Может ли жилье в Казахстане стать более доступным?

Рынок недвижимости в Казахстане переживает не лучшие времена. В первую очередь потому, что у большинства казахстанцев просто нет денег на покупку жилья. Однако в других странах есть примеры доступных программ, которые помогают преодолеть эту проблему. Что это за программы и могут ли они появиться в Казахстане? Об этом, а также о других трендах в сфере недвижимости и строительства Exclusive.kz поговорил с Бауыржаном Амангельды, основателем компаний «Экотон» и «АЕГаз-терминал».

– Нас уже несколько лет пугают кризисом на рынке недвижимости, что вот-вот все рухнет. Но, кажется, пока ситуация относительно стабильная. Что на самом деле сейчас происходит на рынке недвижимости?

– Как и любая большая индустрия, строительная отрасль очень инерционная. Предыдущее правительство придало ей заметное ускорение. Они занимались развитием строительства, понимая, что это один из самых серьезных драйверов экономического роста. Потом произошел спад. Во-первых, власти разрешили тратить на покупку жилья пенсионные накопления. Фактически это на два-три года обеспечило спрос и съело будущий спрос. Кроме того, произошло сокращение ипотечных программ. Сейчас они составляют около 15-20% от числа программ, которые были в предыдущие годы. Но самая главная причина – снижение платежеспособного спроса у населения. Грубо говоря, наш народ уже не может позволить себе покупать недвижимость.

– К чему это может привести? Одни говорят, что с этого года будут резко расти цены, другие – что цены, наоборот, рухнут.

– Я вижу серьезное замедление практически на всех рынках в Казахстане. Разве что в Алматы ситуация немного получше.

Мы работаем в основном в западном и центральном регионах, и я могу сказать, что сейчас происходит неосвоение уже начатых строек. Из-за этого встали на паузу проекты как крупных игроков, так и средних и мелких компаний. Поэтому если говорить о прогнозе, в краткосрочной перспективе цена должна возрасти.

У нас народ привык, что недвижимость – это инвестиционный инструмент. Многие приобретали недвижимость именно по этой причине. Но сейчас аренда уже перестает быть привлекательной. Если в Алматы ситуация еще более-менее, то в Астане, например, потребуется 7-10 лет, чтобы купленная недвижимость окупилась за счет аренды.

– Из-за войны в Украине в некоторых отраслях российское присутствие сократилось и, как следствие, произошла перестройка рынка. Отразилось ли это на рынке стройматериалов? Выросла ли доля отечественного производителя? Или появились просто новые поставщики, например, из Китая или Турции?

– Действительно, из-за этого геополитического конфликта стало меньше импорта из России и Украины. Увеличился импорт, например, из Китая и из Ирана. Но началось и импортозамещение. Я вижу, что появились местные производители – например, по производству окон, дверей, стеновых материалов. У Казахстана даже появился свой экспорт. В цифрах он не такой большой, 350-400 миллионов долларов, но все равно очень заметный.

– А если говорить конкретно про ваш рынок – стеновых стройматериалов, – ситуация как-то изменилась?

– Уменьшилось предложение со стороны нашего северного соседа, потому что там появился спрос на «новых территориях», плюс свой внутренний спрос высокий. Но в целом сейчас у них похожие процессы идут: сокращение ипотечных программ, повышение ставки банковских кредитов. Хотя отрасль, как я уже говорил инерционная, она резко не падает, но все это уже сказывается. Я предполагаю, что давление по экспорту в нашу сторону усилится, но мы к этой конкуренции готовы. И по качеству, и по стоимости наша продукция однозначно конкурентоспособна.

Кроме того, значительно выросла стоимость логистики, как внутренней, так и внешней. Это касается и КТЖ, и российских железных дорог. Поэтому мы теперь осознанно выбираем автомобильный транспорт.

За прошлый год мы не вывезли порядка шестисот вагонов готовой продукции – нет вагонов, нет планов, брошенные поезда и так далее. Ждешь вот так месяцами, а потом думаешь: «Ладно, уйдем на автомобильный транспорт». Он пока еще дороже, но сейчас уже цены сравниваются.

Я сам транспортник, и вижу, что сейчас фактически приоритет отдается транзитным перевозкам. То есть мы принимаем условно китайские или узбекские грузы, и потом передаем в другую страну. Для перевозчика это сейчас самая легкая операция.

– Сейчас многие говорят о том, что Казахстан должен превратиться в одну большую стройку, что в этом есть потребность и у населения, и у рынка. Как вы думаете, это еще живая идея?

– Это вообще национальная идея – чтобы у каждого казахстанца была крыша над головой, была возможность переехать и так далее. Я считаю, что мы могли бы стать очень привлекательной страной и для многих наших соседей, если люди будут знать, что сюда можно приехать, спокойно жить и работать.

У нас предложений много, но задача в том, чтобы создавать удобное, недорогое жилье. А с этим сейчас проблемы. В Казахстане 95% всех ипотечных займов выдает государственный «Отбасы банк». Ситуация была бы лучше, если бы остальные банки тоже этим занимались и так же получали супердешевые кредиты из бюджета, которые могли бы обеспечить по крайней мере социально-уязвимые слои населения.

Мы сейчас работаем над программами, которые вместо ипотеки предлагают аренду жилья с последующим выкупом. Я считаю, что эта формула была бы более востребованной, потому что у нас многие не могут пройти фильтры для оформления ипотечного кредита в том числе из-за низкой доходности.  

Похожая модель есть, например, в Америке. Строятся малоэтажные коттеджные поселки, дома в них полностью готовы для заселения. Ты приходишь с небольшим вступительным взносом, но есть условие: если ты три месяца не можешь платить, освобождаешь дом, и заселяется следующий по очереди. То есть у тебя сразу появляется полноценное удобное жилье, которое со временем перейдет в твою собственность, поэтому и мотивация платить будет очень высокой.

Этот вариант также подходит мусульманам, для которых брать жилье под проценты считается харамом. И это тоже увеличит число тех, кто сможет купить недвижимость.

– Сейчас по всему миру государства начинают стимулировать строительство экологичных, энергосберегающих домов. У нас есть похожие программы? Или государству сейчас не до этих тонкостей?

– Есть программа «зеленой ипотеки» у того же «Отбасы банка». Но цифры там пока небольшие: на этот год заложено около 20 миллиардов тенге, при общем объеме вложений на несколько триллионов тенге.

В Казахстане даже есть так называемые пассивные дома, в которых все экологично и эффективно: улавливаются дождевые стоки, все оборудовано для сдачи мусора на переработку, стоят солнечные панели, применяются тепловые насосы, используется термальная энергия земли. В таких домах внешняя электроэнергия практически не используется. Но они частные, их строят немецкие и австрийские компании. Стоимость таких домов начинается от полутора миллионов евро. По похожим технологиям строятся некоторые офисы.

Это, конечно, очень дорого, но со временем отдельные элементы, которые применяются в таких домах, могут получить более широкое распространение. Например, тепловые насосы, которые для отопления используют тепловую энергию земли. Или те же солнечные батареи. Коммунальные тарифы сейчас растут и такие решения могут стать более выгодными.

– Вы активно работаете на рынке автоклавированного газобетона. Почему вы выбрали именно этот материал? Можно ли его назвать экологичным или энергосберегающим?

– История была такая. Как вы помните, Астану проектировал известный японский архитектор Кисё Курокава. Он приезжал в 2002 году и представил очень тщательный и проработанный макет. Знакомые ребята из «Астанагенплан» позвали меня посмотреть, как будет выглядеть новая столица. Когда увидел макет, я, конечно, был впечатлен размахом. И тогда в голове у меня была одна мысль: «Из чего все это будут строить?».

Мы с командой начали изучать статистику по импорту стройматериалов, производителям и так далее. И мы поняли, что в Астане и в ближайших городах вокруг строительных материалов не хватает. Мы посмотрели на опыт завода «Сибит» в Новосибирске, потом съездили в Мюнхен на международную строительную выставку BAU. И тогда определились, что будет работать с газоблоком.   

Это шведская технология, ей в этом году исполнится сто лет. В процессе смешения пяти разных видов сырья полученная масса набухает и в ней образуются поры с газом внутри. Именно за счет газовых пор этот материал имеет такую легкость и высокую теплопроводность. Далее его помещают в автоклав, он затвердевает. На выходе получается очень удобный и функциональный материал.  

– Как в динамике менялись объемы производства и спрос на вашу продукцию?

– Сейчас в Казахстане уже есть целая отрасль. Мы первыми зашли на рынок в 2002 году, тогда входной барьер был очень высоким, потому что существовали только немецкие технологии, а они достаточно дорогие. Но потом производством газоблока занялись китайцы. Они талантливо все копировали, внедряли и свои научные разработки, и вскоре качество их оборудования выросло в разы. Поэтому первый наш завод был немецким, а все остальные уже с китайским оборудованием.

Если суммировать всех производителей, сейчас в Казахстане фактически 40 заводов, производящих автоклавированный газобетон. Они в целом закрывают потребность в материале, но в некоторых регионах его еще не хватает. И сейчас на казахстанский рынок будут активно заходить опять же китайцы.

В Китае пик производства уже пройден. Для сравнения: у них было две тысячи заводов. Поскольку сейчас там кризис недвижимости, многие из них за последний год закрылись. Для них наш рынок – это рынок мечты. Они говорят: «Ребят, вы просто жируете. У вас хорошие цены и не нужно сильно уменьшать себестоимость». Так что сейчас эти закрывшиеся заводы начинают переносить производство в Казахстан. В Алматы, например, строятся четыре огромных завода, три завода ожидаются в Астане, планируют еще строить в Усть-Каменогорске.

Если говорить о тенденциях, то сейчас будет происходить укрупнение и профессионализация рынка. Это хорошо видно в Китае. Мелкие заводы не выдерживают конкуренции, и те заводы, которые там сейчас закрылись, в основном небольшие.

В Китае 80% построек делают из автогазоблока, в Европе – 70%. То есть в мире это доминирующий материал. В Казахстане наши главные конкуренты – это кирпич, шлакоблоки, пескоблоки, пеноблоки. Но я люблю наш материал, потому что знаю, что он самый лучший.

– Вообще, строительные компании очень жадные и стараются экономить на всем. Насколько ваш материал может конкурировать с другими по цене?

— Только по цене самого материала нельзя судить. Самое главное, что застройщики не просто жадные, как вы говорите, они умные и умеют считать. Они считают нагрузку на фундамент, считают работу с кладкой и так далее. Пескоблоки, шлакоблоки и кирпичи более тяжелые и соответственно нагрузка на фундамент будет больше. У них плохая геометрия, поэтому, когда ты выкладываешь стену, тебе нужно больше раствора для выравнивания. То есть если считать в совокупности, то затраты при использовании газоблока будут ниже.

– Вы говорите, что активно работаете в Астане и на Западе Казахстана. А что насчет Алматы? Насколько активно здесь используется автогазоблок при строительстве? И насколько он сейсмостойкий?

– Сейчас в Алматы уже есть 13 заводов по производству нашего материала и еще четыре строятся. Но в основном в Алматы и других сейсмоопасных зонах строительство монолитное, а газобетон применяется при закладке стен.

Однако при малоэтажном строительстве газобетон может использоваться как несущий материал, то есть без монолитного каркаса. До трех этажей такие дома спокойно выдерживают землетрясение. И мы через Ассоциацию эту идею продвигаем и сейчас проходим испытания на сейсмоустойчивость в КазНИИСА (государственный научно-исследовательский и проектный институт в области строительства, – Exclusive).

– В связи с тем, что ожидается приход китайских компаний в Казахстан, и вероятна активизация российского бизнеса, нужно ли вводить какие-то протекционистские меры?

– Если говорить о россиянах, то здесь нужно решать вопрос через Евразийскую экономическую комиссию, потому что мы входим в ЕАЭС. Мы пытались это делать, когда российский газоблок начал активно заходить на наш рынок. Но я считаю, что на это приходится тратить слишком много энергии – обращаться в таможню, показывать статистику, цены, доказывать что-то. Поэтому мы для себя решили, что мы просто должны быть конкурентными, становиться лучше. Это же тоже тебя подстегивает. То, что сейчас на рынок заходят китайцы, это хороший челлендж для нас. Если мы будем проигрывать, значит мы где-то не дорабатываем, и мы должны стать лучше. В конце концов, клиент от конкуренции выигрывает, поэтому мы не стремимся ее избегать.

• 16
• 14