Как добросовестных инвесторов делают врагами горожан

В Алматы инвесторы рискуют лишиться возможности построить современную школу на собственной земле. Причиной стали требования соседей, которым другой застройщик пообещал появление парка. Exclusive.kz разбирался, как непоследовательные решения акиматов угрожают бизнесу и превращают горожан в противников.

Школа, которой соседи предпочитают «парк»

В Алматы разгорается довольно необычный строительный конфликт. Предприниматели приобрели участок, первоначально предназначенный для многоквартирной жилой застройки, но решили построить на нём школу. Более того, сами добились изменения назначения земли на образовательное. Теперь, по словам инвесторов, акимат рассматривает возможность изменить его снова – на этот раз на рекреационную зону. А всё потому, что жители соседнего жилого комплекса стали требовать вместо школы парк.

Речь идёт об участке площадью 0,97 га в микрорайоне Кок-Тобе. В 2024 году его приобрели партнёры фонда EPG, развивающие Prometheus School и физико-математическую школу ФИЗТЕХ. Они планировали открыть второй корпус Prometheus и французскую международную школу Lycée International Français d’Almaty. Проект образовательного центра рассчитан на 590 учеников, и вложения в его подготовку осуществлялись без государственной финансовой поддержки.

Подготовка к строительству включала геологические изыскания, исследования грунтов, специальные технические условия КазНИИСА, архитектурно-планировочное задание (АПЗ), разработку эскизного, рабочего и дизайн-проектов. В декабре 2025 года инвесторы прошли экологическую экспертизу с необходимыми по закону общественными слушаниями.

«Казалось бы, стройся – не хочу. Тем более, что дело благородное, не ЖК, не Бизнес Центр, не магазин и не ресторан. В Алматы в ближайшем будущем снова будет огромный дефицит ученических мест, судя по генплану и темпам строительства. Но не тут-то было», – рассказал в своей публикации в Facebook соучредитель Prometheus School Даурен Каупынбаев.

Как выяснилось, жители расположенного рядом ЖК Meliora рассчитывали совсем на другое будущее этой территории. Оказалось, что застройщик комплекса обещал покупателям квартир парк и даже показывал его на макете.

При этом данная территория никогда не была парком или сквером: в советское время она относилась к землям совхоза, а на момент приобретения юридически предназначалась для строительства многоквартирного жилья. Более того, ни застройщик Hayat Construction, ни акимат Медеуского района не являлись собственниками земли. Следовательно, они не имели права обещать покупателям создание парка на чужом участке.

В итоге возникла ситуация, в которой покупатели квартир считают себя обманутыми, а инвесторы школы вынуждены защищать право использовать собственную землю. Причём возмущение жителей направлено прежде всего против образовательного проекта, хотя обещания им давали совсем другие лица.

Здесь возникает первый вопрос к государственным органам: почему при продаже жилья, распределении участков и согласовании проектов не обеспечивается единая и понятная для всех информация о будущем территории?

Почему инвесторам приходится оправдываться перед соседями?

В комментарии Exclusive.kz представители Prometheus подробно ответили на основные претензии жителей. Прежде всего речь идёт о предполагаемых пробках, которые может вызвать появление школы. Инвесторы предлагают ориентироваться на опыт первой Prometheus School на улице Кабанбай батыра, 164, где уже действует организованная система подвоза детей. Они утверждают, что даже в часы приезда учеников движение вокруг школы остаётся свободным, хотя признают существование общей городской проблемы с парковками.

«Занятия начинаются в 8:30: ученики приезжают с 8:00 до 8:20, то есть в основном до утреннего выезда жителей на работу (8:20–8:40). Уроки заканчиваются в 16:20, и ученики разъезжаются раньше, чем большинство жителей возвращается домой. Кроме того, значительная часть учеников пользуется школьной развозкой, что существенно сокращает количество машин», – отметил Даурен Каупынбаев.

Для новой школы предусмотрены собственная парковка для школьных автобусов и отдельная зона высадки детей, чтобы родители не останавливались на проезжей части. Также предприниматели обращают внимание на проблему пятничных пробок на улице Диваева, которую связывают с посещением местной мечети во время жума-намаза. Поскольку занятия в школе заканчиваются в 16:20, инвесторы считают, что эти транспортные потоки не будут совпадать по времени. Дополнительное снижение нагрузки они связывают с предусмотренным Генпланом продлением улиц Богенбай батыра и Сатпаева до Восточной объездной дороги.

Жители задают вопросы также по поводу судьбы зелёных насаждений и расположенного на участке памятника Великой Отечественной войне. По словам инвесторов, трёхэтажная школа займёт менее 30% территории участка, и после дополнительного озеленения деревья и другие насаждения будут занимать почти половину земли. За каждое вырубленное дерево обещают высадить десять новых на территории школы, в прилегающем районе либо в местах, определённых управлением экологии. Что касается памятника, то инвесторы подчёркивают, что он будет сохранён и при необходимости отреставрирован.

«Его перенесут в общедоступное место: либо на территорию школы со свободным доступом для всех желающих, либо на новое место, которое определит акимат города. Хотя памятник не входит в реестр памятников Алматы, мы чтим память о войне и хотим сохранить это наследие для следующих поколений», – подчеркнули представители Prometheus East.

Предприниматели также предложили соседям скидки на обучение детей и бесплатный доступ к школьной спортивной инфраструктуре в выходные дни. По словам Каупынбаева, будущая французская школа должна быть примерно в 2,5 раза дешевле сопоставимых английских международных школ, а поступить в неё сможет любой ребёнок, успешно прошедший вступительное тестирование.

В качестве другого аргумента инвесторы приводят историю первой Prometheus School, при строительстве которой тоже сталкивались с недовольством соседей. По их наблюдениям, после открытия школа стала частью района, благоустройство территории улучшилось, а близость образовательного объекта даже повысила привлекательность соседней недвижимости.

Особенно значимо и то, что, столкнувшись с общественным недовольством, инвесторы обсудили с акиматом два альтернативных участка, где можно было бы создать школу. Однако ни один не удалось согласовать со всеми необходимыми ведомствами, включая органы ЧС и районные акиматы.

Почему государство годами меняет правила?

Проблемы с градостроительными решениями в Алматы были официально признаны задолго до конфликта вокруг Prometheus. В 2023 году Антикор совместно с акиматом провёл анализ коррупционных рисков и выявил несоответствие целевых назначений земель градостроительной документации, отклонения строящихся объектов от согласованных проектов, превышение этажности и недостатки административного контроля. Тогда же сообщалось о 52 незаконных объектах в предгорной части города, по которым принимались меры, включая судебные иски.

По данным Антикора, изменения функциональных зон на территории свыше 63 тысяч гектаров происходили без необходимого участия экологических, санитарных служб и органов ЧС. По итогам проверки власти предложили ограничить частоту корректировок проектов детальной планировки (ПДП) – документов, определяющих, что и где разрешается строить. В феврале 2024 года тогдашний аким Алматы Ерболат Досаев объявил мораторий на изменение ПДП в течение года, объясняя это необходимостью обеспечить стабильность городских планов.

Однако спустя два года проблемы не прекратились. В начале этого года Высшая аудиторская палата вновь указала на недостатки управления землёй и застройкой Алматы. По выводам аудиторов, нарушения плотности строительства привели к перегрузке дорог и инженерных сетей, а также к недостаточной доступности социальных объектов. ВАП рекомендовала повысить прозрачность распределения земли и усилить контроль за её использованием.

Ещё показательнее оказалась внутренняя проверка Управления архитектуры и градостроительства Алматы, проведённая в августе 2026 года. Чиновники обнаружили противоречие между прежними правилами выдачи архитектурно-планировочных заданий и новыми правилами, принятыми 29 мая. В прежнем документе несоответствие планируемого строительства Генплану или Проекту детальной планировки прямо предусматривалось как основание для отказа, – а в новых правилах эти основания отсутствовали. Управление признало возникшую правовую неопределённость и предложило исправить нормативную базу.

Проблему должна частично решить цифровизация, однако и здесь остаются вопросы. Государственный градостроительный кадастр существует в Казахстане давно, но его данные не всегда полны, актуальны и доступны гражданам. В этом году министерство промышленности и строительства сообщило, что 89 генеральных планов и 647 ПДП требуют частичной цифровой доработки. Новая система должна ограничивать выдачу разрешительных документов, противоречащих градостроительным планам, однако пока неясно, насколько легко обычному покупателю квартиры заранее узнать, что разрешено построить по соседству.

Последствия подобной неразберихи уже проявлялись в других строительных конфликтах. В прошлом месяце издание Informburo рассказало о ситуации вокруг ЖК M.Park: покупатели второй очереди оплатили квартиры почти на 563 млн тенге, тогда как жители первой очереди требовали сохранить на той же территории площадки и парковку. При этом городское управление архитектуры сообщило, что строительство второй очереди не предусмотрено утверждённым ПДП, и отказало застройщику в исходных документах. В результате одна группа покупателей оказалась в противостоянии с другой, хотя обе рассчитывали на обещания, данные при покупке недвижимости.

Похожие споры возникли в этом году вокруг ЖК Sensata City, где жители ожидали закрытый двор, но часть территории оказалась связана с планируемым продолжением улицы Улугбека, а ещё раньше, в 2022 году, с ЖК «Комфорт» и Gagarin Park, жители которых так же, как и в случае с Prometheus School, протестовали против строительства на месте ожидаемой зелёной зоны, которую обещал застройщик.

Проблема актуальна не только для Алматы. Год назад столичная прокуратура рассказала такую историю: в Астане акимат согласовал инвестору участок для строительства казахско-немецкой школы на 600 учащихся стоимостью 4,5 млрд тенге. Однако при дальнейшем оформлении земли предприниматель пять раз получал отказ, поскольку утверждённый ПДП предусматривал на этом месте торговый центр. Разрешить противоречие удалось лишь после вмешательства прокуратуры. Без этого построить социально значимые объекты бы не удалось.

Во всех этих случаях люди принимали дорогостоящие решения, руководствуясь одними ожиданиями, но затем узнавали о других градостроительных планах и начинают обвинять друг друга. Государство своими действиями провоцировало конфликт, который мог быть предотвращён своевременным раскрытием информации.

Почему за ошибки государства расплачивается бизнес?

Масштаб административных препятствий подтверждается и общегосударственной статистикой. В январе Генеральный прокурор Берик Асылов сообщил, что за предыдущие два года прокуратура помогла решить проблемы почти двух тысяч инвесторов и обеспечить запуск 250 проектов. Были отменены 400 незаконных проверок, пресечены 500 административных производств и привлечены к ответственности 340 должностных лиц. Задержки с выдачей правоустанавливающих документов и технических условий были среди основных причин проблем.

В мае премьер-министр Олжас Бектенов признал, что инвестиционные проекты сдерживают недостаточная координация государственных органов, размытая ответственность и нарушения установленных сроков. Он поручил упростить выдачу разрешений и объединить разрозненные системы управления земельными ресурсами.

Возникает закономерный вопрос: почему предпринимателю вообще требуется вмешательство прокуратуры или правительства, чтобы преодолеть препятствия, возникающие внутри государственной системы?

История Prometheus особенно показательна на фоне сохраняющегося дефицита ученических мест в Алматы, который, по последним данным акимата, составляет почти 30 тысяч. Конечно, платная частная школа не может заменить государственное образование, но строительство дополнительных учебных заведений требует серьёзных инвестиций с длительным сроком окупаемости. И если предприниматели после получения документов вынуждены защищать возможность реализации проекта от последствий противоречивых обещаний и решений, это увеличивает финансовые риски и снижает привлекательность вложений в социальную инфраструктуру.

Казахстан много говорит о необходимости привлекать инвестиции, развивать образование и строить новые социальные объекты. Но предпринимателю недостаточно приглашения вкладывать деньги – ему нужна уверенность, что законно полученные разрешения не будут пересмотрены произвольно, а государство способно обеспечить согласованность собственных решений. Жители, в свою очередь, должны получать достоверную информацию о будущем района ещё до покупки недвижимости, а не после появления строительной техники.

История Prometheus School ставит перед государством простой вопрос: если предприниматели решили построить школу вместо жилого комплекса, получили документы, вложили деньги, а теперь вынуждены защищать право на реализацию проекта, какой сигнал это посылает другим инвесторам? Инвестиционный климат определяется не количеством форумов, льгот и обещаний, а тем, насколько бизнес может доверять решениям государства. И если сейчас даже строительство школы превращается в борьбу за уже подготовленный участок, сколько предпринимателей в следующий раз захотят вкладывать собственные деньги в развитие города?

Иллюстрация на обложке сгенерирована с помощью ИИ