Город на выкуп: почему алматинцы всё чаще воюют за свои дома

Снос жилья в Алматы давно перестал быть просто имущественным спором. Для одних это вопрос развития города, для других – потеря дома, привычной жизни и борьбы за право быть услышанными. Где проходит граница между государственными нуждами и интересами застройщиков, почему жители так часто оказываются перед уже принятыми решениями и можно ли сделать этот процесс справедливым? Об этом Exclusive.kz поговорил с с урбанистом, экспертом по вопросам городской среды Жанной Спунер.

Снести нельзя договориться

– Какой Алматы сегодня формируется в результате нынешней политики сносов – город для жизни или город, который всё больше воспринимается как инвестиционный актив?

– Если смотреть с точки зрения современной урбанистики, историческая квартальная планировка Алматы была очень сильным решением. Именно такой принцип организации пространства считается одним из самых удачных: многие города, которые сегодня называют самыми комфортными для жизни, устроены именно так. Даже популярная сейчас концепция 15-минутного города во многом уже была заложена в раннюю планировку районов Алматы.

Но в конце 1990-х и особенно в 2000-е город всё чаще начали воспринимать не как пространство для жизни, а как финансовый актив. Главными критериями стали уже не качество городской среды, не удобство для жителей, а плотность застройки, коэффициенты использования земли, возврат инвестиций.

А это принципиально меняет саму логику развития. Когда приоритетом становится извлечение прибыли, а не создание качественной среды, город постепенно теряет свою идентичность, устойчивость и, что особенно важно, доверие горожан.

Сейчас ситуация постепенно меняется благодаря высокой активности самих жителей и экспертного сообщества. Именно это давление снизу заставляет власти города пересматривать подходы. Да, этот процесс идёт медленнее, чем хотелось бы, но, если посмотреть на опыт других современных городов, это вполне закономерный путь.

Мне кажется, со временем и городские власти, и девелоперы, и сами жители всё больше будут понимать простую вещь: инвестиции в качественную городскую среду и сильную архитектуру – это не альтернатива экономическому развитию, а его основа. Чем комфортнее город для людей, тем выше его инвестиционная привлекательность, тем активнее развивается туризм и городская экономика в целом.

Поэтому то, каким станет Алматы, во многом зависит от того, насколько активными останутся жители и профессиональное сообщество, и от того, насколько серьёзно будут меняться законодательные правила игры.

– Существует ли сегодня в Алматы реальный общественный контроль над градостроительными решениями, или общественные слушания по-прежнему остаются формальностью?

– Если говорить о реальных изменениях, то одним из главных достижений профессионального сообщества я бы назвала возвращение Градостроительного совета. Это действительно важный шаг. Во многом именно благодаря последовательной работе экспертов удалось остановить волну бездумной массовой застройки – тех самых «человейников», которые стремительно меняли лицо города не в лучшую сторону. Кроме того, заметно повысилось качество отбора архитектурных и девелоперских проектов.

Но если говорить именно об общественном участии, то здесь, конечно, остаётся много нерешённых вопросов. Общественные слушания нередко проходят уже на поздних этапах, когда ключевые решения по сути приняты, и тогда влияние жителей оказывается скорее символическим, чем реальным.

Проблема глубже, чем просто формат самих слушаний. Изначально общество не имеет равного доступа к информации о планируемых изменениях, а без этого невозможно говорить о полноценном участии. Когда люди узнают о проекте постфактум или на стадии, где всё уже практически решено, это не диалог, а уведомление.

Настоящее участие жителей начинается там, где их вовлекают в обсуждение до принятия принципиальных решений, а не после. Именно такой подход и создаёт здоровую городскую среду.

– Почему в Алматы практически каждый крупный кейс сноса в итоге превращается в конфликт? Что именно сломано в системе диалога между городом и жителями?

– Проблема в том, что полноценной системы диалога как таковой фактически нет. А конфликт почти всегда возникает там, где отсутствуют прозрачность, понятные правила и, как следствие, доверие.

Как я уже отметила, сегодня жители чаще всего сталкиваются не с обсуждением будущих изменений, а с уже принятыми решениями. Их просто ставят перед фактом. В такой ситуации естественно возникает напряжение, потому что люди чувствуют, что их исключили из процесса, который напрямую влияет на их жизнь, их район, их привычную среду.

И очень важно правильно это понимать: реакция жителей – это не сопротивление развитию как таковому. Это попытка защитить своё право на город, право быть услышанными и участвовать в решениях, которые меняют пространство, в котором они живут.

– Почему жители нередко узнают о предстоящем сносе уже постфактум или на очень поздних этапах? Это следствие управленческой некомпетентности или всё же осознанная стратегия? И можно ли говорить о тактике «изматывания», когда процесс намеренно затягивается, чтобы люди в итоге соглашались на менее выгодные условия?

– Чаще всего это сочетание сразу нескольких факторов. Срабатывает, если угодно, тот самый закон Мерфи: если система может дать сбой, она его даёт.

С одной стороны, это действительно управленческая слабость – отсутствие выстроенных процедур, прозрачной коммуникации и понятного механизма взаимодействия с жителями. С другой – существует и определённая системная логика: чем позже жители включаются в процесс, тем меньше у них возможностей реально повлиять на ситуацию.

Что касается тактики «изматывания», то в отдельных случаях со стороны недобросовестных застройщиков такие практики действительно встречались. Когда переговоры затягиваются, условия долго остаются неопределёнными, а люди постепенно оказываются в состоянии эмоционального и финансового истощения, их переговорная позиция объективно слабеет.

Но было бы слишком упрощённо сводить всё только к злому умыслу девелоперов. Застройщики и сами нередко сталкиваются с затянутыми согласованиями, административной неопределённостью и давлением по срокам со стороны структур, принимающих решения. В результате вся система работает в режиме постоянного напряжения.

А если к этому добавить отсутствие полноценного социального проектирования, то есть нормальной работы с людьми ещё до начала конфликта, переговорный процесс становится ещё сложнее и токсичнее для всех участников.

– Насколько вообще законны ситуации, когда жителей фактически вынуждают соглашаться на условия переселения под давлением сроков, отключения коммуникаций или прямых угроз?

– Такие практики зачастую находятся либо на самой границе правового поля, либо уже за его пределами. Любое принуждение в подобных вопросах – это нарушение базовых прав человека.

И здесь проблема не только юридическая. Это ещё и вопрос этики, отношения к человеку и к его праву на достойное обращение в ситуации, которая и без того является крайне стрессовой. Когда речь идёт о переселении, переговоры должны строиться на прозрачных и понятных правилах, а не на давлении, страхе или искусственно созданном цейтноте.

К сожалению, если такие ситуации происходят, одним из немногих реально работающих механизмов защиты остаётся публичность. Огласка подобных случаев часто становится единственным способом привлечь внимание к проблеме и добиться более справедливого разбирательства.

Право оспорить не значит победить

– Почему судебные решения по делам о сносе так часто воспринимаются обществом как предсказуемые? И есть ли у собственников реальный шанс их оспорить?

– Формально шанс оспорить решение есть. Но на практике это требует времени, денег, сильной юридической поддержки и большого эмоционального ресурса. А именно этого у людей в подобных ситуациях чаще всего и не хватает.

– Кто несёт ответственность за конкретные решения о сносе? Можно ли

вспомнить хотя бы один случай, когда чиновник действительно понёс последствия за ошибочное или несправедливое изъятие собственности?

– Формально такие решения распределены между разными уровнями – акиматом, профильными управлениями, уполномоченными структурами. Но именно в этом и заключается одна из ключевых институциональных проблем: при коллективном принятии решений персональная ответственность фактически размывается.

В итоге гражданин сталкивается с системой, где решение вроде бы принято, последствия для людей вполне конкретны, а вот персонально ответственного найти крайне сложно.

Если говорить о прецедентах, когда чиновник действительно понёс реальную ответственность именно за несправедливое изъятие собственности, я, честно говоря, таких случаев не припоминаю. И это само по себе довольно показательный симптом системы.

– Почему государство практически не предлагает альтернативных моделей – например, реновацию без выселения или партнёрские схемы с жителями? Это вопрос некомпетентности, отсутствия политической воли или сознательного выбора в пользу модели, которая удобнее девелоперам?

– Думаю, здесь работает сразу несколько причин. Это и институциональная инерция, и дефицит компетенций, и отсутствие современных стратегий городского развития. Проще говоря, система продолжает действовать по привычному сценарию, даже если он далеко не оптимален.

При этом в мире давно существуют и успешно применяются другие подходы. Например, in-situ реновация, когда обновление территории происходит без выселения жителей, кооперативные модели, а также форматы партнёрства между жителями, городом и инвесторами, где интересы сторон изначально балансируются, а не сталкиваются в конфликте.

Поэтому вопрос не только в нехватке инструментов – инструменты как раз есть. Скорее, проблема в готовности пересматривать устоявшиеся практики и переходить к более сложным, но гораздо более справедливым и устойчивым моделям развития города.

– Как выглядит реальная экономика проектов, ради которых сносят жилые дома?

– Экономическая логика таких проектов в целом достаточно очевидна. Основной выигрыш девелопера возникает за счёт роста стоимости самой территории после изменения её функционального назначения и последующей застройки. Проект начинает зарабатывать на плотности застройки, продаже новых квадратных метров и на той добавленной стоимости, которая появляется уже после трансформации участка.

А жители, как правило, получают компенсацию, рассчитанную исходя из текущей или прошлой стоимости их недвижимости, а не из той будущей стоимости, которая будет создана после реализации проекта. В результате возникает довольно ощутимый дисбаланс: основная добавленная стоимость создаётся именно за счёт территории, на которой уже жили люди, но доступ к этой новой стоимости для самих жителей чаще всего оказывается крайне ограниченным.

– Почему в Алматы до сих пор нет прозрачного и единого стандарта оценки компенсаций при изъятии жилья и кому выгодна эта размытость правил?

– Потому что прозрачность всегда ограничивает пространство для манёвра. Когда правила чёткие, единые и понятные для всех, возможности произвольно трактовать условия становятся значительно меньше.

Размытые механизмы, напротив, позволяют варьировать подходы от случая к случаю, создают неравенство между жителями в схожих ситуациях и заметно ослабляют их переговорные позиции. В результате люди часто оказываются в ситуации, когда не понимают, по каким принципам формируется компенсация, что именно можно оспорить и на что они в принципе имеют право рассчитывать.

Очевидно, что такая система нуждается в изменении. Для этого необходима консолидация ресурсов самих горожан, профессионального сообщества и тех, кто может представлять общественные интересы на институциональном уровне, в том числе депутатов города. Без такого давления снизу прозрачные правила сами по себе не появляются.

– Отдельный вопрос – о сносе ветхого жилья по программе реновации. Сейчас, например, жителям Алматы-1 предлагают переселение по договору мены в отдалённые районы, в том числе в микрорайон Шугыла, но люди не хотят уезжать так далеко и требуют, чтобы новое жильё строили в Турксибском районе, где они живут сейчас. Власти никаких гарантий не дают. Что в такой ситуации могут делать жители?

– Позиция жителей в этой ситуации абсолютно понятна и логична. Город – это не просто квадратные метры. Это работа, школы, поликлиники, привычные маршруты, социальные связи, весь сложившийся уклад жизни. Переселение в отдалённый район – это не просто смена адреса, а фактическая потеря значительной части этой жизненной инфраструктуры.

Что можно делать? Прежде всего – консолидироваться и действовать не поодиночке, а как сообщество. В подобных процессах коллективная позиция всегда сильнее индивидуальных переговоров. Жители вправе требовать альтернативных сценариев, включая строительство в пределах того же района. Практика in-situ реновации, когда обновление жилой среды происходит без вытеснения людей из привычной городской среды, давно существует в международной практике.

Кроме того, крайне важно добиваться максимальной прозрачности: понимать экономику проекта, фиксировать юридически все возможные нарушения, привлекать независимых экспертов, работать с медиа. В подобных конфликтах публичность нередко становится одним из ключевых инструментов защиты.

И, пожалуй, самое важное – не принимать как данность уже навязанную рамку, в которой выбор для жителей искусственно сводится к нескольким неудобным вариантам.

Отдельно я бы добавила, что снос вообще не всегда должен рассматриваться как единственный сценарий. Если техническое состояние зданий это позволяет, реконструкция или бережная реновация могут быть гораздо более разумным решением – и с точки зрения экологии, и с точки зрения городской экономики, и с точки зрения интересов самих жителей.

От редакции:

Споры вокруг сноса жилья в Алматы продолжают выходить далеко за рамки экспертных дискуссий и становятся вполне конкретной борьбой жителей за свои права.

Так, владельцы 34 домов в частном секторе, попавших под изъятие, заявляют о несогласии с размером предложенной компенсации и намерены отстаивать свою позицию в суде.

На месте частного сектора, по планам властей, должна появиться парковая зона. Однако предложенные условия переселения жителей не устраивают. По их словам, за землю предлагают до 12 миллионов тенге за сотку, но эту сумму собственники считают заниженной. Они утверждают, что при оценке фактически учитывается только площадь земельного участка, тогда как стоимость самих строений должным образом не отражается.

В акимате пояснили, что размер компенсации определяют независимые оценщики, а чиновники не вправе влиять на их выводы. Тем не менее именно такие истории и становятся главным источником общественного недоверия к системе изъятия недвижимости. Когда жители не понимают, по каким принципам формируется стоимость их имущества, а предлагаемые условия воспринимаются как несправедливые, конфликт из локального имущественного спора неизбежно превращается в более широкий вопрос о прозрачности решений, праве на справедливую компенсацию и самом отношении города к своим жителям.

Напомним, в Алматы действует Программа реновации жилья до 2030 года, которую городские власти позиционируют как способ обновить устаревший жилой фонд, улучшить условия жизни горожан и сделать городскую среду безопаснее и современнее.

Под программу попадают старые многоквартирные дома, построенные с 1930 по 1980 год, а также отдельные частные дома и другие объекты, если территория подлежит комплексному обновлению.

Формально для собственников предусмотрено несколько вариантов: обмен старого жилья на новое, предоставление квартиры после завершения строительства с временным переселением на этот период либо денежная компенсация по рыночной оценке.

Городские власти также заявляют, что переселение должно происходить только с согласия собственников, а одним из приоритетов программы называют защиту прав жителей и более открытый диалог с общественностью.

До 2030 года в Алматы планируют обновить не менее 676 ветхих домов и переселить около 7,5 тысячи собственников.

Однако, как показывает практика, между тем, что прописано на бумаге, и тем, как такие процессы воспринимают сами жители, нередко возникает серьёзный разрыв. Именно поэтому дискуссия о сносе в Алматы сегодня – это уже не только разговор о городской реновации, но и о доверии, справедливости и праве людей участвовать в решениях, которые напрямую меняют их жизнь.