BI Group наращивает прибыль и выводит капитал за рубеж?

Строительный рынок Казахстана входит в период охлаждения. Спрос на новое жилье снижается, рыночная ипотека фактически сжимается, а прежние источники массового спроса уже не способны поддерживать продажи на прежнем уровне. Глава одного из крупнейших строительных холдингов Казахстана BI Group Айдын Рахимбаев говорит, что рынок уже полгода находится в глубокой рецессии, а сложный период может продлиться еще год-полтора. При этом в 2025 году выручка BI Development выросла почти на 82%, чистая прибыль превысила на 61%. Компания увеличивает размер вознаграждения для членов правления более чем в три раза. И все это происходит одновременно с резким падением прибыли в Алматы.

Что говорит BI Development

По консолидированной отчетности компании, выручка группы в 2025 году превысила 1 трлн тенге против 582,5 млрд тенге годом ранее – рост почти на 82%. А чистая прибыль за год увеличилась на 61,6%, до 122,6 млрд тенге.

Активы группы почти удвоились – с 1,2 трлн до 1,97 трлн тенге, а обязательства выросли до 1,74 трлн тенге, из которых 1,275 трлн – это обязательства по договорам, то есть предоплата дольщиков за еще не сданные объекты. Этот показатель почти на 40% превышает годовую выручку компании и наглядно показывает масштаб «незакрытых» обязательств застройщика перед покупателями жилья.

Один из самых заметных тезисов в публикациях о компании – что чистая прибыль BI Development в Алматы обвалилась на 78% – с 31,3 млрд до 7 млрд тенге – на фоне общего роста бизнеса. При этом в Астане выручка компании увеличилась почти вдвое, до 610,6 млрд тенге, а прибыль до налогообложения – в 2,6 раза, до 128,7 млрд. Расшифровки причин обвала именно в Алматы отчетность не дает.

Структура выручки показывает, что свыше 88% дохода группы в 2025 году – это продажа жилой недвижимости (937,3 млрд тенге), еще 10,2% – коммерческая недвижимость (108,2 млрд тенге), и лишь 1% – доходы от строительно-монтажных работ по договорам подряда (10,75 млрд тенге). 96% выручки группы получено на территории Казахстана.

Компания зависит от макроэкономических инструментов государства не напрямую через контракты, а опосредованно – через льготные ипотечные программы и в прошлом через изъятия из ЕНПФ, которые формировали спрос на квартиры.

750 млн правлению

Уведомление на KASE о том, что члены правления получили за 2025 год 750,9 млн тенге против 228,5 млн тенге в 2024-м (рост в 3,3 раза), относится к узкой группе – исполнительному органу компании. Но в самой аудированной отчетности фигурирует более широкое понятие – «ключевой управленческий персонал», в который по состоянию на конец 2025 года входило уже 19 человек (годом ранее – 13). Совокупное вознаграждение этой более широкой группы, включенное в общие и административные расходы, составило 5,41 млрд тенге за 2025 год против 1,34 млрд тенге за 2024-й – рост в четыре раза.

Разница объясняется не только составом группы, но и структурой выплат. В 2022 году BI Group запустила трехлетнюю программу долгосрочной мотивации менеджмента EVA, привязанную к чистой операционной прибыли бизнес-единиц. Программа завершилась в конце 2024 года, и именно в 2025-м по ее итогам менеджменту выплатили 5,49 млрд тенге. Одновременно в 2025 году запущена новая трехлетняя программа LTI с аналогичной механикой. Иными словами, резкий скачок вознаграждения – это не только премии по текущим результатам года, но и разовая выплата по завершившейся трехлетней программе, совпавшая по времени с рекордной прибылью группы.

Куда уходят деньги

2025 год стал для группы годом географической диверсификации. Компания консолидировала контроль в нескольких совместных предприятиях и купила ряд компаний в Узбекистане, занимающихся коммерческой недвижимостью – общая справедливая стоимость приобретенных чистых активов составила 25,7 млрд тенге, а сама сделка обошлась в 21,8 млрд тенге.

Параллельно группа нарастила инвестиции в частный фонд под внешним управлением до 78,6 млрд тенге (с 8,3 млрд тенге годом ранее) – вложения направлены в основном в ОАЭ (73,6 млрд тенге) и США (4,9 млрд тенге) и служат для «инвестирования акционерами компании в международный бизнес». В начале 2026 года группа дополнительно закрыла обязательство по вкладу в этот фонд на $38,7 млн и выдала фонду заем на 30,6 млрд тенге.

То есть на фоне заявлений о кризисе на казахстанском рынке жилья холдинг одновременно нарастил зарубежную экспансию – не только операционную (Узбекистан), но и чисто инвестиционную (фонд в ОАЭ и США).

На форуме New Vision 2026 в Алматы Айдын Рахимбаев говорил о том, что строительный сектор уже полгода фиксирует проблемы и что ситуация будет «только хуже», а сложный период продлится ориентировочно год-полтора.

Официальная статистика частично, но не полностью подтверждает эту картину. По данным Бюро национальной статистики, совокупный объем строительных работ в Казахстане в 2024 году вырос на 13%, до 8,9 трлн тенге, а в 2025 году – еще на 16%, до 11 трлн тенге, в первом полугодии 2026 года рост продолжился – плюс 15%, до 4 трлн тенге, а ввод жилья увеличился на 7%. То есть если считать весь строительный рынок – дороги, инфраструктуру, нежилые здания, – отрасль растет. В Министерстве нацэкономики указывают, что динамика жилищного строительства не определяет общие показатели отрасли и экономики, поскольку жилье – это лишь часть строительного рынка, где основной вклад в последние периоды дают дороги и инфраструктура.

Проблема концентрируется именно в сегменте продаж нового жилья, а не в объемах строительно-монтажных работ как таковых. По данным аналитиков рынка, весной 2026 года число сделок купли-продажи жилья в стране заметно сократилось после всплеска в начале года, а цены на первичном рынке в мае практически не двигались, тогда как на вторичном рынке – снижались второй месяц подряд. Одновременно объемы рыночного (не льготного) ипотечного кредитования резко упали, а доля одобрений заявок на ипотеку снизилась. Таким образом, слова Рахимбаева о резком охлаждении рынка жилья ближе к действительности, чем может показаться на основании общих цифр по «строительству» в целом – но это охлаждение спроса и продаж, а не физических объемов строительных работ, которые по стране продолжают расти.

Заявления главы BI Group вызвали резкую реакцию казахстанских комментаторов и аналитиков, указавших, что крупнейшие застройщики страны выросли не в условиях чистой рыночной конкуренции, а во многом благодаря массовым изъятиям пенсионных накоплений на жилье (с 2021 года казахстанцы вывели из ЕНПФ на эти цели около 4,7 трлн тенге), льготному ипотечному кредитованию через «Отбасы банк» и в отдельных случаях – прямому госзаказу в кризисные периоды. По оценке Ассоциации финансистов Казахстана, доля льготных программ в новых выдачах жилищных кредитов достигла 85,1%, практически вытеснив рыночную ипотеку, объемы которой в банках упали более чем наполовину.

На этом фоне попытка представить внешние рынки как способ пережить трудности была воспринята частью аудитории как непоследовательность – прибыль в благополучные годы концентрируется у застройщиков и их акционеров, а при первых признаках охлаждения бизнес переориентируется на другие страны. Это не единственная и, безусловно, не бесспорная точка зрения. У бизнеса есть и встречные аргументы – рост себестоимости, инфраструктурные ограничения на подключение новых объектов, введение НДС на первичное жилье с начала 2026 года и ужесточение требований к застройщикам по защите средств дольщиков объективно повышают их издержки и риски независимо от прошлой государственной поддержки.

Институциональный спрос на жилье, разогретый пенсионными изъятиями и льготной ипотекой последних лет, исчерпал себя после того, как государство резко повысило пороги достаточности для новых изъятий из ЕНПФ и одновременно удерживает высокую базовую ставку, из-за которой рыночная ипотека остается почти недоступной для среднего класса. Спрос переключился на несколько узких льготных программ с жесткими лимитами (например, региональная программа «Алматы жастары» ограничена суммой займа в 20 млн тенге при средней цене квадратного метра в новостройках Алматы около 718 тыс. тенге), что физически исключает из числа покупателей значительную часть потенциальных клиентов.

При падающем спросе номинальные цены на первичном рынке все же продолжают расти (по оценкам аналитиков – на уровне 4,5-14,5% в зависимости от периода сравнения), поскольку застройщики зажаты растущей себестоимостью, новым НДС на реализацию жилья и обязательствами перед банками-кредиторами по проектному финансированию, из-за чего снижать цены ниже определенного уровня для них означает риск кассового разрыва. Отсюда – застой на рынке первичного жилья при одновременном небольшом снижении цен на вторичном рынке, где нет НДС.

Побочный эффект этой ситуации – перегрев рынка аренды. Часть отложенного спроса на покупку жилья перетекает в аренду, ставки которой выросли в нескольких крупных городах.

Между тем, BI Development стала крупным получателем процентного дохода от собственных депозитов – 46,5 млрд тенге в 2025 году против 20 млрд тенге в 2024-м, поскольку на счетах группы аккумулировано свыше 300 млрд тенге денежных средств, размещенных в банках второго уровня под ставки до 18,3% годовых, а сам же Рахимбаев в 2026 году впервые вошел в глобальный список миллиардеров Forbes с состоянием $1,1 млрд, поднявшись с 10-го на близкое место в национальном рейтинге Forbes Kazakhstan.

История BI выглядит как довольно показательная модель поведения крупного бизнеса в период охлаждения рынка. Айдын Рахимбаев предупреждает, что застройщикам предстоит пережить еще год-полтора кризиса, однако одновременно его группа завершает рекордный по прибыли год, увеличивает выплаты менеджменту, наращивает инвестиции в зарубежные активы и продолжает обеспечивать высокий доход акционерам. Более того, сотни миллиардов тенге свободных средств компания размещает на депозитах, получая десятки миллиардов тенге процентного дохода. Получается парадоксальная ситуация: когда рынок растет благодаря дешевому и льготному спросу, прибыль остается внутри бизнеса и у его владельцев, а когда этот спрос иссякает, одним из способов защиты становится перенос капитала за пределы Казахстана.

Иллюстрация на обложке сгенерирована с помощью ИИ