Доходные метры

31 марта, 2008

329

В Казахстане все еще сохраняется дефицит высококлассных торговых площадей
Асель Сатпаева, консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle

На фоне кризиса в сфере жилищного строительства интересна ситуация в сегменте коммерческой недвижимости. Еще непонятен мультипликативный эффект от замедления темпов экономического роста, которое может отразиться и на развитии торговых центров Казахстана.
В стране с населением почти 15,5 миллиона человек наибольшая активность розничной торговли сконцентрирована в двух городах – Алматы и Астане. То есть наблюдается географическая диспропорция в распределении торговых центров. По оценке компании Jones Lang LaSalle, сейчас общая площадь существующих торговых центров в городах Алматы и Астане, составляет около 140 000 кв. м, учитывая только торговые центры с хорошим качеством. И только три торговых центра, общая площадь которых составляет 79 000 кв. м, более или менее отвечают международным стандартам, наблюдаются некоторые недочеты в них.
В Алматы на 1000 жителей приходится около 27 кв. м
современной торговой площади. В Астане – около 73 кв.м. Например, в Варшаве этот показатель составляет 550 кв. м на 1000 жителей, в Кракове – около 337 кв. м, в Москве – около 150 кв. м.
На сегодняшний день торговые центры условно подразделяются на три вида. В РК большинство крупных магазинов принадлежат к первому поколению торговых центров. Как правило, они расположены в центре города и не имеют достаточной площади, хорошей продуманной концепции развития и сильного арендаторского пула. Кроме того, торговые центры первого поколения не отличаются эффективной планировкой и хорошим дизайном. Десять лет тому назад девелоперы (заказчики проектов) не обладали опытом грамотного планирования, а на рынке ощущался недостаток розничных операторов (компаний, предоставляющих товары и услуги), готовых инвестировать в высококлассную отделку.
Но все течет, все изменяется. За последние два года в Казахстане появились торговые центры второго поколения, такие как, например «Мега-Центры» в Алматы, Астане и Шымкенте, или «Сары-Арка» в Астане. Их отличительной чертой является более или менее хороший менеджмент, стратегия набора арендаторов и развлекательный элемент концепции, а также проработанная транспортная схема и вместительная парковка, правда, к сожалению, не везде.
В течение 2008-2011 гг. крупные местные девелоперы планируют открыть в Алматы еще 6 торговых центров второго поколения с общей торговой площадью около 241 000 кв. м. По оценке Jones Lang LaSalle, до 2011 г. в Астане будет представлено около 435 000 кв. м общей сдаваемой площади торговых центров, из которых большая часть объема придется на второе поколение торговых площадей. Если, конечно, планы по строительству объектов не поменяются в связи со сложившейся ситуацией на рынке недвижимости.
Хотя рано или поздно приход новых ритейлеров и растущая покупательская способность населения приведут к появлению в РК торговых центров третьего поколения. Эти проекты характеризуются наличием высококлассной конструкции, профессионально подготовленной концепции, большим числом марок, представленных в торговых центрах, меньшей долей продуктовых операторов и операторов модной одежды и одновременно большей долей операторов, предоставляющих услуги и аксессуары.
Возможно, уже после 2009 года на отечественном рынке появятся торговые центры третьего поколения, где общая арендуемая площадь будет составлять 50 000 – 100 000 кв. м и более. Рост доходов населения наряду с выводом на рынок высококлассных торговых площадей будет стимулировать приход иностранных ритейлеров. Уже появляются иностранные операторы, готовые действовать самостоятельно, без договора франшизы с местными ритейлерами.
Цены на аренду торговых помещений зависят от местоположения, размера арендуемой площади и розничного товарооборота. Конечно, самые высокие арендные ставки складываются в центральных районах городов, где сосредоточена наибольшая деловая активность. К примеру, в Москве стоимость аренды магазина, расположенного на одной из центральных улиц, сравнима с ценами в Лондоне — до 5000 евро за кв. м в год. А в Париже за 1 кв. м в центре просят около 6000 евро.
В Алматы средняя стоимость аренды площади в торговой галерее, например, в «Мега-Центре» равняется приблизительно $880 за 1 кв. м в год. В других торговых центрах, таких как Promenade, арендные ставки составляют в среднем около $700 за 1 кв. м в год
В Астане цены на аренду современных торговых помещений ниже, чем в Алматы, в среднем на $200. Что касается регионов, то рост уровня доходов населения и повышение потребительского спроса будут способствовать развитию рынка современных торговых площадей в регионах и соответственно увеличению арендных ставок от минимального до среднего показателя.
В целом при появлении на рынке новых торговых центров арендные ставки будут стабилизироваться. Старые торговые центры, которые не будут реконструироваться, столкнутся с вынужденным понижением цен на аренду. В то время как цена аренды площадей в современных и качественных торговых центрах будет увеличиваться. Появление международных и отечественных ритейлеров, конкурирующих за выгодное расположение торговых площадей, будет способствовать увеличению ставок.
Рынок торговых помещений может стать насыщенным уже после строительства торговых центров второго поколения. Все будет зависеть от экономической ситуации в стране.
Первым международным девелопером, вышедшим на рынок Казахстана, была турецкая компания, открывшая «Рамстор» совместно с местным девелопером «Бутя» в Алматы в 1999 г. В последующие годы компания открыла сеть магазинов «Рамстор» в других регионах Казахстана. Сейчас основную долю рынка торговых площадей занимают местные девелоперы, являющиеся основными игроками данного сегмента. Это такие компании, как Interfood, Silk Way Construction, TS Engineering, Astana Group, Capital partners. Что касается иностранных ритейлеров, то они в основном входят на рынок через франчайзинг.
Как правило, сначала осваиваются рынки центральных городов, а затем бизнес расширяется по регионам. Например, известная розничная сеть магазинов одежды «Esprit» зашла через франчайзинг сначала на московский рынок, а потом параллельно с развитием в регионах России открыла свой магазин в одном из торговых центров в Алматы.
Вместе с тем в последнее время наблюдается тенденция роста иностранных операторов, открывающих свои представительства в городах Казахстана без посредников. Например, немецкая «Adidas» открыла свой магазин без франчайзинга. Определенные планы есть у шведской компании «IKEA», которая обычно играет роль девелопера без каких-либо посредников. Точнее уже официально можно сказать, что IKEA заходит на рынок Казахстана. На территории СНГ IKEA пока представлена только в России, куда пришла в 2000 г. Вначале эта компания открыла торговые центры в Москве и в других крупных городах РФ, а затем стала развивать свою сеть в городах с населением меньше миллиона человек. Известно, что в ближайшее время IKEA открывает свой магазин и в Киеве.
По прогнозам Jones Lang LaSalle, количество новых международных ритейлеров, выходящих на рынок Казахстана, будет активно умножаться в ближайшие годы. В немалой степени это связано с тем, что потребительский рынок Казахстана до сих пор является одним из самых привлекательных на территории СНГ. Сейчас в республике представлено свыше 500 международных брендов, в первую очередь это компании-производители качественной продукции. Хотя более третьей части ритейлеров на территории Казахстана не являются официальными представителями каких-либо компаний-производителей.
Нельзя не упомянуть и о быстро развивающихся местных компаниях, представленных на данном рынке. Подавляющее большинство из них представляют продукцию, произведенную в других странах. К данным ритейлерам относятся такие компании, как Gros, Silkway, Interfood (супермаркеты), Sulpak, «Технодом» (бытовая техника); Star Cinema, Babylon (развлечения); «Планета Красоты», MonAmie, Beautymania (косметика и парфюмерия) и др.
Потенциал казахстанского рынка розничной торговли огромен, так как увеличение доходов населения стимулирует потребительский спрос. По официальным данным, около 80% потребительских расходов в РК относится к продовольственным и непродовольственным товарам. Из них около 40% распределяется на продовольственные товары и остальные 60% — на непродовольственный сектор.
За последние семь лет наблюдается тенденция увеличения уровня заработной платы, главного топлива для потребительского бума. Это будет влиять на рост розничной торговли в среднем на 12% в год с 2008-2011.