Ситуация на рынке недвижимости: куда плывет наш импортный дом

7 сентября, 2022

1320

Несмотря на то, что в стране строится рекордное количество жилья, очереди на его приобретение только растут. О том, почему это происходит рассказал председатель «Ассоциация субъектов управления, сервиса и энергосервиса в жилищной сфере «Шанырак» Сакен Махамбетов.

– Насколько эффективна, на ваш взгляд, государственная программа «Нурлы жер» по обеспечению граждан доступным жильем, рассчитанная на 2020-2025 годы?

– Это комплексная программа, куда входят вопросы инфраструктуры ЖКХ, включая канализационные сооружения и так далее. По ним, кстати, у нас большие проблемы. Большей частью они достались нам еще со времен СССР. С тех пор канализационные сети проходили только модернизацию, а если и строились новые, то в мизерном количестве. С ростом урбанизации нагрузка на инфраструктуру увеличилась в разы. А вот финансирование идет по остаточному принципу и не поспевает за ростом городов. Проблемы усугубляются еще и тем, что происходит износ основных сетей. Худо-бедно государство обратило на это внимание и деньги выделяются. Другой вопрос, рационально ли их используют. Нецелевое использование и откаты при строительстве ни для кого не новость. Из-за отсутствия общественного контроля часто эти средства присваиваются и качество ремонтных работ, соответственно, оставляют желать лучшего.

Что касается конкретно жилищного строительства, здесь государство озабочено тем, чтобы обеспечить граждан жильем в соответствии с нормами. Насколько мне известно, у нас была норма порядка 18 кв. м на одного человека. ООН установил норму около 20 кв. метров. Мы хотим ее достичь, но здесь другая проблема. Жилья вроде бы в стране много, а собственников квартир у нас больше не становится, поскольку существует теневой рынок владения жильем, мы не видим, сколько реально сегодня собственников. Эти данные в связи с законом о персональных данных закрыты и те цифры, которыми владеют уполномоченные органы, не всегда адекватно отражают реальную ситуацию.

Если говорить о многоквартирных жилых домах, то в начале реформы по переходу с КСК на ОСИ и ПТ речь шла о 78 тысячах домов в стране, а в последних отчетах министерства у нас около 46,5 тысячи домов. Непонятные манипуляции. Цифры постоянно меняются, реальную картину трудно представить. Да, программа идет, государство ее финансирует. Но пока очередность на жилье не падает, а напротив, растет, в связи с добавлением категорий нуждающихся. К сожалению, нет целостного видения.

По закону каждый гражданин имеет право получить 10 соток земли. Но по факту не каждый получает, поскольку нет соответствующей инфраструктуры. То есть акиматы должны подвести свет и воду и только после этого должно начаться распределение участков. Де факто у государства отсутствуют необходимые для этого ресурсы. Людям не хватает средств на покупку квартир, аренду жилья. За последние два года стоимость аренды выросла кратно, особенно в крупных городах – Нур-Султане и Алматы чуть ли не в два раза.

Сейчас в «Отбасы банке» проходит процесс реформации. В дальнейшем он, как государственный институт, будет ответственным за всю жилищную политику. В том числе и распределение по очередям, кредитование на приобретение жилья и субсидирование аренды. Возможно, это как-то повлияет на улучшение ситуации на рынке жилья.

– Стройматериалы дорожают. Соответственно, будет расти и стоимость жилья. Что-то делается у нас в стране, чтобы урегулировать данный вопрос?

– Эта проблема не нова. Я сам работал в сфере строительства и видел, как происходит ценообразование, откуда поступают строительные материалы. Как правило, мы, помимо производимых в стране щебня, кирпича, частично цемента и небольшого количества арматуры, пользуемся импортными стройматериалами. Которые покупаются за валюту или за рубли в той же России. Там также большой рост цен на стройматериалы, что приводит ко многим проблемам, в том числе и к несостоятельности тех же стройкомпаний. Болезни экономики в целом, когда мы в большей части являемся сырьевым придатком, а не страной, обеспечивающей себя хотя бы базовыми стройматериалами, я уже не говорю о продуктах питания и прочем, накладывают большой отпечаток на все сферы нашей жизни. Строители жалуются, что по тем же госпрограммам они вынуждены строить по одной цене, при этом в связи с удорожанием начинают экономить и эта экономия сказывается на качестве. Помню, один из депутатов предлагал строить дома с маленькими квартирами без санузлов. В погоне за экономией можно дойти до абсурда и, как в той поговорке, из одной шкуры сшить семь шапок.

– Получается, мы зашли в тупик, и выхода из него нет.

– Выход есть. Нужно наращивать мощности, выпускать строительные материалы. Но для этого требуется саму программу сделать четкой, ясной и понятной, с привлечением различных экспертов. Ее нужно обсчитать, вынести на общее обсуждение, определить какие-то мировые тренды, новые технологии. Требуется дать какое-то время на становление производств стройматериалов, повысить в этом ответственность регионов. Сейчас же руководители регионов считают себя временными лицами, которых в любой момент могут сместить. Соответственно, они не думают о каких-то долгосрочных перспективах и программах. Им нужны быстрые победы здесь и сейчас. Любое промышленное производство требует подготовки расчета, времени на его реализацию.

– На фоне всего этого реформа ЖКХ в нашей стране явно буксует. Правительство дало дополнительно еще год, чтобы как-то упорядочить переход к ОСИ и ПТ. Есть такие-то подвижки?

– Моя позиция в плане реформы по переходу от КСК к ОСИ и ПТ не изменилась. По сути, что КСК, что ОСИ – одно и то же. Никаким самоуправлением здесь и не пахнет. Ведь по закону о жилищных отношениях ОСИ могут создать два собственника. Но для этого нужно провести собрание. Единственное отличие – КСК объединяет несколько домов, а ОСИ будет в каждом доме. При всем этом остается нерешенным вопрос общедомового, так называемого долевого имущества. Приобретая квартиру, мы покупаем не помещение, огражденное четырьмя стенами, а долю в общей собственности. В 1996 году, когда мы получили квартиры после приватизации, эта общая собственность нам была передана, но не оформлена должным образом. В других странах это решается очень просто – в каждом правоустанавливающем документе фигурирует не площадь квартир, а доля. Это рождает в человеке чувство собственника, он понимают, что является не хозяином какой-то отдельной квартиры, а доли в общем имуществе, то есть совладельцем. Наши законодатели должны принять соответствующие поправки в Жилищном кодексе. Только после этого можно внедрять различные способы управления жилищными комплексами.

Кроме того, эта деятельность требует определенной подготовки, времени сил и соответствующей оплаты. Когда государство говорит, что мы сами хозяева и должны сами управлять домом, где живем, то, по сути, оно кидает граждан на произвол судьбы. К примеру, мы с вами купили большой корабль с каютами. Но чтобы он плыл нужным курсом, требуются капитан и команда, то есть органы управления. Многоквартирный жилой дом, как и этот корабль, «плывет» во времени – от своего появления до утилизации через 50 или 100 лет. Большая часть этого времени – эксплуатация, на которую расходуется больше всего средств и соответствующая документация на это. Вот эта цельная система у нас разделена. Отдельно идет строительство, отдельно – госприемка, отдельно – эксплуатация. Меняются методы и люди, которые ее осуществляют и которые не отвечают за ошибки своих предшественников. Можно представить, как будут существовать многоквартирные дома и куда мы в итоге «приплывем» с такой организацией. Государству приходится время от времени вмешиваться, латать дыры и так далее. Но все это временные меры. Для городского жилого фонда и инфраструктуры в целом это остается большой проблемой.

Недавно депутат Альберт Рау инициировал очередные поправки в закон о ЖКХ, но все эти изменения, увы, носят временный характер и оттягивают крах новой и провальной системы «Один дом – один орган управления». Согласен – один счет может быть у каждого дома. Но орган управления должен быть профессиональным и малые дома должны объединяться, чтобы эффективно управляться как в рамках микрорайонов, так и города в целом. Надеюсь, что наши чиновники, наконец, придут к тому, что без применения опыта в жилищной сфере прогрессивных стран мы ничего не достигнем. Кстати, в рамках нашего проекта «Таун хауз» по профессионализации управления жилищным фондом мы недавно возили группу, в том числе из представителей квазигоссектора, в Германию. В конце сентября планируется поездка в Эстонию. Мы хотим показать, как функционирует данная система, как производится капитальный ремонт с привлечением средств граждан, инвесторов, строительных компаний. Ведь наша задача в том, чтобы в строительную, жилищную отрасли пришли инвесторы. Со времен обретения Казахстаном независимости многие инфраструктурные объекты передавались зарубежным инвесторам, которые должны были вложить в них средства, организовать менеджмент, ремонт и так далее. Что-то было сделано. Но, по большому счету, все это сейчас превратилось в кормушку для определенных лиц. Те же средства, которые выделяются государством на ремонт, путем перераспределения расхищаются.

Еще один пробел в том, что сегодня специалистов области управления ЖКХ не готовят. Последний курс по этой дисциплине был выпущен в 1996 году, и с тех пор государство не занималось этим вопросом.

– Тем не менее, судя по цифрам, в Казахстане процесс перехода к новым формам управления жилья идет бодрыми темпами….

– Во всем мире не более 10-15 процентов самоуправляемых домов. Другими занимаются коммунальные предприятия или бизнес-структуры. Мы сейчас как раз и вышли на эти 10 процентов. Если послушать отчеты жилищных инспекций различных регионов, то все говорят, что оглашаемые сейчас цифры – элементарная подтасовка. Да, согласно таким отчетам, по состоянию на 24 августа в республике подлежит переходу на новую форму управления 46522 МЖД. Из них в настоящее время обеспечен переход 42333 МЖД или 91%. Но о том, что это подтасовка, говорят и сами представители жилищных инспекций. Чтобы отчитаться перед правительством, акиматы готовы нарисовать любые цифры. Но на самом деле вопрос-то не в цифрах. Для нас главное – комфортное и безопасное проживание граждан. А для этого нужны своевременные капремонты, текущая эксплуатация. Сами собственники этим заниматься никогда не будут. Поверьте, люди хотят прийти домой отдыхать, играть с детьми, а не заниматься управлением этого дома.