Виноваты ли россияне в росте цен на недвижимость?

В последнее время казахстанцы активно обсуждают повышение цен на жилье. Сейчас это связывают с массовой эмиграцией россиян из-за разворачивающейся там мобилизации для войны с Украиной. Но насколько повысились цены на самом деле? Является ли это повышение действительно аномальным? Как повышения происходили раньше? Exclusive.kz изучил данные об изменении цен на недвижимость за разные годы.

Девять лет назад средняя стоимость на жилье в Казахстане составляла в районе 280 тысяч тенге за квадратный метр. Сейчас она приблизилась к 700 тысячам. На повышение цен повлияла не только экономическая инфляция, но и много разных социально-политических событий. 

С первым кардинальным повышением цен Казахстан столкнулся в феврале 2014 года, когда Россия начала аннексию Крыма. Тогда наша страна стала принимать украинцев и первый поток россиян, не согласных с политикой Владимира Путина. В результате стоимость недвижимости в Казахстане подскочила на 20%. Так, в январе 2014 средняя стоимость квадратного метра жилья в Алматы была 298,5 тысяч тенге, а уже в феврале достигла 356,3. Правда, по другим городам Казахстана данных о ценах за тот период не сохранилось. 

Тем не менее, повышение из-за «Крымской весны» – не самое большое за последнее время в Казахстане. В августе 2015 года правительство отказалось от политики сдерживания курса национальной валюты. Рынок тогда стал определять курс доллара, который сразу же взлетел. Вместе с ним мгновенно поднялись и цены на жилье, – и вот это уже оказался самый серьезный всплеск стоимости в современной истории Казахстана. 

Разница между средними июльскими и августовскими ценами в 2015 году составила 20-30%. Так, в июле 2015 средняя цена квадратного метра площади в Алматы была 319,2 тысяч тенге, а августе – уже ​​407,1. В Астане стоимость поднялась с 316,9 тысяч тенге до 384,6. В Караганде – с 194,5 тысяч до 244,4. Аналогичная ситуация произошла и во всех других городах Казахстана. 

После этого цены, как и курс доллара, то падали, то росли. В конечном счете к середине 2017 года они все-таки снизились, но все равно остались уже более высокими, чем были до августа 2015. Затем наступило затишье.

В 2019 году рынок недвижимости никак не отреагировал ни на уход Назарбаева с поста президента, ни на переименование столицы – он лишь продолжил неуверенно колебаться каждый месяц от повышения к понижению, как это происходило и ранее. 

Следующие массовые повышения цен произошли в 2020-2021 годах из-за коронавируса. К началу 2020 года средняя стоимость квартиры за квадратный метр в Алматы составляла в районе 420 тысяч тенге, в Астане – 340 тысяч. С началом пандемии и объявленным карантином жилье стало цениться больше: уже к середине 2020 в Алматы она достигла 455 тысяч, в Астане – 357 тысяч. 

В период пандемии цены на рынке жилья неуклонно повышались. Наибольший рост происходил в те месяцы, когда случались значимые события, связанные с вирусом. Объявление пандемии в марте 2020 мгновенно подняло цены на 4-5%. Пик первой волны в сентябре 2020 и начало второй волны в феврале 2021 – еще на 3-5%. Третья волна (дельта) в сентябре 2021 добавила 4%. Четвертая волна (омикрон) в декабре 2021 – на 8%. В итоге к началу 2022 года средняя стоимость покупки квартиры в Алматы составила 620 тысяч за квадратный метр, в Астане – 450 тысяч.

В целом, не считая периодов социально-политических событий, можно заметить, что за последние годы на рынке жилья сложился определенный тренд сезонности:
В ноябре и декабре цены растут, поскольку у людей появляются накопления за год и они могут хотя бы на краткосрочный период планировать свои расходы. Есть и психологический фактор – встретить новый год с чистого листа.
В январе цены практически не изменяются, поскольку после нового года у людей нет настроя на дорогостоящие покупки. 

В феврале и марте цены деловая активность восстанавливается и цены опять начинают расти. А вот с апреля по июль цены почти не меняются или снижаются, поскольку в весенние месяцы нет никаких причин для массового спроса, а летом люди предпочитают брать отпуск и тратят деньги скорее на путешествия, нежели на недвижимость.
В августе и сентябре цены опять начинают расти, поскольку приезжают студенты для учебы в университетах, в том числе из других стран, и планируют закрепиться в городе, где находится учебное заведение и те, кто может себе это позволить, покупают крышу над головой, рассматривая это прежде всего как инвестицию. С октября до декабрь цены опять замораживаются или даже снижаются.

Релокация россиян из-за войны с Украиной действительно повысила цены на недвижимость в Казахстане. В марте цены увеличились на 4-6%, в октябре – примерно на 3%. В феврале стоимость квартиры в Алматы в среднем составляла 621,5 тысяч тенге за квадратный метр, в марте – 662 тысячи, в октябре – 686 тысяч. В Астане стоимость квартиры в феврале в среднем составляла 455 тысяч тенге за квадратный метр, в марте – 470 тысяч, в октябре – 485 тысяч. 

Сейчас цены на недвижимость достигли максимума за последние пятнадцать лет. При этом, в процентном соотношении это повышение не является абсолютно аномальным, – особенно на фоне влияния событий, указанных ранее в материале. Единственным совершенно необычным явлением является, разве что, тот факт, что цены повысились в октябре. Предыдущие восемь лет в этот месяц установленная сезонность стабильно соблюдалась.

• 131
• 167