Госфинансирование вытесняет банки, рынок жилья теряет равновесие

По данным аналитического центра АФК, в 2025 году государственная политика в сфере кредитования развивалась разнонаправленно.

С одной стороны, ужесточение макропруденциальных требований и денежно-кредитной политики охладило ипотечный и розничный рынок в целом. С другой — расширение льготного финансирования и госпрограмм обеспечило двузначный рост в ипотечном сегменте, сообщает Exclusive.kz со ссылкой на аналитиков АФК.

Ипотека всё больше развивается вне общей рыночной конъюнктуры, опираясь на государственные механизмы поддержки. Это усиливает зависимость сектора от бюджетного финансирования, вытесняет коммерческие продукты банков и повышает риски дальнейших дисбалансов на рынке жилья.

Одновременно рост цен на недвижимость при снижении реальных доходов населения увеличил разрыв между стоимостью жилья и платёжеспособностью домохозяйств. Спрос поддерживается льготными программами и нерыночными источниками финансирования, однако ограниченное предложение жилья не позволяет сопоставимо увеличить доходы населения.

В этих условиях доступность жилья снижается, а рынок смещается в сторону покупателей с высоким доходом или крупными первоначальными взносами, при этом зависимость активности от государственных программ продолжает расти, формируя сегментированную модель рынка.

Планируемое ужесточение отдельных макропруденциальных параметров (LTV для ипотеки, КБК, КДД и др.) может затронуть широкий круг участников. В условиях уже сниженной доступности жилья такие меры способны дополнительно ограничить число потенциальных заемщиков и охладить рыночную активность.

В целом, по информации аналитиков, текущая динамика указывает на накопление структурных дисбалансов: рынок сохраняет высокую активность благодаря нерыночным стимулам, цены на жильё растут быстрее доходов населения, а доступность рыночного финансирования остаётся ограниченной. Без увеличения платёжеспособности населения, развития устойчивых рыночных инструментов финансирования и взвешенной регуляторной политики существующие дисбалансы могут сохраняться и усиливаться в среднесрочной перспективе.

Фото: iStock