Договор с двойным дном

2 сентября, 2015

1997

Сегодня каждый человек, не имеющий юридического образования, должен все же быть немного юристом, разбираться в законах, потому что вся наша жизнь, начиная от рождения и заканчивая смертью, регулируется различными нормами права. Знание своих прав и обязанностей — это серьезный инструмент, при правильном использовании которого, можно избежать неприятных, а порой и вовсе безнадежных ситуаций. Сегодня мы затронем тему приобретения недвижимого имущества на первичном рынке, в так называемых «новостройках». Несомненно, приобретая такую недвижимость, стоит выбирать строительные компании, которые уже зарекомендовали себя на этом рынке как надежные, и у которых имеются реализованные проекты. В любом случае, какого бы застройщика вы не выбрали, нужно всегда обдуманно подходить к заключению договора, который будет являться основанием возникновения и регулирования ваших с отношений с застройщиком. Заключив грамотный, сбалансированный в ответственности, правах и обязанностях сторон, договор, человек минимизирует возможные юридические риски. В настоящее время многие строительные компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества вместо договора о долевом участии в жилищном строительстве, что, по нашему мнению, является целью избежать различных требований законодательства, и, как следствие, ответственности за нарушение этих требований. Действительно, гражданским законодательством установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договоров. Вместе с тем, в сфере различных гражданско-правовых отношений действуют установленные законодательством для этих видов отношений нормы и правила. Это относится и к отношениям, возникающих из долевого участия физических и юридических лиц в жилищном строительстве, на которые распространяются требования закона Республики Казахстан от 07.07.2006 г. «О долевом участии в жилищном строительстве». Указанный закон, внесенные в него изменения направлены на защиту прав и законных интересов дольщиков. Так, законом устанавливается ряд требований к застройщикам и проектным компаниям, а именно: обязанность застройщика иметь опыт возведения жилых зданий не менее трех лет, сдать в эксплуатацию в установленном законодательством Республики Казахстан порядке не менее ста квартир, иметь собственный капитал в размере не менее ста тысяч месячных расчетных показателей, раскрыть информацию о себе и реализуемом проекте в объеме не менее, чем это установлено законом, и так далее. Проектная компания, уставный капитал которой в размере не менее половины формируется застройщиком, обязана иметь лицензию по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, привлечь для осуществления технического надзора специализированную организацию. Кроме того, законом установлено, что договор о долевом участии в жилищном строительстве (договор долевого участия) – это четырехсторонний договор, который заключаетсямежду застройщиком, проектной компанией, дольщиком и банком-агентом после получения проектной компанией на первом этапе лицензии на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков. В этих отношениях банк-агент выступает в качестве держателя денег, которые вносит дольщик по договору долевого участия на депозит и начисляет на эту сумму соответствующее вознаграждение. Он и перечисляет эти деньги на счет проектной компании, после получения дольщиком доли в жилом доме. Договор долевого участия заключается в письменном виде,подлежит обязательному учету в местном исполнительном органе по месту нахождения строящегося жилого здания и считается заключенным с момента прохождения такого учета. При этом, если в договоре отсутствуют установленные законом обязательные условия, то в учете такого договора будет отказано. К обязательным условиям договора долевого относятся: 1) определение доли дольщика в жилом доме, подлежащей передаче ему проектной компанией после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию; 2) срок передачи проектной компанией доли в жилом доме дольщику; 3) цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком на депозит дольщика по договору банковского счета, исходя из расчета за квадратный метр общей площади жилого и (или) нежилого помещений (примечание: в случае если дольщик, заключивший договор о долевом участии в жилищном строительстве, уплачивает цену договора в полном объеме, то дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр общей площади жилого здания не допускается); 4) гарантийный срок (не менее 2-х лет со дня приемки объекта строительства в эксплуатацию) на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве; 5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной (проектно-сметной) документации (планов застройки жилого помещения, этажности), относящейся к жилому помещению в жилом здании, подлежащей передаче дольщику; 6) указание размера неустойки (пени) в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом доме; 7) указание размера неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа; 8) порядок и сроки передачи денег дольщика банком-агентом проектной компании; 9) указание о необходимости наличия первоначального взноса на депозите дольщика по договору банковского счета в размере не менее пятнадцати процентов от цены договора о долевом участии в жилищном строительстве. Таким образом, мы, юристы, считаем – да это и очевидно — что законом достаточно эффективно защищаются интересы дольщиков, участвующих в долевом жилищном строительстве, посредством установления различных требований к застройщикам, проектным компаниям, содержанию договора долевого участия, установления гарантийного срока на жилое здание и многому другому. И, пожалуй, самое главное: финансовые риски дольщика нивелируются тем, что деньги, вносимые дольщиком в качестве оплаты стоимости доли в жилом здании, передаются не застройщику и проектной компании, а направляются на депозит в банк, по ним выплачивается вознаграждения и перечисляются эти деньги на счет проектной компании после получения по передаточному акту дольщиком своей доли в жилом здании, а в случае невозможности проектной компанией завершить строительство и передать долю в жилом доме, банк-агент возвращает дольщику деньги с депозита дольщика и деньги в размере накопленного вознаграждения. Что касается предварительного договора, на котором чаще всего настаивают застройщики, то, в соответствии с Гражданским Кодексом Республики Казахстан, предварительный договор представляет собой обязательство сторон заключить в будущем и на условиях, предусмотренных предварительным договором, основной договор — договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг. В предварительном договоре должны быть указаны существенные условия основного договора, включая его предмет или условия, позволяющие установить предмет основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, однако, если такой срок в предварительном договоре не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Одно из важных условий предварительного договора: обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Таким образом, предварительный договор устанавливает обязанность сторон заключить в дальнейшем и на заранее определенных условиях, основной договор. Заключение предварительного договора, на наш взгляд, не порождает обязанности сторон исполнить основной договор, то есть оплатить или передать товар или оказать услугу до тех пор, пока основной договор не будет заключен.Однако, на практике, в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества, который предлагала заключить строительная компания, покупатель обязан был оплатить еще до заключения основного договора купли-продажи большую часть стоимости жилого помещения (квартиры), в соответствии с графиком платежей. При этом платежи индексировались по курсу иностранной валюты на дату оплаты. Здесь нужно отметить, что индексация платежей допускается законодательством на условиях, предусмотренных сторонами и только в долгосрочных обязательствах, срок исполнения по которым превышает 12 месяцев. В данном договоре также было предусмотрено право продавца, (по факту – застройщика), в одностороннем порядке изменить срок предполагаемого окончания строительства на шесть календарных месяцев, а ответственность за нарушение сроков строительства выражалась в уплате пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки, с даты истечения шестимесячного срока, и не более 5 % от стоимости квартиры. Безусловно, такая схема является наиболее выгодной для застройщиков, и все чаще используется строительными компаниями, но весьма рискованна для дольщиков. Право выбора, конечно, остается за вами, уважаемый читатель. На наш взгляд, нужно требовать заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве. Наша цель – используя знания и практический опыт, предупредить наших граждан о возможных рисках, при которых можно не только не получить желаемое жилище, но и потерять вложенные деньги. Мария Полухина, Начальник Отдела общеправовой работы ТОО «ЮРРОМ-А» (Yurom)