Казахстанцам предлагают заработать на новых бизнес-центрах

9 сентября в Алматы прошёл очередной День эмитента на Казахстанской фондовой бирже, и в этот раз внимание было сосредоточено на компании Marden Property. Для широкой публики это название, возможно, не звучит так же громко, как бренды в банковской сфере или горнодобывающей промышленности. Тем не менее, именно этот эмитент сделал заявление, которое может глобально повлиять на рынок: основатель компании Жулдыз Какенов объявил о планах создать первый в Казахстане фонд недвижимости REIT – механизм, объединяющий в себе доходность коммерческой недвижимости и простоту инвестиций через биржу.

Marden Property была создана в 2006 году, начав с управления всего одним бизнес-центром. За неполные два десятилетия компания смогла вырасти в лидера сегмента коммерческой недвижимости. Сегодня под её управлением находится 81 объект в 17 городах Казахстана общей площадью около 700 тысяч квадратных метров.

Выручка компании в 2021-2023 годах колебалась в пределах 5,6-6,3 млрд тенге, прогноз на 2025 год – 5,8 млрд. EBITDA за этот период составляла 295-370 млн тенге, в этом году ожидается на уровне 342 млн., чистая прибыль может составить 240 млн тенге.

Все эти годы компания не только увеличивала портфель, но и постоянно внедряла новые управленческие подходы. В 2015 году Marden Property впервые получила почётную отраслевую премию CREW Awards, и затем повторяла успех неоднократно. В 2019 году компания перешла к цифровизации и создала собственную систему – мобильное приложение, которое объединяет процессы аренды, обслуживания и документооборота.

Теперь, когда портфель объектов стабилен, а команда численностью более тысячи человек обросла опытом, компания решила выйти на фондовый рынок. На Дне эмитента было объявлено о подготовке к размещению первого выпуска облигаций на KASE.

Эмиссия зарегистрирована в рамках программы на сумму до 100 млн долларов, первый транш составит 10 млн. Облигации представляют собой купонные бумаги без обеспечения номиналом. Всего будет выпущено 1 миллион ценных бумаг.

Для старта размещения на специализированных торгах, которые состоятся уже 11 сентября, к продаже предложено 300 тысяч облигаций под кодом MRDNb1 (ISIN KZ2P00014673) совокупным объёмом 3 млн долларов. Купон выплачивается ежемесячно, ставка фиксируется по итогам торгов, а срок обращения составит два года (720 дней).

Выплаты будут производиться в долларах США. Ежемесячно инвесторы получают купонное вознаграждение, а по окончании срока вместе с последним купоном возвращается и номинал. В условиях предусмотрена и возможность досрочного выкупа – как по инициативе держателя, так и по решению компании, с выплатой процентов и возвратом номинала. Андеррайтером сделки выступает АО Alatau City Invest.

Номинал облигации выбран всего лишь в $10, чтобы участие стало доступным не только институциональным инвесторам, но и простым частным лицам.

– Мы хотим, чтобы любой человек мог вложиться, а не только крупные игроки. Массовость – вот наша цель, – подчеркнул на Дне эмитента Жулдыз Какенов.

За счёт привлечения инвестиций в среднесрочной перспективе, по консолидированному прогнозу, выручка Marden Property к 2027 году может достичь 7,95 млрд тенге, а чистая прибыль – около 300 млн.

Вырученные средства пойдут на приобретение новых объектов. В планах компании – направить в течение двух лет около $100 млн на покупку 15-20 бизнес– и торговых центров по всему Казахстану. Часть предварительных соглашений уже подписана, первые сделки готовятся к закрытию.

Как отмечали спикеры, стратегия заключается не только в приобретении «идеальных» объектов, но и в покупке проблемных активов с недозагрузкой или сложностями управления, где профессиональная команда способна повысить стоимость и доходность.

В центре внимания презентации на Дне эмитента оказался деловой дом «Алма-Ата» в центре правого берега Астаны. Этот комплекс стал своеобразным «пилотом» будущего фонда и примером того, как Marden Property работает с активами.

Здание сочетает в себе торговую часть и 11 этажей офисов, в нём ежедневно работают более 700 компаний, а трафик превышает 5000 человек. Экосистема «город в городе» включает магазины одежды, обуви и оптики, рестораны, банки, салоны красоты, образовательные центры, а также сервисы вроде постаматов и зон банкоматов. Для малого бизнеса предусмотрены мини-офисы площадью от 7 квадратных метров и торговые островки, а для деловых мероприятий – два конференц-зала на 70 мест. Заполняемость близка к 99%, а ставки аренды стабильно растут: в 2021 году средняя ставка офиса составляла 4482 тенге за квадратный метр, в этом году ожидается уже 5508 тенге. По прогнозам, выручка «Алма-Аты» увеличится с 895 млн тенге в 2021 году до 1,59 млрд в 2025-м, EBITDA достигнет 889 млн, а чистая прибыль – 629 млн тенге.

– Мы сознательно работаем в белую, платим все налоги и отчисления. Инвестор должен быть уверен, что его деньги будут работать, – отметили представители компании, указав, что налоговая нагрузка компании сейчас составляет 12,4% при среднеотраслевом показателе 4,5%.

Вслед за выпуском облигаций на горизонте – создание полноценного REIT. В течение двух лет после формирования портфеля объектов компания намерена провести IPO фонда недвижимости. Для инвесторов это будет новый инструмент: покупая акции, они смогут получать дивиденды от арендных доходов и прирост стоимости активов.

Marden Property таргетирует дивидендную доходность на уровне 17-19% и прирост активов в 5-7% ежегодно. В сумме доходность может составить 20-25% годовых, что должно сделать фонд конкурентоспособным на фоне банковских депозитов. По расчётам компании, внутренняя норма доходности (IRR) проекта составляет 28%, а чистая приведённая стоимость (NPV) – 2,6 млрд тенге.

Не обошлось в ходе Дня эмитента и без вопросов о рисках такого выхода на биржу. Формально облигации не обеспечены залогом. Но компания подчеркнула: де-факто за ними стоит недвижимость, стоимость которой превышает сумму выпуска более чем в два раза. К тому же, Marden Property перечислила подготовленные меры защиты на случай роста НДС, резкой инфляции и возможных кризисов наподобие пандемии: страхование активов на 7 млрд тенге, индексация арендных ставок, балансировка договоров по срокам, использование торговых площадей как шоурумов для стабильных арендаторов. Кроме того, в модель изначально заложены колебания валютного курса, – даже при самом страшном сценарии девальвации до тысячи тенге за доллар проект, по расчётам компании, останется жизнеспособным.

Фондовый рынок Казахстана всё ещё находится на этапе становления, и пока число эмитентов продолжает быть ограничено. От того и важнее появление таких историй. В них есть и элемент амбициозного предпринимательства, и ставка на долгосрочный рост, и вера в национальный рынок. И именно это сочетание, – готовность компаний идти на публичность, появление новых инструментов и роль KASE как института, – позволяет говорить о том, что казахстанский бизнес постепенно начинает воспринимать биржу как естественный путь развития, а инвесторы – как реальный канал вложений в экономику страны.