Жилищно-коммунальное хозяйство ждет путь «Титаника»

11 мая, 2023

2552

Совсем недавно президент Токаев признал ошибочность решения правительства о создании ОСИ. Тем временем, приближается час Х перехода на новую форму управления ЖКХ. Насколько мы готовы сделать свой выбор, и кто будет управлять жилым фондом? Об этом exclusive.kz поговорил с Сакеном Махамбетовым, председателем Ассоциации субъектов управления сервиса и энергосервиса в жилищной сфере «Шанырак».

– 16 мая вступят в действие очередные поправки в закон о жилищных отношениях. Но, судя по всему, жильцы многих многоквартирых домов так до сих пор не определились, какую форму управления им выбрать.

– Мы еще три года назад предупреждали, что предложенная модель ОСИ в корне не верна. Зарубежный опыт показывает, что ОСИ и ПТ, в первую очередь, подразумевают институт собственности, который обязывает собственника заниматься управлением своим домам. Мы считаем это неправильным. Управлением должны заниматься подготовленные профессионалы, получающие соответствующую заработную плату и отвечающие за последствия своих решений. Но мы так и не разделили эти две базовые вещи – собственность и управление. Многоквартирный дом можно сравнить с крупным транспортным средством – автобусом, пароходом или самолетом, управление которым нельзя доверять кому-то из пассажиров, иначе его ждет судьба «Титаника».

Управление современным многоквартирным домом требует больших знаний и усилий, а главное – желания работать. Едва ли собственник квартиры на это способен. По старому жилищному фонду трудности возникают и в связи с недофинансированием. Тариф КСК не позволяет ни соответствующего содержания, ни качества менеджмента, ни энергоэффективности, ни текущего ремонта.

Реформа ЖКХ, как и следовало ожидать, зашла в очередной тупик. Мы предложили свою концепцию управления жилищным фондом, модель взаимоотношений между собственником с государством, городом, но, к сожалению, среди чиновников до сих пор нет единого взгляда на эту проблему, а уж тем более его нет у депутатов. Мы до сих пор пользуемся системой, доставшейся нам с советских времен, когда квартиры были в нашем пользовании, а общее имущество – зона ответственности местных исполнительных органов. После приватизации 90-х годов мы стали собственниками квартир, но общее имущество не воспринимаем как свою собственность. В этом отличие Казахстана и многих постсоветских государств от развитых стран, где долевая собственность общего имущества закреплена за каждым собственником. Она продается и покупается при приобретении квартир. От этого зависит и сумма сборов. Наше непонимание природы общей собственности и приводит к тому, что возникают вопросы: за что я плачу и зачем мне это надо? Из-за недофинансирования в эту отрасль трудно привлечь специалистов и инвестиции для поддержки ЖКХ на протяжении всего жизненного цикла.

Нужно, прежде всего, разобраться с правом собственности на общее имущество, закрепить его за каждым гражданином, пустить его в гражданский оборот и только после этого решать вопрос управления. Это покажет, что малоквартирные дома не способны себя содержать должным образом, поэтому они и объединялись в КСК. Другой вопрос, чтобы те целевые, которые собирают с жильцов, были подконтрольны, и любое нецелевое их использование строго пресекалось по закону. Эти две вещи мы должны законодательно закрепить.

ОСИное гнездо

– Новые поправки предусматривают ограничение по количеству квартир при выборе формы управления. …

– Да. Появится новая форма управления для тех домов, где количество квартир не превышает 16, – НСУ, или непосредственное совместное управление. При НСУ открытие счетов не обязательно. Такие дома вправе объединиться и нанять управляющего, либо управляющую компанию. Если в доме больше 16 квартир, но меньше тридцати, – ПТ, больше 30 квартир – ОСИ.

Но боюсь, эта система работать не будет – желающих идти в председатели ОСИ очень мало, как и тех, кто хочет входить в совет дома и нести ответственность за свои решения. Поэтому, скорее всего, в Казахстане заработает норма, где в случае не избрания органов управления ОСИ или ПТ, жилищная инспекция будет иметь возможность назначать временно управляющие компании. С одной стороны, для бизнеса это хорошо, но с другой – опять –таки не проработана нормативная база. Минимальный тариф, на котором основывается управляющая компания, недостаточен для покрытия текущих расходов. В итоге мы столкнемся с тем, что никто не захочет брать дома. Если крупные дома еще как-то смогут выживать, то более мелкие и старые объекты останутся бесхозными и здесь акиматам придется гасить возможный рост социальной напряженности.

Необходимы кадры, которые нужно готовить буквально со школы. Сам процесс выстраивания эксплуатации многоквартирными домами требует 7-10 лет. Мы уже потеряли три года, хотя за это время могли бы выстроить систему подготовки кадров и решить юридические вопросы в рамках первого этапа реформы.

Мои встречи с депутатами и представителями министерства индустрии и инфраструктурного развития, КДС, ЖКХ говорят о том, что осознание необходимости профессионального управления есть, но, как всегда, не хватает политической воли для решения вопросов собственности, открытия счетов домов и так далее.

Мы инициировали проведение конференции для обсуждения этой патовой ситуации и предложения решений по развитию отрасли и развязыванию гордиевого узла ЖКХ.

– Недавно наше КСК, которое переоформляется в управляющую компанию, предложило нам заключать с ними договор. При этом ультимативно заявили, что повышают тариф на целевое обслуживание дома до 80 тенге, хотя до этого он был в три раза меньше. Также нам сообщили, что у них будет 4 бухгалтера, вместо одного, хотя фактически количество домов осталось то же. Это нормально?

– Мы сломали систему, которая худо-бедно работала, но не построили новую. На этой волне и возникают такие казусы. Если раньше КСК каким-то образом было вам подотчетно, то теперь на основе договора, который вы с ним заключите как с управляющей компанией, будет отвечать только за его исполнение. Действительно, они вправе предложить вам тариф, с которым вам предстоит согласиться или же искать другую управляющую компанию. Единственное, что вы можете с ними обговорить – объем услуг, которые они вам представляют и их стоимость.

Жильцы же обязаны создать ОСИ и ПТ, с той разницей, что ОСИ – юридическое лицо, а ПТ – договор собственников о совместной деятельности без образования юрлица. Еще одна глупость – выписка доверенности для представителя ПТ из числа жителей дома. Согласитесь, собрать 100 процентов доверенностей жильцов не реально, тем более люди в принципе неохотно идут на такой шаг. А если хотя бы один человек не даст доверенность, то никакого ПТ не получится. Казалось бы, разумнее провести голосование большинства, на основании которого представитель ПТ бы действовал безо всяких доверенностей, но у нас пошли, как всегда, самым сложным путем.

– Каков, по вашим сведениям, процент домов, перешедших на новые формы управления ЖКХ?

– Астана и Алматы назвали цифру порядка 25-30 процентов созданных ОСИ и 50 ПТ. Якобы, в целом в Казахстане 70-80 процентов перешли на новую форму управления ЖКХ, по регионам называют цифру и вовсе – 90 процентов. Но, когда я разговариваю с представителями акиматов, они говорят, что все это рисованные цифры.

Да, есть дома, перешедшие на новую форму управления и показывающий хороший результат. Как правило, это связано с тем, что нашелся человек или группа людей, посвятивших этому свои время и знания, где жители согласились на рост тарифов. Естественно, после того, как долгие годы дом плохо эксплуатировался, результат оказался налицо. Но это больше исключение из правил. И нельзя делать систему из единичных случаев. Самоуправление, которое у нас обозвали «ОСИ», в других странах существует всего на 10-15 процентах объектов. Во всех остальных есть профессиональное управление. Мы изобрели свой велосипед, аналога которому нет ни в экономически развитых странах, ни в развивающихся.

Универсальный солдат

– Как сегодня обстоят дела с подготовкой кадров для эксплуатации жилой недвижимости?

– К сожалению, не очень хорошо. Управляющих этой сферой готовили в последний раз в 1996 году. После этого такой специальности не было. Отсутствовали и специализированные организации, которые бы готовили специалистов именно для ЖКХ. Обучали электриков, сантехников и прочих в целом, но не конкретно для эксплуатации недвижимости. И этот пробел дал о себе знать – специалистов, прошедших целевое обучение, практически не осталось. Многие из них уже пенсионного возраста, другие переучиваются на практике, но у них отсутствует необходимая теоретическая база. Все это сподвигло нашу Ассоциацию обратиться к теме подготовки кадров. Вместе с зарубежными партнерами в рамках проекта профессионализации управления жилищным Фондом в Казахстане и Узбекистане, который финансируется Европейским Союзом , мы разработали курсы для управляющих и новой специальности – хаузмастер, которую ввели в наш учебный процесс еще в 2019 году. Мы создали профессиональный стандарт для трех профессий: менеджер по управлению недвижимостью, управляющий многоквартирным жилым домом (специальность на уровне бакалавриата) и хаузмастер – специалист по эксплуатации жилой недвижимостью, которому учат в профтехорганизациях.

В 2020 году в классификатор ТИПО была введена последняя специальность, и соответственно, мы получили возможность отрабатывать с колледжами образовательную программу и запускать по ней набор учащихся. Первым откликнулся на наши инициативы директор Алматинского строительно-технического колледжа Бектурган Ахметов. Специальность хаузмастер пришла к нам из Германии, оформившись как профессия. Но и в наших КСК много сотрудников, которые по факту и являлись этими самыми хаузмастерами. Наверняка каждый из нас сталкивался с тем, как наши сантехники делают много другой работы, не относящейся к их непосредственным функциям – установить замок или поменять розетку. То есть по факту эта специальность у нас была, но мы ее институционально и юридически оформили в процессе подготовки кадров. Алматинский технический колледж в прошлом году набрал первые 20 групп из 25 учащихся на специальность хаузмастер. В этом году, исходя из того, что они узнали лучше рынок эксплуатации жилой недвижимости и видят востребованность в этой специальности, в колледж уже поступают желающие учиться и на платной основе. Поэтому планируется увеличить набор до 50 – 75 учащихся. К этой инициативе присоединяется семь учебных заведений, которые оформляют лицензию на подготовку этой специальности. Но, согласитесь, хорошо готовить хаузмастеров смогут лишь опытные наставники.