.

— Только теперь это делается изощреннее и грамотнее, чем, допустим, в нулевые годы, — считает он. — Тогда из-за множества строительных компаний был хотя бы выбор, но о какой конкуренции может идти речь сейчас, если два строительных холдинга – («BI Group» и «Bazis А») контролируют 90% рынка жилья. Что касается цен на него, то по всем нормативным требованиям и законам рынка должно было произойти снижение, но почему-то вдруг произошло повышение. Примерно такая же ситуация была в 2008-2009 годах, однако в отличие от тех лет теперь это происходит завуалировано, со ссылкой на то, что цены на жилье растут из-за дороговизны стройматериалов, из-за того, что пенсионные фонды стали выдавать деньги на приобретение и ремонт жилья. Но я уверен, что это умышленное введение населения в заблуждение для реализации уже построенных жилых комплексов. Они стоят невостребованными, но застройщики, агрессивно рекламируя их, рекомендуют покупать прямо сейчас, «иначе потом цены еще вырастут». Это нонсенс: как они могут вырасти в условиях резкого снижения покупательской способности населения, когда банки ограничивают выдачу кредитов?

Цены, по законам экономики, должны формироваться согласно следующей схеме: себестоимость 1 кв.м. + средняя прибыль, которая в сфере строительства составляет не более 30-35%. В международной практике так и происходит, но не у нас. Поэтому государство должно вмешаться в этот процесс, а не слепо доверять тому, что говорят застройщики. Со своей стороны, как профессиональный оценщик, хорошо знающий рынок жилья в Казахстане, с полной ответственностью могу заявить, то, что происходит в этой сфере, можно расценивать как манипулирование рынком и сознанием потребителей со стороны основных участников строительного рынка — застройщиков, банков второго уровня и риэлторов, которые делят между собой сверхприбыль. Она составляет 200-250%: порядка 65% обычно получает застройщик, 20-25% — банк и 5-10% — риэлторы. Что касается последних: ситуация по ним сегодня существенно изменилась. Строительный холдинг оставляет за собой полный цикл услуг: от проекта до отдела продаж. Поэтому на первичном рынке риэлторам достается мизерный процент, и они вынуждены активизироваться на вторичном рынке жилья. Таким образом, холдинги, не имея конкурентов, в производственную цепочку — от проектирования до отдела продаж – могут заложить любые расходы, чтобы затем без особых для себя проблем их похоронить. Плюс – у них имеется разные «дочки», которые занимаются вопросами закупки и производства стройматериалов, привлечения рабочей силы и т.д.

Но так получилось, что Казахстан наряду со всем миром столкнулся с пандемией коронавируса и, как следствие, с отсутствием покупательского спроса, после чего цены начали стабилизироваться, а потом и снижаться. И тогда участники строительного рынка обратили взоры на пенсионные фонды. Я нисколько не сомневаюсь в том, что мысль об изъятии оттуда денег была пролоббирована всемогущими строительными компаниями и банками, которые имеют «своих людей» во всех структурах. Для этого достаточно проследить следующую цепочку. На одном из заседании Правления национальной палаты предпринимателей «Атамекен» председатель комитета по архитектуре и строительству дал обоснование по увеличению стоимости жилья. А кто этот человек? Оказалось, глава холдинга «Bazis А». А кто возглавляет НПП «Атамекен»? Владелец основного системообразующего банка второго уровня.

Арматура, цемент, бетон, асбест

Основным идеологом обоснования роста цен на стройматериалы и жилья, как утверждает Александр Калинин, выступает Союз строителей Казахстана.

— Какие только красивые отчеты и графики они не используют для своих аргументов для обоснования изъятий из пенсионных фондов! И это сработало! Хотя, по факту, за счет пенсионных денег было совершено не более 8-10% сделок по жилью, но при этом стоимость «первички» выросла на 45%. Попытались поднять тему «узбекстроя», иначе говоря — недостатка рабочих рук на стройплощадках (гастарбайтеров из Узбекистана ведь выдворили из страны, когда начались локдауны), но независимые эксперты и аналитики опровергли это утверждение. Тогда идеолог завышенных цен, Союз строителей, заговорил о значительном росте цен на строительные и отделочные материалы. Опять не поучилось — так как более 90% первичного жилья сдается в черновой отделке. Остается притянуть за уши рост цен на арматуру, оцинковку и другие металлосодержащие стройматериалы, чья стоимость, действительно, постоянно и значительно растет. Почему? Я попытаюсь дать краткие разъяснения. С одной стороны, в производственной цепи полного цикла строительства предполагается закупка стройматериалов от первоисточника. Железные изделия застройщики приобретают в основном в России и Китае. Но там не было подобного взрыва роста цен, как у нас! В Китае внутренние цены жестко контролируются государством, другой вопрос, что эмиссары – закупщики наших строительных холдингов, находясь там, «решают» ценовые вопросы. Можно перечислить и другие схемы по повышению стоимости стройматериалов. Так, насколько мне известно, вопрос внутреннего производства по цементу, асбесту, кирпичу, сплитблокам и ряду других материалов был решен до пандемии в рамках уже заключенных договоров. К тому же у строительных корпораций есть свои заводы по их производству, откуда они получают стройматериалы по себестоимости, без всякой накрутки.

Нередко мне задают вопросы типа: «А что мешало застройщикам и их «подельникам» БВУ продать отстроенное жилье раньше?» Предполагаю, что одной из причин стали государственные программы по социальному жилью с невысокими процентами на ипотечные кредиты и достаточно доступные цены. Но скоро появился повод избавиться от них — скандалы по количеству и качеству социального жилья. Я даже не сомневаюсь, что это опять игры строительных корпораций и банков. Впрочем, государство и само не без удовольствия избавляется от своих социальных функций. Бесплатную медицину, мы знаем, фактически убрали, образование является таковым только на бумаге, ровно то же самое накладывается теперь и на вопросы льготного социального жилья. Таким образом, идет монополизация строительного рынка, а делается это через искусственное повышение цен. Чтобы доказать это, достаточно создать независимую группу экспертов в составе оценщиков, проектировщиков, судебных экспертов — товароведов и экономистов, которые через калькуляцию назовут реальную себестоимость квадратного метра. На западе прибыль в среднем составляет 8-10% в зависимости от направления деятельности.

Грядет массовая безработица

Выход из создавшейся ситуации, когда денег у населения нет, а цены на жилье растут, Александр Калинин видит в сдаче пустующих жилых комплексов в аренду.

— Если держать их пустыми, то будет обрушение рынка, — считает он. — Но, если рухнет отрасль, которая более или менее держит нашу экономику (там в лучшие времена работало до полумиллиона человек, за каждым из которых стояла семья, как минимум, из трех-четырех человек), у нас случится системный кризис.

Понимая, к чему приведут непомерные аппетиты участников строительного рынка, профессиональные оценщики недвижимости, ведут передачи на Youtube, дают интервью разным СМИ.

— Никто из представителей застройщиков с нами не спорит, — говорит Александр Калинин. — Они наверняка думают, что мы поворчим и перестанем, а там все рассосется само по себе. Не рассосется! Когда отрасль обрушится из-за непомерных аппетитов застройщиков и банков, грянет безработица, люди, которые купили жилье в ипотеку, не смогут рассчитаться за него. Если раньше банкам миллиардами (долларов, естественно) компенсировали строительные авантюры из Национального фонда, то теперь таких денег там нет, поэтому они вынуждены ограничивать кредиты и ужесточать требования к заемщикам.

Покупка жилья в «первичке» с последующей сдачей в аренду достаточно ограниченна, так как для этого требуется чистовая отделка, мебель и прочее. Вопросы регулирования арендных ставок тоже рано или поздно встанут на повестке дня. Если семья за аренду квартиры оплачивает 30-35 процентов своего бюджета, то это еще куда ни шло. Но если 60% и выше, то на питание, обучение и медобслуживание уже не остается.

Подводя итоги вышесказанному, эксперт заявил, что цены на первичном рынке жилья должны стабилизироваться и постепенно снижаться. Никаких серьезных социально-экономических оснований для их роста, уверен он, нет.

— То, что это тем не менее происходит в условиях резкого снижения активности и доходности населения, увеличения требовательности банков второго уровня к заемщикам, — это парадокс, противоречие, нонсенс, — заключает он. — Но на этапе развивающегося рынка в такой востребованной отрасли как строительство, цены на товар диктует производитель, в данном случае — застройщик. Почему? Потому что нет конкуренции. Вот пишут, что BI-групп, прокрутив 8 месяцев, вернул дольщикам деньги. А чего ему бояться, коль он хозяин на рынке? Ситуацию в таких случаях может исправить только государственный контроль за строительными компаниями, регулирование стоимости жилья, строительных материалов и арендных ставок.