Льготные программы обеспечили весь рост ипотечного кредитования — Аналитический центр АФК

В первом полугодии 2025 г. ипотечный рынок восстановился после слабого старта в начале года и вышел на траекторию роста: новые выдачи достигли ₸1,0 трлн (+24,9% г/г).

При этом расширение сосредоточено в одном сегменте — льготных программах, где ключевым источником роста выступил Отбасы Банк. В результате концентрация выдач усилилась, а рыночная ипотека банков второго уровня продолжила терять долю, сообщает Exclusive.kz со ссылкой на аналитический центр АФК.

Это усиливает зависимость рынка от господдержки, снижает стимулы для БВУ развивать рыночные продукты и концентрирует риски в одном институте. В итоге любая корректировка условий и объёмов госпрограмм может резко изменить динамику всего рынка и снизить доступность ипотеки для населения.

Снижение средневзвешенных ставок и рост зарплат населения обеспечили улучшение показателей долговой нагрузки: платежеспособность домохозяйств выглядит устойчивой, несмотря на удорожание жилья и постепенный сдвиг спроса в сторону крупных займов. Однако за этим стоит и менее благоприятная динамика – сокращение доли одобренных заявок (до лишь одной четвёртой), что сигнализирует о нарастающем дисбалансе между спросом и реальными возможностями заёмщиков соответствовать критериям банков.

Качество действующих портфелей по-прежнему высокое (просрочка 0,4%), но точечное ухудшение у Отбасы Банка (рост до 2,3%) демонстрирует уязвимость массового сегмента в условиях ограниченного инструментария работы с проблемной задолженностью. Параллельно активизация нерыночных источников ликвидности в виде переводов из ЕНПФ и собственные сбережения населения не только поддерживают общий объём сделок, но и трансформируют структуру спроса, смещая её в сторону покупок за собственные средства и подталкивая цены на жильё вверх.

В текущем квартале прогнозируется некоторое охлаждение ипотечного спроса и повышение ставок у отдельных банков. Дополнительным фактором давления станет предстоящее внедрение НДС на сделки с первичной недвижимостью с 2026 года: это приведёт к удорожанию первичного жилья и спровоцирует рост цен на вторичном рынке вследствие перераспределения спроса, что снизит доступность жилья для домохозяйств. С 1 ноября т.г. дополнительным негативным фактором станет снижение ГЭСВ, которое ограничит возможности коммерческих банков по предоставлению продуктов и окажет давление на рыночный сегмент ипотеки. В результате зависимость сектора от льготных программ закрепится, а рыночная ипотека останется под давлением высоких ставок, регуляторных ограничений, налоговой нагрузки и сжатия ликвидности из-за МРТ.

Фото: iStock