Жемчужина в бриллиантовой оправе

29 мая, 2015

633

Очередное выездное заседание инвестиционного медиа клуба, организованное группой компаний «Верный Капитал» не разочаровало его участников. Во-первых, оно проходило в одном из самых красивых мест Казахстана, на территории курортной зоны «Боровое», где расположился уникальный объект – первый в стране резорт-отель высшего класса Rixos Borovoе. Необычная, завораживающая природа этого уголка земли, густые леса, чистейшие воды озер, степь до горизонта, покрытая молодой весенней травой, под синем куполом неба – все это оказалось сегодня в обрамлении современной индустрии отдыха и развлечений, которую создали инвесторы. Один из участников мероприятия поэтично назвал все это великолепие «жемчужиной в бриллиантовой оправе». Сравнение тем более точное, что если озеро Щучье, на берегу которого расположен отель, рождено природой, как и жемчужина, то «бриллиантовая оправа» создана уже людьми, которые возвели здесь целый современный комплекс туристической индустрии…

Главными темами встречи членов клуба стали развитие гостиничного бизнеса в нашей стране, инвестиции в этот сектор, а также перспективы развития резорт-отелей.

Что сегодня представляет собой гостиничный бизнес, как инвестиционный проект? Какие в нем есть преимущества и сложности? Чтобы разобраться в этом, выступивший с основным докладом на встрече Ерлан Оспанов, генеральный директор группы «Верный Капитал» отнесся к этой задаче с присущей этой компании основательностью. Его выступление началось с исторического экскурса в те времена, когда первые древние путешественники находили отдых в примитивных караван-сараях Междуречья. Начиная уже с тех пор отельный бизнес начал уверенно развиваться, потому что отвечал одной из важнейшей потребности людей – перемещаться по странам и городам. Но целые века он оставался на самом примитивном уровне, предоставляя путешественникам минимальный набор услуг, чаще всего – какой-никакой кров и скудное питание.

Все изменилось с 19 века – промышленная революция, появление паровозов и пароходов, массовые миграции людей вызвали к жизни новые силы. Строительство гостиниц для бизнесменов, коммерсантов и переселенцев поставили на поток. И вот в 1906 году в Нью-Йорке появилась первая, в современном смысле этого слова, гостиница «Буффало Статлер», где реализовалась новая концепция — максимальные услуги клиентам . Затем 50-60 е годы ХХ века: расцвет массового туризма и «великого перемещения пассажиров». Инвестиции в рынок гостиничного бизнеса и сегмент резорт-отелей подтолкнули также два важных фактора: появление оплачиваемых отпусков трудящихся и стремительно развивающееся авто- и самолетостроение. Перемещаться по миру стали уже миллионы, а потом и – десятки миллионов людей. Возникло такое явление, как отельные сети, с тысячами гостиниц по всему миру.

По своему функциональному предназначению гостиницы делятся на городские, т.е. которые привязаны к городской локации, и бизнес-отели. Также существуют курорт-отели (резорты) и отели B&B (полупансион, питание два раза в день). Существуют и такие отели, как хостел (европейская система размещения, предоставляющая своим постояльцам на короткий или длительный срок жильё, представляющее собой, как правило, спальное место без дополнительных удобств в комнате), и апарт-отели (гостиница, созданная по принципу апартаментов, т.е. жилых помещений, оборудованных как полностью благоустроенные квартиры).

Отели делятся по так называемой «звездной системе», которая отражает уровень сервиса, Об этой классификации идут споры, в каждой стране есть свои особенности, но в целом их можно разделить по такой схеме:

1* (Cat D) — дешево с минимумом услуг, без уборки, все номера однотипные;

2* (Cat С) – малобюджетно, с уборкой, два типа номеров;

3* (Cat В) – средний класс, стандартный набор услуг, несколько типов номеров, ресторан, мини-бар, тренажерный зал, бассейн и т.д;

4* (Cat А) – высокий класс + специальные услуги (например, спа) и конференц-сервис;

5* (Cat De Lux) – обширный набор услуг, эксклюзивные услуги, персональное внимание гостю.

Чем же курорт-отель (резорт), такой как Rixos Borovoe, отличается от обычного 5-звездочного отеля? Во — первых, это закрытость территории от посторонних лиц. Резорт представляет собой клуб с активным отдыхом, где заняты все гости. Также курортный отель предоставляет не только гостиничные услуги, но и всевозможные развлечения: теннисные корты, фитнес и спа — центры, садово-парковые комплексы, пляжи и горнолыжные спуски и т.д. По виду размещения резорты делятся на островные, горнолыжные и те, которые расположены на морском побережье. Rixos Borovoe и здесь оригинален – он расположен на берегу, но не моря, а озера, а также в центре Национального природного парка, что тоже добавляет ему эксклюзивности.

Затем Ерлан Оспанов перешел к анализу рынка отельной недвижимости в Казахстане. Сейчас, если считать в среднем по стране, рынок находится в стадии роста и восстановления после падения 2008 года – среднегодовой рост около 3-4% в год. Средняя загрузка номерного фонда – около 25%. Самая высокая заполняемость – Атырауская область, около 60%. Самая низкая заполняемость – Карагандинская и Павлодарская область – около 15%. Период окупаемости инвестиций – от 8 до 15 лет (до кризиса 2008 года – от 5 до 8). В сегменте резорт отелей – наиболее пустая ниша. Rixos Borovoe – единственный резорт 5*, и единственный с большим номерным фондом.

В Алматы рынок гостиничной недвижимости сокращается. Сегодня в Южной столице работают 92 отеля с общим фондом в 6,5 тыс номеров (14% республиканского фонда). 20% фонда – брендированные отели. В городе 6 международных отелей с общим фондом около 1,5 тыс номеров: InterContinental, Royal Tulip, Rixos, Holiday Inn, Best Western Plus, The Ritz-Carlton. Заполняемость в 2014 г. составила около 57%, годового роста не наблюдается. Строятся брендированные гостиницы среднеценового сегмента – Park Inn, Novotel и Ramada.

В Астане ситуация прямо противоположная – рынок растет. В столице Казахстана 136 отелей (в т. ч. бескатегорийных) с фондом более 5 тыс. номеров; 36 качественных объектов с фондом 3 тыс. номеров: таких как Rixos Astana, Radisson Blu, Ramada Plaza и Пекин Палас. Из них брендированных – 1,5 тыс. Наблюдается рост спроса на гостиничные номера в связи с переносом офисов компаний и нехватки отелей международных операторов. Средняя заполняемость в 2014-м – около 45%, есть рост около 2-3% в год. К 2018 г. будет построено 4 гостиницы класса люкс, включая проект Ritz Carlton Astana в комплексе Talan Towers (2017 г.), которые реализует группа Verny Cаpital.

К основным трендам в развитии рынка гостиничной недвижимости РК, по мнению Ерлана Оспанова, относятся: рост делового туризма в Астане, Алматы и нефтедобывающих регионах; EXPO 2017 – рост посещений и вопрос о последующей заполняемости; рост сегмента 5*; рост брендовых 4* и 3* и сжатие сегмента «no name» гостиниц; повышение конкуренции и давление на цену номера – следствие роста номерного фонда.

Среди основных препятствий, мешающих развитию рынка гостиничной недвижимости в стране Ерлан Оспанов выделил: невысокий общий уровень интереса к посещению страны с деловой и частной целью; низкая, по сравнению с общемировой, загрузка номерного фонда; давление кризиса экономики, необходимость считать деньги – как бизнесу, так и частным гостям. Это находит выражение в снижении расходов на проживание; нехватка квалифицированных кадров; высокий уровень цен в гостиницах по сравнению с мировым, как следствие проблемы снижения затрат и увеличения производительности; неразвитость туристической инфраструктуры; высокая стоимость земли и объектов недвижимости в наиболее посещаемых городах страны – Астане, Алматы, Актау, Атырау.

Но, в любом случае, по мнению спикера, инвестиции в гостиничный бизнес нашей страны остаются весьма привлекательным. Гостиничная недвижимость – это долгий по окупаемости актив, но с высокой стоимостью в результате. Здесь инвесторы учитывают следующие факторы: защита от инфляции, диверсификация инвестиций, стабильная доходность, а также инвестиции в реальные активы. Недвижимость является обязательной частью инвестиционного портфеля. В этих объектах происходит диверсификация волатильности портфеля и рисков: между доходностью недвижимости и других финансовых активов – низкая статистическая связь. Институциональные инвесторы и управляющие выделяют недвижимости в среднем до 20% портфеля.

Сроки окупаемости отеля составляют 10-15 лет. Стоимость строительства одного квадратного метра – $2500-3500. При этом имеют место умеренные операционные потоки и высокая стоимость актива.

Сегодня, как сообщил Ерлан Оспанов, международный портфель недвижимости группы Verny Cаpital включает ряд действующих и перспективных проектов. Это отели Ritz Carlton в Москве и в Вене на 334 и 202 номера, соответственно (под управлением); БЦ Park View в Алматы, площадью 16 398 кв. м; Отель Rixos Borovoe на 200 номеров (под управлением); Global Development (Алматы, Астана, Кокшетау) и многофункциональный комплекс Talan Towers The Ritz Astana, который будет запущен в центре Астаны в 2017 году.

Ерлан Оспанов рассказал о факторах, усложняющие реализацию проекта Rixos Borovoe. Во-первых, гостиничный бизнес чрезвычайно чувствителен к экономическим кризисам и проблемам экономики. Во-вторых, климат в этом месте весьма капризен – мало теплых дней, ветра, часто идут дожди, зимой очень холодно. Рынок потребителей также ограничен, он больше региональный и завязанный на столицу и сопредельные регионы России. Кроме того, спрос пока еще ограничен спросом отдыха выходного дня. Длинные отпуска потенциальные гости отеля проводят в других местах. К неблагоприятным факторам также относятся ограничения условий СЭЗ и несовершенство законодательной базы, направленной на стимулирование туристической и гостиничной отрасли. «От того, что Боровое объявлено особой экономической зоной, никаких финансовых или налоговых преференций наш отель не получил» — подчеркнул Ерлан Оспанов.

В дальнейшем непосредственно о работе отеля и его структуре рассказал Управляющий отелем Rixos Borovoе Февзи Опсар. Rixos Borovoe – это пока единственный отель в республике, где реализован принцип полного пансиона, т.е. гость приобретая номер, получает трехразовое питание, входящее в стоимость номера.

В отеле 200 номеров: 158 Delux, 37 Junior Suites, 4 Presidential Suites, 1 Penthouse Suite. Cтоимость номера Delux варьируется от $150 до 180, в низкий и высокий сезоны. При отеле есть пляж.

Основная стратегия развития отеля – максимум услуг и развлечений для гостей. Персонал отеля придерживается принципа: «Наш гость – именно гость, а не клиент, или покупатель услуг». А гостю, как известно – все самое лучшее… В отеле действует спа-центр, где гость отеля Rixos Borovoe может получить 27 видов массажа: 8 видов Балийского массажа; 5 видов Тайского массажа; 12 косметологических процедур. Здесь действуют 13 релаксационных зон, 2 приватные зоны, 4 массажных кабинета и косметологический кабинет.

В отеле также есть бассейн для взрослых, детский бассейн, турецкий хаммам, 2 финские сауны, комната с влажным паром, джакузи и тренажерный зал. Для детей создан специальный развлекательный центр.

В отеле два ресторана – итальянской и турецкой кухни. Здесь используются только самые качественные продукты питания. Также работают два бара.

Но и выйдя из дверей отеля, его гости не заскучают. Им предлагается широкий выбор развлечений — экскурсии по Боровому, катание на велосипедах, лодках и катамаранах, конные прогулки, рыбалка, возможность поиграть в теннис, баскетбол, футбол, волейбол доступны каждому. Здесь есть дартс, бочча, настольный теннис, зумба, бадминтон. Также, по желанию, гости могут заняться аква-аэробикой и пострелять из воздушного ружья. Можно также разыграть настоящие сражения по пейнтболу. В отеле открыт первый в Казахстане круглогодичный вейк-парк для детей и взрослых, а также единственный в регионе веревочный парк.

Хоть бизнес этот весьма затратен (на весь проект отеля с инфраструктурой инвесторы израсходовали около $100 млн.), его владельцы не намерены останавливаться на достигнутом. В ближайшее время группа «Верный Капитал» планирует осуществить новый проект под названием Borovoe Country Club. Летом 2015 года в самых живописных местах Борового начнется строительство 350 коттеджей премиум-класса. Коттеджи преимущественно будут одноэтажными и построены из клееного бруса — высококачественного и экологически чистого строительного материала. Главной особенностью проекта будет близкое расположение к казино Cashville, гольф-клубу и отелю Rixos и специальные выгодные условия на их посещение. Также жители домов смогут воспользоваться сервисными услугами консьерж-службы Rixos, в которую входит уборка дома и частной территории, доставка продуктов, кейтеринг, услуги транспорта и химчистки.

Конечно, отель требует постоянных усилий, слаженной работы сотен людей и не приносит пока больших доходов. Но то, что его гостями со дня открытия стали уже более 70 тысяч человек, говорит о том, что инвестиции в дорогую гостиничную недвижимость могут быть весьма привлекательными для инвесторов. Если, конечно, есть деньги, время и умение управляться с такими сложными объектами. И с большими перспективами для развития.