Вырастут ли цены на жилье из-за налоговых изменений

С 1 января 2026 года в Казахстане вступают в силу поправки в Налоговый кодекс, согласно которым застройщики при продаже и аренде недвижимости должны будут платить НДС в 16%. Вероятность роста цен на жилье в связи с этим большая. Однако рынок в стагнации и платежеспособного покупателя найти не просто.

– Скорее всего, застройщики будут вынуждены включить НДС в стоимость квадратного метра, поскольку у них нет иной возможности компенсировать дополнительные расходы. Любой девелопер работает с расчетом на окупаемость и возврат инвестиций, а также получение прибыли. Вопрос, на мой взгляд, в другом: насколько подобное повышение окажется посильным для граждан Казахстана», – говорит Лариса Степаненко, президент Саморегулируемой Ассоциации Риэлторов Казахстана.

По ее словам, для части покупателей, которые рассматривают жилье как инвестицию или инструмент спекуляции – например, приобретают квартиры на этапе котлована с целью последующей перепродажи, – влияние новых налоговых условий может быть менее ощутимым.

«Но мы, как профессиональное сообщество, прежде всего обеспокоены положением граждан, приобретающих жилье для собственного проживания. Уже сегодня наблюдается снижение покупательской способности, и любые изменения в сторону удорожания первичного рынка автоматически приведут к росту цен и на вторичном рынке. Это, в свою очередь, делает вопрос доступности собственного жилья для многих казахстанцев еще более острым», – отмечает эксперт.

Она говорит, что на данный момент фиксируется лишь сезонное повышение цен, характерное для осеннего периода, когда после летних отпусков активизируется рынок. Это не связано напрямую с налоговыми изменениями. Рост пока умеренный и обусловлен традиционными факторами.

«Кроме того, нельзя не учитывать влияние валютного курса. Каждое повышение доллара влечет за собой рост цен на все – от строительных материалов до продовольствия. При этом обратной динамики, когда удешевление доллара приводит к снижению цен, мы не наблюдаем. Высокая инфляция, подорожание коммунальных услуг, товаров первой необходимости и образования также снижают возможности населения по приобретению жилья. В итоге значительная часть граждан вынуждена снимать жилье, а арендные ставки в последние два года остаются на высоком уровне. Поэтому можно сказать, что введение НДС вряд ли принесет позитивные эффекты для рынка и населения», – полагает Лариса Степаненко.

При этом есть факторы, которые уже ранее повлияли на рынок.

«Когда в Казахстан приехала волна релокантов, многие собственники стали массово поднимать цены, исходя из предположения, что нерезиденты начнут активно скупать жилье. Хотя мы неоднократно разъясняли, что иностранные граждане не имеют права собственности на недвижимость в Казахстане, большинство продавцов нас не услышали. Это стало одной из причин ценового скачка», – отмечает собеседник издания.

Еще один фактор – рост курса доллара. Многие собственники воспринимают его как автоматический сигнал к повышению цен, не анализируя реальное положение дел. При этом рынок не всегда готов воспринимать такие цены, и объекты могут стоять без сделок месяцами.

По мнению эксперта, здесь проявляется важная проблема – низкая финансовая грамотность участников рынка. Собственники часто ориентируются не на реальные рыночные показатели, а на соседские объявления на «Крыше». Люди не владеют пониманием, из чего складывается стоимость их объекта, и не готовы слышать профессиональную оценку.

«В связи с введением НДС цены на недвижимость, безусловно, могут вырасти. Но не факт, что этот рост будет сопровождаться повышением реального спроса. Возможно, проявится отложенный спрос или новые ипотечные программы частично компенсируют нагрузку. Однако действующие ипотечные инструменты уже сегодня не покрывают потребности значительной части граждан, желающих приобрести жилье. Повышение цен возможно только при сочетании двух факторов – высокого спроса и достаточной покупательской способности населения. А на сегодняшний день, к сожалению, большинство казахстанцев сосредоточены не на инвестициях, а на решении более насущных задач – как сохранить доход и обеспечить базовые потребности семьи», – объясняет Лариса Степаненко.

Цены могут вырасти, но кто будет покупать

– А финансовые возможности казахстанцев уже на пределе. Я уверен, что застройщики уже включили НДС в стоимость жилья, поскольку о предстоящих изменениях стало известно давно. Поэтому 1 января мы не проснемся с ценой, которая повысится ровно на 16% НДС. Я думаю, никаких скачков цен не будет», – говорит Александр Пак, эксперт рынка недвижимости.

Он ожидает, что, возможно, следом за ростом стоимости нового жилья, цены поднимутся и на вторичном рынке, примерно, на 20-30%. Но они продержатся 2-3 месяца, а потом вернутся на прежнюю позицию, потому что покупателей не прибавится.

«Клиент, который располагает суммой на покупку недвижимости в каком-нибудь престижном жилом комплексе, (из-за возможного роста цен на новое жилье) никогда не переориентируется на жилье на вторичном рынке. То есть «вторичка» не получит дополнительный приток клиентов. (…) Я вам могу сказать ответственно, что экономических или иных причин для повышения стоимости жилья в Казахстане нет. Цену определяет покупатель, у которого доходы совершенно не выросли», – отмечает эксперт.

В то же время, цены на новую недвижимость не будут снижаться. 70% используемых стройматериалов импортируется, а доллар дорожает, соответственно, себестоимость квадратных метров растет. Но даже в этой ситуации застройщики делают скидки, дают рассрочки, чтобы только удержать покупателя.

«Даже если стройматериалы выросли на 20%, то это не значит, что завтра же застройщики поднимут на столько же стоимость квартир. Доходы-то у покупателей стоят, или точнее растут не такими темпами», – отмечает Пак.

По его данным, сейчас по сравнению с предыдущими годами количество сделок по купле-продаже недвижимости снизились на 20%.

В 2022-2023 годах цены поднялись до максимальных уровней и произошло это благодаря льготным ипотечным программам, возможности снимать излишки пенсионных накоплений. Платежеспособных покупателей стало больше, количество сделок увеличилось, выросли цены, в некоторых регионах до 40%. Но затем, когда все программы отменили, количество сделок резко сократилось – на 30-35% или в среднем с 28 до 38 тыс. в месяц, а цены на жилье упали на 20-25%. И только после этого рынок начал восстанавливаться, увеличилось количество сделок купли-продажи. При этом благодаря снижению цен люди стали больше брать коммерческие ипотечные кредиты. Коммерческая ипотека выросла с 28 до 40% от общего числа ипотечных кредитов.

Эксперт считает, что льготные ипотеки и вливания дешевых денег ухудшают рынок недвижимости и неоправданно раздувают цены.

Данные Бюро национальной статистики подтверждают слова эксперта – в сентябре этого года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья превысило 41,3 тыс., что на 4,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года (39,5 тыс.). Хотя по сравнению с августом 2025 года количество сделок купли-продажи жилья уменьшилось на 0,2%.

В сентябре лидерами по продажам стали Алматы (21,4% от всех сделок по стране), Астана (20,9%) и Карагандинская область (7,3%).

За год цены на новое жилье выросли на 12,8%, на квартиры вторичного рынка – на 10,3%. Аренда благоустроенного жилья увеличилась на 9,9%.

В региональном разрезе цены на первичном рынке жилья в годовом выражении значительно подорожали в Павлодаре (на 26%), Кызылорде (15%), Шымкент (15%) и Астане (14%).

На вторичном рынке больше всего цены выросли в Актобе (на 19%), Павлодаре (19%) и Алматы (18%).

По росту стоимости аренды жилья лидером оказался Актобе, где цены выросла почти на 41%. На 19% увеличилась аренда в городе Жезказган, и на 18% в Астане.

В целом, если сравнивать показатели января-сентября этого года с аналогичным периодом прошлого года, то количество увеличилось сделок на 3,2%.

Как видим, рынок постепенно восстанавливается – продажи растут, как и цены на недвижимость. Очевидно, что введение НДС для застройщиков повысит в определенной степени стоимость недвижимости. Но реальность такова, что платежеспособных покупателей не становится больше. Предыдущий бум сделок и рост цен был подпитан различными льготными программами на приобретение жилья, инициированными государством. Сейчас же, похоже, что у большинства желающих купить недвижимость нет средств для этого. Поэтому вряд ли стоит ожидать значительного роста цен.

Вместе с тем, недвижимость по-прежнему остается одним из надежных инструментов для инвестиций и сохранения сбережений. В условиях всеобщего роста цен и обесценивания тенге, не исключено, что определенное количество казахстанцев решит вложить свои деньги в дома и квартиры, что, безусловно продвинет цены в сторону роста. С другой стороны, недавнее повышение Национальным банком базовой ставки до 18% делает выгодным держать деньги на депозите, нежели вкладывать в недвижимость.