Почему в Казахстане неадекватные цены на имущество

Система оценки имущества – важнейший элемент рыночной экономики, всего современного бизнеса. О том, какие процессы в ней происходят (спойлер: стало больше коррупции), нам рассказал Александр Калинин, международный эксперт по оценке имущества, кандидат экономических наук, Почетный оценщик РК.

– Александр Николаевич, какова ситуация сегодня с оценкой в Казахстане?

– Квалифицированно свидетельствую – происходит глубокий и системный кризис казахстанской оценки. И как важнейшего социально-экономического института, и как вида бизнеса.

В первую очередь это объясняется принятием в 2018 году нового противоречивого и недоработанного Закона РК «Об оценочной деятельности в РК» (ЗОД). Оценщики попали под экспериментправительства и НПП «Атамекен», в свою очередь, связанного с введением Закона «О саморегулировании».

Более 70% членов оценочного сообщества, как и их коллеги (смежники-аудиторы, бухгалтеры, риэлторы и другие) были против множественности саморегулируемых организаций (СРО) и против определения оценки, как профессиональной, вместо предпринимательской деятельности. Однако нашим мнением пренебрегли и в оценке воцарился хаос.

– Что именно в новом ЗОД так мешает нормальной деятельности оценщиков?

– Проблем с оценкой возникло множество, назову самые главные.

Руководители зарегистрированных палат обходят вниманием такие важные вопросы и проблемы оценки, как разработка и утверждение оценочных терминов и понятий (глоссарий) на казахском языке; перевод международных стандартов оценки (МСО) на казахский язык по разрешению и согласованию с Международным Советом Стандартов Оценки (МССО г. Лондон, Великобритания). Нет модельных отчетов по оценке различных видов имущества. Не проводятся курсы, семинары на казахском языке.

Проблема носит приоритетный характер, в том числе, по причине введения делопроизводства в госорганах, судах, прокуратуре и правоохранительных органах на казахском языке, в ряде областей – ЗКО, ВКО, ЮКО, Уральской и Жамбылской. Имеется острый дефицит в квалифицированных переводчиках по оценочным вопросам.

Кроме того, судебные эксперты теснят оценщиков на их рынке через систему судебно-товароведческой экспертизы, фактически проводя при этом оценку имущества.

Обострились проблемы оценки банковских залогов. Банкротство нескольких крупных банков второго уровня в последние годы не в последнюю очередь было связано с низким качеством их залогового портфеля. А он зачастую – результат фальсификации со стороны заемщиков и сговора с сотрудниками банков. В этой схеме активное участие принимали и «независимые» оценщики, коррумпированные и управляемые. Работавшие по принципу – «чего изволите?».

– Как же банкам удалось это сделать? Ведь они, как уверяют нас, под неусыпным вниманием контролирующих организаций государства?

– В банках второго уровня существует своя, «альтернативная» система оценки залогов. Топ-менеджеры банков учреждают свои, «независимые оценочные компании», или регистрируют их на имена родственников и друзей. Открываются их филиалы по областям, регионам. Размеры «откатов» заинтересованным сотрудникам банков составляют 25%, а то и 50% от стоимости оценочных услуг. Банки незаконно проводят аккредитацию нужных НОК, или отправляют клиентов в «свои», «прикормленные» оценочные компании.

– А какими правилами руководствуются банки при оценке залогов?

– Политика в области оценки имущества обычно определяется регламентом, правилами, которые разрабатывает каждый банк второго уровня. Но очень часто эти документы имеют серьезное расхождение с требованиями нормативных и методических документов, регламентирующих работу оценщиков.

У банков появилась новая «фишка», когда они требуют провести в Палате экспертизу отчета, если оценщик «чужой». Понятно, что об объективности оценки тут речи не идет.

– Какие проблемы еще появились в оценочной деятельности?

– Мы потеряли оценку ущерба транспорта в результате ДТП при страховании ГПО водителей. Страховщики теперь сами составляют калькуляцию по затратам на ремонт транспорта, с занижением на 50-60%. Вопиющий конфликт интересов, но к нему привыкли, не замечают.

Кроме того, запаздывает разработка ряда законодательных документов по оценочной деятельности (ОД). Например, решением Минфина РК отменены стандарт и методика оценки выкупаемого имущества изымаемого для госнужд (ВИГН). А новых нет. В результате наши оценщики вынуждены десятилетиями использовать российский затратный справочник Ко-Инвест и ежегодно оплачивать огромные деньги. Необходимо срочно разработать и утвердить данные документы в новой редакции.

Все палаты полностью провалили в этом году процедуру оценки предметов коллекционирования в целях всеобщего декларирования по причине отсутствия правил и методик.

В составе Общественного совета Минфина РК – уполномоченный орган по развитию ОД – отсутствует представитель оценочного сообщества.

– Работу независимых оценщиков во многом определяет деятельность Экспертных советов палат. Что вы можете сказать об этом?

– Вопрос работы Экспертных советов (ЭС) палат – отдельный и критичный. Создается впечатление, что деятельность ЭС заключается, с одной стороны, в безоглядной, необоснованной защите членов своей палаты для сохранения необходимой численности. С другой стороны, ЭС используются для наказания неугодных, несговорчивых оценщиков.

Кроме того, тарифы на экспертные услуги согласованны палатами и крайне завышены. К примеру, если средняя оценка квартиры стоит 12 000-15 000 тенге, то экспертиза отчета по ней может стоить в 10 и более раз дороже. Задача – ограничить доступ к экспертным услугам чтобы защитить «своих». О каком контроле качества может идти речь в таких условиях?

Руководители палат ограничиваются обсуждением локальных проблем – парафировать или нет каждую страницу отчета, присутствовать ли оценщику лично при осмотре объекта, какие вводить корректировки и др. Складывается впечатление, что их ситуация и так устраивает: членские взносы, доходы от обучения, экзаменов и экспертиз поступают регулярно. С чиновниками из госрегулятора договориться – не проблема. Вот оно, «саморегулирование» в действии!

– Как же произошло, что оценка опустилась до такого жалкого состояния?

– В период с 2006 по 2017 развитие института оценки в Казахстане шло в русле мировых, национальных стандартов, тенденций и базировалась на прочной научно-методической основе. Международные и казахстанские конференции, форумы, съезды, семинары регулярно проводились в двух наших столицах. Сформировалась авторитетная казахстанская школа оценки, которая была третьей после России и Украины.

Мы активно работали с USAID, обучались в Американской Ассоциации Сертифицированных тренинговых программ (А.А.С.Т.Р.). В рамках Высшего совета по оценочной деятельности ЕАЭС (ВС ОД ЕАЭС) началась сертификация и обучение казахстанских специалистов.

Словом, сложилась эффективная система по обучению, разработке научных и методических материалов, повышению квалификации оценочных услуг. Огромную роль в этом процессе сыграл гуру казахстанской оценки Вилен Михайлович Елисеев, мой учитель и соратник.

И получается, что в 2018 году неким известным, заинтересованным лицам и организациям удалось «протащить» принятие нового ЗОД, который, как взорвавшаяся бомба, не оставил от прежних достижений почти ничего. Возникла среда, в которой неквалифицированные, а зачастую и своекорыстные люди нашли свою экономическую нишу. Она их очень устраивает. Однако она губит настоящую, профессиональную оценку, наносит величайший вред бизнесу, всей экономике. Ошибка с законом стоит очень дорого. Но все можно исправить, если энергично, заинтересованно взяться за дело. В этом сегодня кровно заинтересованы и государство, и все казахстанцы.

• 27
• 22