Устоят ли дома при сильном землетрясении после перепланировки?

Днем 4 марта Алматы в очередной раз тряхнуло и довольно ощутимо. Алматинцы стали активно делиться видео и фотографиями с трещинами в стенах и потолках, осыпавшейся штукатурки. В связи с этим в чатах мессенджеров, архитекторы и планировщики вновь подняли вопрос о запрете незаконных перепланировок. Но главным остается вопрос, который волнует казахстанцев: устоят ли их дома при сильном землетрясении?

Однако, по словам экспертов строительного рынка, сегодня четкого ответа на данный вопрос дать никто не может и причин тому несколько.

Вкратце напомним, еще в середине февраля сенатор Жанна Асанова выступила с инициативой внести изменения в законодательство РК, направленные на борьбу с незаконными изменениями в конструкции городских помещений и зданий. Сенатор настаивала на введении жестких санкций для предотвращения проведения незаконной перепланировки и предложила усилить авторитет и возможности контрольных органов, включая органы строительного надзора и пожарную безопасность, чтобы обеспечить выполнение строительных норм и правил. Эксперты, к которым обратился Exclusive.kz за комментариями, согласны с депутатом, отмечая, что сегодня, воплощая в жизнь свои желания по оформлению жилья, казахстанцы думают о безопасности в последнюю очередь.

Парадоксы строительного рынка

Юридически недвижимость – это собственность гражданина и он уже делает с ней все, что хочет. Отсюда, как отмечают проектировщики и архитекторы, возникает масса проблем. Особенно в сейсмоопасных зонах.

– Есть единственные требования от КСК и ОСИ, они просят соблюдать несущие стены, вентиляцию. На крайний случай хотя бы согласовать с профильными ведомствами, если хозяева что-то переносят в квартире, к примеру, батареи. А полного запрета законодательно не существует, – отмечает руководитель Союза проектных компаний Казахстана Найля Аппасова.

Разумеется, как отмечает эксперт, разъяснительная работа ведется, но в основном с крупными застройщиками, у которых всегда есть свое сервисное обслуживание, строго следящее за жильцами ЖК. Они стараются не допускать таких очевидных нарушений, как снос несущей стены или закрытие воздуховода.

– У них есть проект, согласованный с архитектурой и исполнительная съемка построенного по факту. Это необходимо, потому что после перепланировки всегда два плана различаются. И естественно, впоследствии, уже имея эти документы, они курируют и контролируют планируемые решения самих клиентов в каждом жилом комплексе. Но это, как правило, только у крупных застройщиков, потому что они эксплуатируют здания, – говорит Найля Аппасова.

Почему же вообще возникает вопрос о борьбе с незаконными изменениями в конструкции помещений и зданий? Ответ на данный вопрос, по мнению эксперта, абсолютно прост. Все дело в том, что оказывается, что в Казахстане в принципе отсутствует статья по эксплуатации зданий.

Застройщик построил, клиент купил – и все. Застройщик пропал, никому это здание не нужно. А обслуживание этого здания и контроль уже перекладываются на плечи самих жильцов.

– Сейчас, конечно, законодательно пытаются решить проблему ЖКХ и ОСИ, но мы видим, это не работает. Наши люди пока еще не готовы к самоуправлению зданий, домов, квартир, обслуживания лифтов и подъездов, дополнительных технических помещений. Поэтому и требуется именно такая отдельная статья, но не полный запрет. Все равно люди будут делать перепланировку. А глобальный вопрос – отсутствие статьи по эксплуатации зданий, – говорит Найля Аппасова.

Очевидно, что такое самоуправство приводит к весьма негативным последствиям в случае чрезвычайной ситуации, поскольку ответственность за построенное здание никто не несет: ни государство, ни частные компании. Возможно, конечно, что частные сервисные компании еще курируют здание, но, как правило, не более двух лет.

– Люди могут самостоятельно все перепланировать и сносить. Мы знаем и сталкивались с тем, что они вырезают даже бетонные плиты и колонны. Кто более-менее в теме строительства, знают, что это очень строго запрещено и влияет на весь каркас здания. Но если говорить о безопасности, то это просто «черный ящик, или если хотите, «кот в мешке», особенно в Алматы, – отмечает руководитель Союза проектных компаний Казахстана.

Зачем сразу санкции?

По факту получается, что на сегодняшний день никто не сможет дать четкого прогноза и сказать начнет ли здание разрушаться. Уже по свершившемуся факту, возможно, поднимут экспертизы и расчеты, найдут проектировщика, застройщика. Но ведь не исключено, что уже в процессе строительства проводились еще какие-то перепланировки. Так что найти виновного будет довольно сложно.

Другое дело, если законодательно все-таки будут приняты какие-то санкции в случае незапланированной перепланировки. Скорее всего, они уже будут ориентированы на людей, покупающих жилье. Быть может, после того как новые жильцы ознакомятся с проектом или техпаспортом (если квартира приобретена на вторичном рынке), и уже запланировали какие-то дизайнерские решения, предусматривающие серьезную перепланировку помещения, угроза санкции будет держать их в узде.

Верните архитекторам полномочия & Кто контролирует, тот и рулит

Таким образом, учитывая сегодняшние реалии, выходит, что пока отсутствуют четкие законодательные нормы, все действует по принципу – «сам дурак», если нарушил целостность несущих стен в угоду своей дизайнерской идее, перенес дверные проемы или объединил комнаты вырезав несущие колонны.

Вместе с тем, с точки зрения архитекторов есть другая сторона медали – в Казахстане стали относится к проектированию, как к формальному этапу перед строительством.

– Сокращают сроки и бюджеты проектирования. Проекты, которые во всем мире разрабатывают в течение нескольких лет, у нас за полгода требуют разработать. А бюджет, принятый во всем мире до 15% от СМР у нас до 1% от СМР, – отмечает архитектор Айдын Акбай.

Такое положение ограничивает архитекторов в плане контроля, причем на всех этапах – проектирования, авторского надзора и эксплуатации. И если на первом и втором этапах, когда заказчик при необходимости вносит корректировки, существует какой-то контроль, то уже в процессе эксплуатации его вообще нет. А тут как раз собственник площади и вносит все свои идеи по перепланировке, в результате чего происходит разрушение конструкции.

В связи с этим Айдын Акбай предлагает вернуть архитекторам статус и дать полномочия контролировать все этапы, начиная от проектирования и заканчивая эксплуатацией зданий:

– У нас есть нормативы, акты – все существует, но не работает. Чтобы они заработали, я считаю, необходимо чтобы архитекторы получили право голоса и контроля. Везде в мире архитектор играет большую роль. Даже в переводе с греческого архитектор – это главный строитель, который на всех стадиях строительства должен закладывать правильные решения. Например, во всем мире нельзя проводить перепланировку и изменения без разрешения архитекторов, но только не у нас. У нас архитектору отведена лишь роль исполнителя.

Вместе с тем, эксперт уверен, что, вместо того чтобы решать проблемы, мы возвращаемся на круги своя, к тем самым коррупционным рискам, от которых на протяжении многих лет старались уйти. Речь идет о недавно презентованном в мажилисе Строительном кодексе РК, вокруг которого разразился скандал. Изучив презентованный документ, депутат Бакытжан Базарбек назвал новый кодекс школьным рефератом. Эксперты строительного рынка до сих пор ломают копья, доказывая, что новый кодекс, по сути, копирует старый закон, лоббирует интересы застройщика и не защищает людей.

Говоря об этом Айдын Акбай отмечает, что нам просто жизненно необходимо привести стандарты

в соответствии мировой практикой, тогда будет возможность соблюдать безопасность: безопасность зданий, пожарную безопасности, создавать комфортную среду для людей. Все это комплексная проблема и ее необходимо решать, а не ломать копья, лоббируя чьи-то интересы. Архитектор отмечает, что на текущий момент «стоит беспокоиться о том, устоят ли здания, потому что наши сейсмические разломы активируются и это опасно».