Жильё дорожает быстрее доходов: казахстанцы всё чаще берут ипотеку свыше ₸20 млн

Ипотека стала главным драйвером розничного кредитования в Казахстане в первом полугодии 2026 года. Однако за ростом рынка скрывается другая тенденция: жилье дорожает значительно быстрее доходов населения, коммерческая ипотека сокращается, а заемщикам приходится брать все более крупные кредиты, сообщает Exclusive.kz со ссылкой на аналитический центр Ассоциации финансистов Казахстана.

За январь-июнь банки выдали ипотечных кредитов на 1,1 трлн тенге, что на 12,4% больше, чем годом ранее. Ипотечный портфель с начала года вырос на 7,2%, до 7,5 трлн тенге.

На фоне общего охлаждения кредитного рынка результат выглядит особенно заметно. Совокупный объем новых розничных кредитов сократился на 3,6%, а ипотека обеспечила сразу 47% чистого прироста розничного кредитного портфеля банков.

Но аналитики предупреждают: считать это полноценным восстановлением ипотечного рынка пока рано.

Количество заявок на ипотеку за год сократилось на 13,4%, до 419,2 тыс. Одной из главных причин в АФК называют ухудшение доступности жилья.

За год цены на новостройки выросли на 15,5%, на вторичное жилье – на 11,8%. При этом реальные денежные доходы казахстанцев увеличились всего на 0,1%.

Разрыв заставляет покупателей либо искать больше денег на первоначальный взнос, либо увеличивать размер кредита.

Это уже заметно по структуре ипотечного портфеля. Доля займов от 20 млн тенге выросла с 31,4% до 39,6%. Одновременно доля относительно небольших кредитов до 10 млн тенге сократилась с 20,7% до 16,5%.

Средний размер ипотечного кредита достиг 12,4 млн тенге, увеличившись за год на 2,5%.

Еще одна особенность нынешнего ипотечного роста заключается в том, что его практически полностью обеспечивают «Отбасы банк» и льготные программы.

За полгода «Отбасы банк» выдал 916,7 млрд тенге ипотечных займов, на 32,8% больше, чем годом ранее. Его ипотечный портфель вырос до 4,4 трлн тенге и приблизился к 60% всего рынка.

А вот классическая ипотека коммерческих банков движется в противоположную сторону. Объем выдач таких кредитов упал на 39%, до 161,5 млрд тенге. Их доля в новых ипотечных займах сократилась почти вдвое: с 26,2% годом ранее до 14,3%.

В АФК связывают это с высокой стоимостью денег. Средняя ставка по ипотеке благодаря льготным программам составляет около 10%, тогда как базовая ставка большую часть первого полугодия находилась на уровне 18%.

Рост цен на квартиры заставляет покупателей искать дополнительные средства и на первоначальный взнос. Одним из таких источников остаются пенсионные накопления.

В первом полугодии казахстанцы использовали на жилищные цели 407,5 млрд тенге из ЕНПФ, что сразу на 59% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Однако в АФК отмечают, что пенсионные изъятия не решают главную проблему: стоимость недвижимости продолжает расти намного быстрее реальных доходов населения.

При этом качество ипотечного портфеля пока остается высоким. Доля просроченной задолженности составляет всего 0,41%.

Во втором полугодии аналитики ожидают дальнейшего восстановления спроса благодаря льготным программам и совместным проектам банков с застройщиками. Однако без снижения стоимости рыночной ипотеки рост, вероятно, и дальше будет зависеть прежде всего от господдержки и системы жилищных сбережений.

Фото: shutterstock.com