В Казахстане склады пустуют, а у соседей их не хватает: рынок Центральной Азии столкнулся с противоречиями

В Казахстане после строительного бума начали пустовать новые склады, тогда как соседние страны испытывают острую нехватку помещений для хранения товаров. При этом большинство застройщиков региона намерены продолжать строительство, хотя сами опасаются слабого спроса и дорогих кредитов. Exclusive.kz разбирался, о чём говорят результаты нового исследования IBC Global и почему ситуация на складском рынке отражает более широкие проблемы экономики Центральной Азии.

На прошедшем 15 октября в Алматы Central Asia Warehouse Summit. Консалтинговая компания IBC Global впервые представила результаты опроса более 100 участников складского рынка Казахстана, Узбекистана, Кыргызстана и Таджикистана. Общий индекс деловых настроений по итогам III квартала 2026 года составил 48,1 балла при нейтральном уровне в 50. Это означает, что негативные оценки условий ведения бизнеса немного преобладают над позитивными.

«Пульс складского рынка Центральной Азии дополняет классические отчеты с анализом объемов строительства, сделок, вакантности и арендных ставок. Основная задача новой метрики – показать именно ожидания самих участников и игроков рынка, а также отразить факторы, которые могут повлиять на них. Результаты позволяют девелоперам и инвесторам сопоставлять планы реализации проектов с оценками арендаторов и логистических операторов, а пользователям складской недвижимости – учесть ожидаемые изменения условий аренды при планировании своей деятельности», – сказал в своём выступлении управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.

Однако гораздо интереснее оказались ответы самих предпринимателей. Несмотря на сложную ситуацию, 81% опрошенных девелоперов собираются запускать новые складские проекты в течение года. Одновременно 62% опасаются недостаточного спроса на свои объекты, а 48% – избытка предложения.

Для Казахстана эти опасения уже приобрели вполне конкретное выражение. Согласно исследованию IBC Real Estate, по итогам первого полугодия 2026 года в стране пустовали 11,1% качественных складских площадей – максимальный показатель за пять лет. Фактически свободным оказался каждый девятый квадратный метр, или 234 тысячи квадратных метров. Причём 67% незанятых площадей приходится на объекты, построенные в 2023-2025 годах.

Строительная активность уже отреагировала на эту ситуацию.

За первое полугодие 2026 года в эксплуатацию ввели всего 5 тысяч квадратных метров новых складов – на 97% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. По оценке IBC Real Estate, до конца года рынок может получить не более 32 тысяч квадратных метров новых помещений, хотя ранее девелоперы заявляли значительно большие объёмы.

Впрочем, даже аналитики расходятся в оценках происходящего. IBC Global оценивает долю свободных качественных складов Казахстана в 5,5%, то есть вдвое ниже показателя IBC Real Estate. Методики подсчёта и охват объектов могут различаться, однако обе оценки подтверждают, что после активного строительства свободных площадей стало больше.

Особенно заметен контраст с соседними государствами.

По данным IBC Global, весной 2026 года в Кыргызстане практически отсутствовали свободные современные склады высшего класса. Их общий фонд составлял всего около 36 тысяч квадратных метров, а аренда достигала $14 за квадратный метр в месяц – больше, чем в Алматы и Ташкенте. В опубликованном ранее исследовании ОЭСР также отмечалось, что в Кыргызстане и Таджикистане доля свободных складов длительное время оставалась около нуля.

В Узбекистане ситуация похожая. Согласно опубликованному в июле 2026 года исследованию Всемирного банка, дефицит современной складской инфраструктуры в стране достигает 88% от потребности. По оценкам организации, развитие логистики и устранение регуляторных препятствий способны привлечь в этот сектор до 1,05 млрд долларов частных инвестиций.

Таким образом, соседние государства сталкиваются с нехваткой инфраструктуры, тогда как Казахстан уже столкнулся с последствиями её опережающего строительства. Однако обилие свободных площадей не означает, что бизнесу стало легко найти подходящие помещения.

Половина опрошенных IBC Global арендаторов пожаловалась на высокую стоимость аренды, а ещё половина – на неудобное расположение складов и недостатки инженерной инфраструктуры. Примечательно, что в Казахстане на фоне роста свободных площадей арендные ставки уже начали снижаться. По данным IBC Real Estate, они опустились до 4400-4600 тенге за квадратный метр в месяц, но даже такие условия устраивают далеко не всех потенциальных арендаторов.

Проблему усугубляет дороговизна финансирования. 52% девелоперов называют стоимость и доступность денег одним из главных препятствий для развития. Строительство требует крупных первоначальных вложений, которые могут окупаться годами.

При этом торговля продолжает расти. По данным БНС РК, в 2025 году объём электронной коммерции Казахстана достиг 3,77 трлн тенге, увеличившись примерно на 19% за год. Однако расширение онлайн-торговли не гарантирует спрос на каждый новый склад: крупным компаниям нужны помещения определённого размера, расположения и оснащения, а часть торговых площадок развивает собственную логистику.

На этом фоне ожидания участников рынка остаются сдержанными. Сейчас 45% респондентов считают, что преимущество находится на стороне арендаторов, поскольку выбор помещений достаточно велик. Ещё 39% говорят о равновесии, а 16% – о преимуществе собственников. При этом 52% опрошенных ожидают, что через год спрос и предложение придут к балансу.

Результаты исследования показывают, насколько неоднородным стал складской рынок Центральной Азии. Для одних стран нехватка современных помещений уже ограничивает развитие торговли и логистики, в других бизнес пытается найти арендаторов для недавно построенных объектов. И хотя застройщики продолжают объявлять о новых проектах, опыт Казахстана показывает, что планы строительства и реальная готовность рынка принять дополнительные площади могут существенно различаться.

Фото: Central Asia Warehouse Summit