Продажа недвижимости онлайн – лучший подарок для мошенников

В Казахстане планируют запустить пилотный проект, который позволит покупать и продавать недвижимость онлайн, без необходимости лично идти к нотариусу. Казалось бы, эту инициативу можно только поддержать – и бюрократии меньше, и у клиентов жизнь будет проще. Однако нотариальное сообщество считает иначе, подчеркивая риски интернет-мошенничества.

Министерство юстиции совместно с минцифры подготовили проект приказа «O реализации пилотного проекта по онлайн-оформлению сделок купли-продажи недвижимости нотариусами». Согласно ему, в ближайшее время казахстанцы смогут оформлять нотариальные сделки по купле-продаже недвижимости удаленно, то есть онлайн. По словам разработчиков, это нововведение внедряется «в целях дебюрократизации и цифровизации нотариальной деятельности».

Участники сделки будут иметь возможность онлайн-оформления сделки купли-продажи недвижимости нотариусами в онлайн режиме через платформу банка по объектам недвижимости, расположенным в Астане и Алматы. Пока только в этих городах, но нет сомнения, что чиновники будут распространять эту новацию и на весь Казахстан.

Ключевые условия, по которым эти сделки будут проводиться:

— В процессе сделки должны участвовать все собственники, в том числе, при наличии брачных отношений требуется обязательное участие обоих супругов.

— Право на отчуждаемое недвижимое имущество за продавцом должно быть оформлено только в электронном формате на основании сделки, оформленной в нотариальном порядке (с 2015 года);

— Совершение сделки с недвижимым имуществом на вторичном рынке жилья, стоимость которого не превышает 70 000 000 тенге;

— Во избежание мошеннических действий на момент совершения сделки собственником недвижимого имущества, на стороне ЕНИС будет производиться проверка статуса объекта недвижимости, путем запроса сведений с ЕГКН посредством сервиса по предоставлению статуса сделки (ФЛК «На этапе заключения сделки»).

Это уже не первая попытка Минюста принудить граждан и нотариусов совершать сделки по недвижимости в онлайн-режиме. Предыдущие пилотные проекты такого рода в Алматы и Астане, по сути, провалились – граждане упорно идут лично к нотариусам и заключают сделки традиционно, в бумажном виде и с личным присутствием.

Нововведение вызвало также резкое неприятие и нотариального сообщества. Около двух лет назад, когда Минюст только начинал это, большая группа нотариусов написала открытое письмо, в котором выражался протест против сути и методов насильственной цифровизации нотариального дела.

Несколько цитат из письма:

«На расстоянии невозможно предъявить документы, удостоверяющие личность, представитель юридического лица не сможет предоставить доверенность.

Многих коллег-нотариусов недавно осудили, обвинили в участии ОПГ, за ненадлежащее установление личности при удостоверении договоров по отчуждению недвижимости, стороны сделки присутствовали в кабинете нотариуса. Тяжело иногда установить личность гражданина офлайн, не говоря про онлайн. С введение оформления сделок с недвижимости в электронном формате возрастет количество преступлений, связанных с мошенничеством. Граждане даже не будут знать, что лишились недвижимости, долгие хождение по судам вряд ли вернут недвижимость собственнику. С апреля 2023 года нотариусы стали удостоверять доверенности в электронном формате, почти каждый месяц приходит информация о поддельных доверенностях».

«При удостоверении сделок в электронном формате в любом случае собственнику необходимо будет прийти к нотариусу и предоставить правоустанавливающие документы на отчуждаемое или заложенное имущество. Если данное условие не будет соблюдено, одно недвижимое имущество может быть отчуждено несколько раз в течение часа. Собственник может сам присутствовать при удостоверении сделок в электронном формате, в другом месте его представитель по доверенности, имея при этом цветные копии правоустанавливающих документов на отчуждаемое или заложенное имущество, продать данную недвижимость. Одновременно могут совершаться несколько сделок. В дальнейшем частные нотариусы без вины будут ходить по судам и доказывать свою невиновность».

«Многие наши коллеги-нотариусы работали с коллегами из европейских государств, которые готовят сделки от одного месяца и более, потому что они понимают значимость совершаемого нотариального действия и ответственность. Министр цифрового развития, инноваций и аэрокосмической промышленности Республики Казахстан (тогда им был Б. Мусин – ред.) решил, что ничего сложного нет в удостоверении сделок по отчуждению недвижимого имущества, равносильно сходить в магазин за продуктами».

Знакомство с проектом приказа, который опубликован для обсуждения на сайте «Открытые НПА» показывает, что опасения нотариусов были небеспочвенны, и что Министерство их проигнорировало. Весь порядок онлайн-сделок с недвижимостью регламентирован, разработан пошагово. Однако он не снимает основных проблем, которые поднимали нотариусы, главная из которых – доверие всех участников сделок друг другу, которое, при всех технических ухищрениях, без личного контакта обеспечить невозможно.

Надежда Быкова, нотариус с 30-летним стажем, член правления Алматинской нотариальной палаты, считает, что в эпоху интернет-мошенничества невозможно доверять онлайн-платформам такие важные сделки как купля-продажа недвижимости.

– Я против внедрения онлайн-технологий в деятельность нотариата. Нотариат – это одна из самых консервативных профессий, она основывается на доверии, а значит, на личном общении людей друг с другом. Нотариус в онлайн-режиме никогда не сможет быть уверен в дееспособности, свободном волеизъявлении, и даже в личности клиента. Видя человека по ту сторону экрана компьютера, я не могу с уверенностью сказать, насколько он адекватен, не находится ли в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, не находится ли под давлением иных лиц. А что, если в соседней комнате бандиты держат нож у горла его внучки!? Все эти вопросы мы, нотариусы, задавали нашему профильному министру, даже рабочая встреча состоялась, но взаимопонимания мы не нашли.

Я считаю, что у нас идет агрессивное насаждение цифровых технологий, даже в тех сферах, где они не нужны и даже опасны. Ведь способы онлайн-мошенничества постоянно совершенствуются, людей обманывают на сотни миллиардов. А надежной защиты против них нет, об этом свидетельствуют сотни фактов. А ведь речь в данном случае идет о самом ценном имуществе, которое есть у наших людей, об их домах и квартирах! Поэтому я считаю, что имущественные сделки нотариусы должны удостоверять только при личном присутствии продавца и покупателя, чтобы исключить все эти возможные негативные моменты, – рассказывает Быкова.

Как отметил один из комментаторов к проекту приказа на сайте НПА, «в эпоху интернет-мошенничества и развития ИИ, когда можно воспроизвести и голос и видео абсолютно каждого человека, каждый владелец недвижимости становится мишенью для мошенников. Базы данных никак не защищены, вся информация доступна мошенникам».

На этот министерский «пилот» на сайте есть только одно ведомственное профессиональное заключение – от Научно-исследовательского института государства и права им. Гайрата Сапаргалиева.

– Согласно п.5 проекта – пишет эксперт – покупатель в рамках шага 1 выбирает регистратора (регистратор/нотариус). Вместе с тем указание на альтернативной основе регистратора или нотариуса в данном контексте представляется необоснованным. Под регистрирующим органом следует понимать Государственную корпорацию «Правительство для граждан», осуществляющую государственную регистрацию по месту нахождения недвижимого имущества (подп.27) ст.1 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»). Таким образом, правовой статус регистратора и нотариуса не является тождественным или взаимозаменяемым. Указание на регистратора в иных положениях проекта отсутствует, а регулируются исключительно действия нотариуса, что свидетельствует об ошибочности установления возможности выбора регистратора либо нотариуса. Данная правовая коллизия создает условия для различных злоупотреблений при онлайн-оформлении сделок купли-продажи недвижимости, – говорится в заключении.

Но дело, конечно, не в этом одном этом пункте, а во всей концепции «цифрового вторжения» государства в сферы, где нужна величайшая деликатность и личное участие человека. Понятно, почему за эту инициативу выступает Минцифры, но как на это идет Минюст, который гораздо лучше знает все детали работы нотариусов, знает международные правила – это загадка.

• 25
• 20