Кто и зачем лишил казахстанцев надежды на собственное жильё

Заявление главы холдинга BI Group Айдына Рахимбаева на международном форуме New Vision 2026 о том, что отечественный строительный сектор уже полгода находится в глубокой рецессии, вызвало большой резонанс. Крупнейший девелопер страны прогнозирует, что макроэкономическое давление продлится ещё минимум 12-18 месяцев, и называет внешний рынок Узбекистана «спасательным кругом» для своего бизнеса. Exclusive.kz детально изучил причины этого кризиса, чтобы ответить на главный вопрос: почему же заветные квадратные метры превратились для абсолютного большинства граждан в недосягаемую роскошь?

Откровенные признания лидера строительной отрасли вызвали жёсткую ответную реакцию со стороны политологов и экономистов, которые поспешили напомнить, что  строительные гиганты росли не в условиях чистой рыночной конкуренции, а за счёт щедрых государственных субсидий, бюджетных заказов и льготных ипотечных программ.

В частности, политолог Арсен Сарсеков в своём Telegram-канале отметил, что только в период пандемии дочерние структуры BI Group получили из бюджета около 95 млрд тенге на строительство модульных ковидных госпиталей.

На этом фоне попытка представить Ташкент как «спасательный круг» был расценён комментаторами заявления Рахимбаева как позиция временщиков, которые забирают прибыль в сытые годы, но первыми сокращают активность, как только у рядовых казахстанцев заканчиваются деньги на покупку дорогого жилья.

И всё же: где деньги, казахи?

Первой прямой причиной того, что у граждан больше нет прежних финансовых ресурсов на покупку жилья, стало решение властей перекрыть канал использования пенсионных накоплений, фактически заблокировав для людей доступ к их же деньгам. В течение последних пяти лет рынок существовал за счет этих средств: начиная с 2021 года, граждане изъяли из ЕНПФ на улучшение жилищных условий колоссальные 4,7 триллиона тенге. Этот массовый вброс ликвидности привёл к тому, что квартиры в новостройках в среднем по стране подорожали на 73,7%, а в Астане и Актобе цены взлетели почти в два раза.

Вместо того чтобы предложить адекватные рыночные альтернативы, чиновники утвердили новую методику расчёта, которая взвинтила пороги достаточности минимум на 79%, а для людей предпенсионного возраста – более чем в два раза. Судорожный всплеск покупательской активности в первом квартале текущего года, когда казахстанцы панически вывели 134,6 миллиарда тенге и бросились массово парковать их на депозитах в «Отбасы банке», был лишь отчаянной попыткой успеть использовать прежние условия. Новые жёсткие правила окончательно перекрыли массовый доступ к этим средствам, оставив граждан без накоплений, а застройщиков – один на один с сужающимся рынком.

Параллельно с блокировкой пенсионных денег в стране образовался глубокий ипотечный вакуум, полностью отрезавший средний класс от возможности приобретения недвижимости в кредит. Из-за текущей высокой базовой ставки Национального банка коммерческие жилищные займы в банках второго уровня стали заградительными и неподъёмными для абсолютного большинства граждан.

По данным Ассоциации финансистов Казахстана (АФК), объёмы свободного рыночного кредитования в коммерческих финансовых институтах рухнули сразу на 53,6%. Потенциальные покупатели, понимая, что не смогут потянуть такие проценты, попросту перестали подавать заявки – их количество сократилось на 20,7%, достигнув минимального значения за последние два года.

При этом даже те немногие, кто решается на обращение в банк, сталкиваются с беспрецедентно жёстким отсевом со стороны скоринговых систем. На фоне падения реальных доходов населения и суровых требований регуляторов уровень одобрения ипотечных заявок упал до символических 22,5%, что означает автоматический отказ почти для четырёх из пяти пришедших клиентов.

Усугубляет ситуацию и то, что строительный бизнес в крупнейших мегаполисах упёрся в жёсткий инфраструктурный и регуляторный тупик, который физически ограничивает дальнейшее расширение городов. Критический дефицит воды, тепла и электроэнергии вынудил местные исполнительные органы резко закрутить гайки и приостановить выдачу технических условий на подключение новых объектов.

Ярким индикатором этого кризиса стала недавняя отмена акиматом Алматы постановлений о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд, включая заморозку строительства стратегической подстанции «Восточные ворота» в Медеуском районе. Без ввода таких ключевых энергообъектов девелоперы теряют возможность обеспечивать коммуникациями новые жилые комплексы, что автоматически консервирует дефицит качественных мощностей. На этом фоне государство последовательно ужесточает требования к долевому участию, увеличивая штрафы за привлечение денег населения на этапе котлована и окончательно лишая застройщиков мелкого и среднего звена необходимого им для работы оборотного капитала.

Стена себестоимости и ценовые иллюзии

На фоне катастрофического падения реального платежеспособного спроса, когда в мае общее количество сделок купли-продажи жилья по стране сократилось на 13,5% после апрельского всплеска, логика свободного рынка должна была подтолкнуть цены к снижению. Однако казахстанцы столкнулись с уникальным ценовым парадоксом: пустеющие отделы продаж соседствуют с продолжающимся ростом номинальной стоимости квадратного метра.

По данным Halyk Research, годовой рост цен на первичном рынке составил 14,5%, а с начала года квартиры от застройщиков подорожали в среднем на 4,6%. Эта аномалия объясняется тем, что девелоперы зажаты в тиски жесткой фискальной реформы.

С 1 января текущего года строительные компании столкнулись с введением 16% НДС на реализацию первичного жилья, что вместе с удорожанием подрядных работ и сложной логистикой сформировало высокую стену себестоимости. Снижать цены ниже существующей отметки строительные компании не могут, так как это мгновенно приведет их к кассовому разрыву и последующему банкротству.

Вместо прямого снижения стоимости застройщики начали активно использовать механизмы скрытого демпинга и маркетинговых уступок, стремясь любой ценой сохранить лицо перед банками-кредиторами и удержать номинальные показатели. Портал Krisha.kz фиксирует абсолютное замирание цен на первичку в мае: в 12 крупных городах, включая Алматы и Шымкент, помесячная динамика составила ровный ноль.

Чтобы расшевелить замершего покупателя, компании вынужденно урезают собственную маржу, предлагая длительные рассрочки, субсидируя совместные программы с банками и корректируя условия в лучшую сторону для клиентов. При этом наглядно существующую (не-) платежеспособность населения можно увидеть на вторичном рынке недвижимости, который не обременён налогами на добавленную стоимость и обязательствами по проектному финансированию. И здесь тренд очевиден: по данным аналитиков, «вторичка» дешевеет второй месяц подряд, показав в мае снижение на 2% в Астане и на 1,7% в Алматы, а реальные сделки всё чаще проходят значительно ниже первоначально заявленной в объявлениях стоимости.

Миф о доступности и ловушка для заемщиков

Пытаясь сгладить растущее социальное недовольство и замаскировать фактическую недоступность жилья, государство продолжает презентовать новые ипотечные продукты, которые при детальном анализе оказываются лишь пылью в глаза для абсолютного большинства граждан.

По данным АФК, розничный сектор впал в тотальную зависимость от нерыночных механизмов: доля льготных программ в общем объеме новых выдач взлетела до астрономических 85,1%, практически полностью вытеснив классические банковские продукты. Основной прирост обеспечил «Отбасы банк», выдавая кредиты под средневзвешенные 10% годовых при инфляции в 11%, то есть фактически распределяя деньги налогоплательщиков по отрицательным реальным ставкам.

Однако объёмы этого льготного финансирования жёстко лимитированы, а условия участия в них сознательно выстроены так, что они отсекают тех, кто нуждается в крыше над головой сильнее всего, превращая государственную поддержку в избирательный подарок для ограниченного числа везунчиков.

Наглядной иллюстрацией этой бутафории служит популярная региональная программа «Алматы жастары», условия которой полностью оторваны от ценовой реальности мегаполиса. Максимальная сумма займа по ней жестко ограничена 20 миллионами тенге.

Если сопоставить этот лимит с официальными данными статистики, согласно которым средняя стоимость квадрата в новостройках Алматы составляет 718 362 тенге, становится понятно, что молодой специалист может рассчитывать максимум на скромную студию площадью в 27-28 квадратных метров где-то на окраине города. Чтобы приобрести полноценное семейное жильё стоимостью, которые на рынке продаются по цене от 30 миллионов тенге и выше, участнику программы необходимо где-то изыскать ещё как минимум 10-15 миллионов тенге сверх обязательного первоначального взноса, что для молодого специалиста до 35 лет является непреодолимой стеной.

В итоге программа, зажатая в сито сложной балльной системы, отбирает лишь единицы семей с максимальным стажем и количеством детей, никак не решая проблему системной доступности жилья для молодёжи.

Схожие скрытые барьеры демонстрирует и новая масштабная программа «Наурыз», которую позиционируют как уникальный шанс даже для студентов, поскольку она официально разрешает учитывать стипендию при оценке платежеспособности. Однако на практике 18-летний гражданин всё равно обязан открыть депозит, каким-то образом накопить на нём не менее 2 миллионов тенге и привлечь до двух созаёмщиков, чтобы подтвердить способность обслуживать кредит в условиях запредельно высоких цен на недвижимость.

Более того, само государство планомерно сужает эти скудные финансовые коридоры. С 4 июня текущего года «Отбасы банк» в одностороннем порядке повысил ставки по промежуточным займам до единых 8,5% годовых, увеличив ежегодную финансовую нагрузку на заёмщиков с кредитом в 30 миллионов тенге на 144-240 тысяч тенге. Тектонические изменения ждут рынок и с 2027 года, когда Нацбанк введёт жёсткий Коэффициент долга к доходу (КДД), запрещающий выдавать любые новые кредиты, если совокупный остаток долга гражданина превышает 8 его официальных годовых доходов.

В настоящую финансовую ловушку попали и те казахстанцы, которые в предыдущие месяцы успели перевести свои пенсионные излишки на депозиты в «Отбасы банке», надеясь использовать их для будущей покупки жилья. После резкого июньского повышения порогов достаточности дальнейшее пополнение таких вкладов за счёт ЕНПФ стало для них невозможным, а сами накопленные средства оказались намертво заперты внутри системы. Законодательство строго запрещает использовать эти «пенсионные депозиты» для частичного или полного закрытия уже существующей ипотеки в том же «Отбасы банке», равно как и снимать их наличными – при закрытии вклада деньги автоматически возвращаются обратно в пенсионный фонд. У заёмщиков остался единственный и крайне жёсткий выбор: либо успеть оформить абсолютно новый заём в течение шести лет, либо смириться с тем, что их средства уйдут обратно в ЕНПФ.

Логичным и крайне болезненным последствием того, что ипотечные программы и пенсионные изъятия превратились в иллюзию, стал массовый переток нереализованного спроса в сферу долгосрочной аренды. Граждане, окончательно потерявшие надежду обзавестись собственным углом, вынужденно штурмуют съемные квартиры, что моментально привело к перегреву этого сектора и росту ставок в 9 крупных городах страны.

В Алматы и Астане средняя стоимость аренды достигла внушительных 5625 и 5122 тенге за квадратный метр соответственно, превращая ежемесячный платеж за временное жилье в неподъёмное бремя. Ситуацию дополнительно усугубляет завершение моратория на коммунальные тарифы, из-за чего с июня поставщики по программе «Тариф в обмен на инвестиции» начали постепенно поднимать цены на воду, свет и тепло в пределах инфляции.

Одновременное введение государством жёсткого фискального контроля за арендодателями, обязавшее самозанятых открывать спецсчета и выплачивать 4% от дохода под угрозой крупных штрафов, гарантированно приведет к тому, что все эти новые налоги и возросшие коммунальные расходы владельцы квартир просто переложат на плечи рядовых арендаторов.

Все эти факторы складываются в единую картину: рынок недвижимости Казахстана окончательно перестал выполнять свою социальную функцию и бесповоротно элитизировался. АФК констатирует этот приговор: доля крупных ипотечных кредитов на сумму свыше 20 миллионов тенге подскочила за год с 30% до 37,5%, в то время как доступный сегмент небольших займов стремительно вымирает.

Строительный сектор страны сегодня проходит через тяжелую стадию адаптации после многолетнего накачивания дешёвыми госсубсидиями, которые в итоге лишь взвинтили цены и обогатили застройщиков. В условиях, когда у населения физически нет свободных средств, а государство возводит новые барьеры, наличие собственного жилья окончательно перестаёт быть базовым правом гражданина, превращаясь в недосягаемый элитарный продукт для узкого круга наиболее обеспеченных людей.

Иллюстрация на обложке сгенерирована с помощью ИИ