Победят ли депутаты теневой рынок строительства жилья?

В Казахстане готовится масштабная перезагрузка правил долевого участия в жилищном строительстве. Законопроект, принятый Сенатом 12 июня, комплексно поменяет подход государства к застройщикам и дольщикам. Его главная задача – вытеснить с рынка серые схемы и сделать законные механизмы не только более обязательными, но и выгодными. В отличие от прежних реформ, новый пакет сочетает жёсткие запретительные меры с экономическими стимулами и цифровыми инструментами контроля. Однако за декларируемой логичностью реформы скрывается множество неразрешённых противоречий, на которые указывает бизнес.

Предыдущий закон о долевом участии в жилищном строительстве, действовавший с 2016 года, изначально выполнил свою цель и позволил снизить долю «серого» строительства с 85% до 67%. Тем не менее, это сработало совсем ненадолго: в последующие годы ситуация с «тенью» на строительном рынке почти не улучшалась. По данным Казахстанской жилищной компании (АО «КЖК»), в третьем квартале 2024 года около 140 тысяч квартир предлагались к продаже без разрешений и гарантий.

Проблема упёрлась в низкую привлекательность законных механизмов и слабый контроль на местах. Новый закон, по замыслу его авторов, должен кардинально изменить это соотношение. Но сможет ли он действительно изменить логику поведения застройщиков – вопрос пока остаётся открытым.

Изменения и существующие к ним вопросы обсуждались на совещании, организованном НПП «Атамекен». Формально, новый закон (инициированный, к слову, в этот раз именно депутатами парламента, а не правительством) охватывает три ключевых направления: ужесточение контроля, снижение барьеров для легальных застройщиков и цифровизация процедур. На бумаге – это шаг к балансу. Однако легально работающие представители строительного бизнеса предупреждают: многие предложенные меры могут не сработать без детальной адаптации к реальной практике.

Для начала – о запретительных мерах. Закон устанавливает жёсткий запрет на предварительные договоры, инвестиционные схемы и любую рекламу объектов без получения разрешения на строительство или гарантии КЖК. Поправки в Гражданский кодекс, Кодекс об административных правонарушениях и Закон о рекламе вводят санкции за распространение информации о таких проектах: штраф до 2000 МРП, включая случаи размещения через третьих лиц и соцсети. Причём, по словам представителей Минстроя, теперь ответственность будет не только на инициаторе, но и на распространителе рекламы.

Ещё одна запретительная норма касается банков: они не смогут выдавать ипотеку на объекты, не прошедшие легализацию. Важно: речь не идёт о запрете ипотеки в принципе, а только об объектах вне правового поля. Более того, при наличии гарантии, полученной от АО «КЖК», жильё сможет покупаться в ипотеку даже без залога. Такую практику уже применяют в рамках некоторых программ для регионов.

Но здесь же возникает один из первых конфликтов. Представители рынка отмечают, что в публичной дискуссии часто опускается ключевая оговорка: ипотека сохраняется только при наличии полного пакета разрешительной документации. На практике это может приводить к тому, что многие объекты рискуют потерять шанс на продажу – не из-за отсутствия добросовестности застройщика, а из-за задержек в бюрократической процедуре согласований. Таким образом, добросовестные застройщики, работающие в регионах, могут оказаться в уязвимом положении.

Второй блок поправок в закон – цифровой. Все расчёты между дольщиками и застройщиками должны проводиться только безналично, через проверку в информационной системе Qazreestr. Банки обязаны сверять данные об объекте и договоре перед переводом средств.

Сегодня в системе зарегистрированы 135 строительных компаний, 999 объектов и 160 тысяч договоров. Планируется перевод всего документооборота с eLicense на Qazreestr и сокращение сроков регистрации с восьми до четырёх рабочих дней.

Однако цифровизация, по мнению ряда участников рынка, в текущем виде несёт в себе некоторые риски. В Алматы, например, регистрация договоров через Qazreestr по практике может затягиваться до двух месяцев, – при том что срок действия госгарантии составляет всего шесть. Такие задержки могут парализовать работу и привести к срывам сроков строительства.

Даже хорошо задуманный инструмент – проверка объектов через мобильные приложения – в текущем виде не гарантирует гражданам защиту. Если база Qazreestr не окажется полной и актуальной, пользователь получит ложную информацию, а государство – иллюзию прозрачности. Как отметили участники совещания, в базах данных пока остаются критические уязвимости.

Госорганы признают проблему и обещают вмешательство прокуратуры в случае обнаружения затягивания сроков, – но вопрос остаётся открытым: в условиях неравномерной цифровой готовности регионов эффективность реформы может оказаться крайне неоднородной.

Что касается заявленного «облегчения условий», – по словам стройкомпаний, это действительно так, но и здесь есть оговорки. Минимальный стаж застройщика снижен до 2 лет, планка по объёму – до 5 тыс. кв. м в регионах и до 10 тыс. кв. м в мегаполисах. Разрешены валютные счета и авансовые выплаты подрядчикам до 50%. Однако, как подчёркивают в Союзе строителей, параллельно с этим растёт объём скрытых требований. Например, для получения гарантии всё чаще требуется личная гарантия со стороны аффилированных с застройщиком третьих лиц. Это превращает механизм в дорогостоящий и репутационно уязвимый инструмент.

Особую тревогу вызвала норма о расширении регулирования на малоэтажное строительство. Теперь оно охватывается законом только в случае, если проект включает не менее 50 домов. Для регионов это почти невыполнимо.

Представители отрасли называют планку завышенной: в условиях дефицита земли и низкой платёжеспособности населения такие проекты – редкость. В результате малые проекты остаются в серой зоне, несмотря на формальное стремление власти «вытянуть» рынок в белую плоскость.

То же касается и жилищно-строительных кооперативов. Закон теперь требует регистрации их договоров в Qazreestr, чтобы избежать подмены понятий. Однако бизнес настаивает: если не будет чёткой правовой разграниченности между добросовестными кооперативами и фиктивными схемами, риски репрессий по формальным основаниям вырастут. Сейчас обсуждается перевод жилищно-строительный кооперативов в работу на основе Строительного кодекса, – но понятные правила до сих пор не представлены.

Ограничение по срокам продления строительства – ещё одна болезненная для региональных застройщиков тема. Снижение срока до одной пролонгации (пять месяцев вместо девяти) вызывает опасения, что в условиях реноваций, проблем с собственниками и слабой логистики в регионах застройщики рискуют ещё больше не укладываться в отведённые для них периоды работы. В результате – новые замороженные стройки и удар по доверившимся дольщикам. Особенно остро на это указали представители Атырау, Усть-Каменогорска и Алматы.

Через год после вступления закона в силу власти планируют провести новый замер, насколько сократился серый рынок. Но если реальных последствий не последует, реформа рискует повторить судьбу своих предшественников: громкие цели на входе – и тихая неэффективность на выходе.

Сами представители бизнеса, впрочем, не настроены к изменениям враждебно. Напротив, застройщики говорят о готовности работать в «белом» поле, но только при условии, что государство не ограничится штрафами и требованиями, а обеспечит рабочие инструменты, предсказуемые процедуры и равные правила игры.

– Если не будет адаптации к региональным реалиям, закон приведёт к обратному эффекту – укреплению серого сектора, а не его вытеснению, – резюмировал один из участников обсуждения.