Система ОСИ, при всех своих благих целях, явно сыровата

9 августа, 2022

Что мешает казахстанцам обзавестись собственным жильем и эффективно управлять недвижимостью? Насколько эти и другие моменты, решение которых предусмотрено в Госпрограмме жилищно-коммунального развития «Нұрлы жер» на 2020-2025 годы, воплощаются в жизнь, рассказала Генеральный директор и основатель компании Urban Living, член Общественного совета Алматы Гульмира Байгабулова.

– Госпрограмма предусматривает достижение к 2025 году ряда целевых индикаторов. В частности, это увеличение ежегодного объема ввода жилья в 20,7 млн. кв. метров за счет всех источников финансирования, обеспеченность жильем – 26 кв. м на одного проживающего, стопроцентный доступ населения к услугам водоснабжения в городах и селах. Также планируется на 47 процентов снизить износ сетей тепло-, водоснабжения и водоотведения, на 18,1% сократить долю объектов, кондоминиумов, требующих капитального ремонта… Чего уже удалось достичь, а где возникают трудности?

– По данным Бюро национальной статистики, ввод жилья в эксплуатацию в нашей стране идет даже несколько опережающими темпами, из находящейся в публичном доступе информации следует, что в вопросах обеспечения доступа к воде и снижения износа сетей дела обстоят примерно так же. Так что, скорее всего, показателей достичь реально. Другой вопрос, как эти цели были поставлены: основываясь на возможностях отрасли или на потребностях населения. Думаю, что было бы хорошо периодически переоценивать целевые показатели с учетом меняющейся конъюнктуры, ведь с 2019 года прошло уже достаточно много времени и необходимо понимать их актуальность. В отношении ввода жилья нужно акцентировать внимание на качестве. В погоне за цифрами и скоростью теряется качество, причем значительно. Важно найти правильный баланс и не переусердствовать.

– Как грамотно привлекать частные инвестиции для предложения населению кредитного жилья в рамках механизмов долевого строительства?

– В программе говорится, что для этого «основные меры государственной поддержки в жилищном строительстве направлены на стимулирование строительства доступного жилья широким слоям населения за счет обустройства районов массовой застройки инженерными коммуникациями». Привлечение частных инвестиций зависит не только от инженерных коммуникаций. Инвестиционный фон формируется из множества факторов, но основным параметром для инвесторов является рабочий бизнес-план, который учитывает все риски. Почему появляются проблемы с дольщиками? Зачастую частные инвесторы неправильно оценивают свои риски и уходят в стройку с маржинальностью проекта ниже необходимой, что при возникновении нестандартной ситуации приводит к большим убыткам. В этом отношении проектным офисам можно было бы разрабатывать финансовые модели для частных инвестиций, где инвестор будет видеть базовые риски и сможет прикинуть свои. Простыми словами, элементарно необходимы Государственная гарантия и понятная всем математика.

– Что, на ваш взгляд, будет способствовать повышению эффективности использования ресурсов отраслью?

– Прежде всего – снижение потерь в инженерных системах. Потребуется повышение энергоэффективности домов при их капитальном ремонте, либо в рамках программы реновации, а также стопроцентная установка индивидуальных приборов учета. Если на всех делится объем, потребленный, например, подъездом, то мы получаем ситуацию «коллективной безответственности». Причем индивидуальные приборы учета необходимо обязать устанавливать с удаленным считыванием, помимо точных данных, так еще можно улучшить параметры безопасности.

– Как улучшить состояние жилищного фонда нашей страны?

– Очевидно, это капитальный ремонт и реновация. Но при кажущейся простоте, это вопросы сложные и комплексные. Для проведения капитального ремонта, например, нужно внедрить понятную и проработанную систему управления общим имуществом домов. Представленная ранее система ОСИ, при всех своих благих целях, явно была сырой. О реновации нужно сказать отдельно. В Программе «Нурлы Жер» под этим подразумевается полный снос здания с постройкой другого (с реквизицией здания и земельного участка, что может вызвать вопросы об уважении права частной собственности). Есть примеры стран, в которых реновация заключалась именно в повышении энергоэффективности старого жилого фонда. Думаю, для начала нужно определиться, каких именно целей мы хотим достичь, а не слепо копировать опыт других государств. Учитывать его, бесспорно необходимо, но взять нужно только то, что подходит нам.

Необходимо детально проработать механизмы финансирования, решить, будет ли государство платить из бюджета, либо привлекать инвесторов, учесть налоговые обязательства, риски, сроки и т.п.

Также следует понимать, что реновация только на высвобождаемой территории препятствует комплексному развитию территории, и будет не выгодна как для города, так и для инвестора.

– Определяющими факторами доступности жилья для граждан являются цены на недвижимость и соответствующая покупательская способность. Как вы видите решение этого вопроса с учетом того, что цены на стройматериалы выросли?

– Эти факторы определяются рынком. Влиять на них методом прямого регулирования будет чревато для всей экономики. Основополагающим фактором цены на недвижимость является стоимость строительства, которая напрямую зависит от качества строительства. Необходимо делать налоговые послабления для продукции местного содержания, применяемой при строительстве. Что также положительно повлияет на экологичность проектов. Покупательская способность зависит напрямую от экономики города и наличия рабочих мест. Соответственно, создавая большее количество рабочих мест, мы сможем увеличить покупательскую способность. Но это только один из важных факторов, на самом деле их много. Но нужно с чего-то начинать.

– В настоящее время во многих городах Казахстана отсутствуют или полностью изношены канализационные очистные сооружения, где-то требуется их модернизация и реконструкция. Что с этим делать?

– Данный вопрос можно решить, если государство будет идти на сотрудничество с частными инвесторами, которым будет разрешено построить очистные сооружения и в дальнейшем управлять ими. Но это возможно, только если условия сотрудничества будут привлекательны для инвестора. В противном случае никто не станет участвовать в проекте. Но даже привлечение инвесторов должно быть при условии надлежащего исполнения обязательств по содержанию и эксплуатации, в противном случае должно быть право передать такой объект более ответственной структуре.