Почему и как налоговая может завысить стоимость имущества?

С 1 января 2026 года в Казахстане введены нормы, известные как «налог на роскошь». Они не выделены в отдельный платеж, а представляют собой повышенные налоги и новые акцизы на элитное имущество и товары. И хотя платить его нужно будет только в следующем году, стоит подготовить заранее потому что, как показывает практика, оценка одного и того же объекта может колебаться в несколько раз. Кто на самом деле определяет рыночную стоимость имущества для налогообложения, почему разброс оценок бывает таким огромным – разбирался exclusive.kz.

Оценка оценке рознь

Первое, что нужно понять: в Казахстане не существует единой «налоговой оценки», которую по каждому объекту делает один и тот же орган по одной методике. Есть как минимум три разных механизма, и их часто путают.

Первый – налог на имущество физических лиц (жилье, дача, гараж, не используемые в бизнесе). Здесь никакой рыночной оценки вообще не проводится. Сумма считается по формуле: базовая стоимость квадратного метра (устанавливается в зависимости от населенного пункта), умноженная на площадь и на ряд корректирующих коэффициентов (износ, зона, этажность и т.д.). Эта цифра почти никогда не совпадает с ценой, за которую объект можно продать на рынке, поскольку как правило, она заметно ниже.

Второй – налог на имущество юридических лиц и ИП. Здесь база – тоже не «рыночная стоимость по мнению налоговика», а среднегодовая балансовая стоимость объекта по данным бухучета, с переоценкой не реже одного раза в три года. То есть по закону налоговый орган не вправе самостоятельно «назначить» рыночную цену коммерческой недвижимости просто для расчета имущественного налога, это не предусмотрено Налоговым кодексом.

Третий – доначисления в ходе налоговых проверок. Здесь речь идет не о плановом имущественном налоге, а о ситуациях, когда налоговый орган в акте проверки указывает доход (например, при дарении, безвозмездном получении актива, скрытой реализации, вкладе в уставный капитал или ином факте, где значение имеет именно рыночная стоимость на момент операции). Вот здесь и начинается пространство для больших расхождений, потому что закон обязывает определить рыночную стоимость, но не всегда четко регламентирует, кто именно и как это делает на стадии проверки.

Кто по закону имеет право оценивать

Профессиональная оценка в Казахстане регулируется Законом «Об оценочной деятельности в РК» и утвержденными Министерством финансов стандартами оценки. Проводить ее вправе только лицензированные (аттестованные) оценщики, члены соответствующей палаты оценщиков, а результатом является письменный отчет об оценке, составленный по строгим требованиям к форме и содержанию.

Методология едина для всей страны и опирается на три подхода, которые оценщик обязан рассмотреть (хотя не всегда все три применимы):

Сравнительный подход – стоимость определяется через сопоставление с аналогичными объектами. Подбираются аналоги, по каждому элементу сравнения (расположение, состояние, площадь, инфраструктура и т.д.) вносятся корректировки, после чего выводится итоговое значение.

Доходный подход – применяется, когда объект приносит доход (аренда). Рассчитывается чистый операционный доход и делится на ставку капитализации.

Затратный подход – используется для специфичных объектов с ограниченным рынком. Здесь считается стоимость воспроизводства или замещения за вычетом накопленного износа.

Закон прямо определяет, когда оценка обязательна: изъятие имущества для государственных нужд, ипотечное кредитование, приватизация, банкротство, внесение имущества в уставный капитал на сумму свыше 20 000 МРП, споры при исполнительном производстве. И отдельно, что важно, обязательная оценка для целей налогообложения предусмотрена только для недвижимости физических лиц, не используемой в предпринимательской деятельности, а также для земель крестьянских хозяйств. Для бизнеса такой обязательной, регулярной, «казенной» оценки для налоговых целей закон не устанавливает – в стандартных ситуациях это делает сам налогоплательщик по мере необходимости.

Так откуда же берется «300 миллионов» в акте проверки? Если формальная, стандартизированная оценка в спорах о доначислениях – не обязанность налогового органа по умолчанию, а инициатива, которую по факту чаще берет на себя проверяющий, то возникает пространство для субъективности.

На практике это выглядит так. Инспектор в ходе проверки должен для целей налогообложения определить рыночную стоимость операции (например, безвозмездно полученного имущества, скрытой реализации, дарения между не льготными сторонами). Вместо заказа полноценного отчета у независимого лицензированного оценщика (со всеми корректировками, выездом на объект, анализом аналогов) нередко используется упрощенный, кабинетный расчет – по объявлениям о продаже похожих объектов, по кадастровым данным или по внутренним базам сравнения.

Такой расчет методологически слабее отчета профессионального оценщика. В нем, как правило, отсутствуют корректировки на торг (цена в объявлении почти всегда выше цены реальной сделки), на состояние объекта, на срочность продажи, на неликвидность.

Итоговая цифра в предварительном акте проверки нередко оказывается завышенной, иногда потому, что это и есть «стартовая» позиция, оставляющая пространство для последующего пересмотра, а иногда просто из-за недостатка данных и времени у проверяющего.

По Налоговому кодексу у налогоплательщика есть право не согласиться. После вручения предварительного акта проверки у него есть 15 рабочих дней, чтобы подать письменное возражение с изложением своих доводов и приложением документов – в том числе собственного отчета об оценке от лицензированного оценщика или контррасчета. Именно на этом этапе, по опыту консультантов, первоначальная сумма нередко существенно снижается. Налоговый орган либо принимает контррасчет налогоплательщика, либо сам корректирует свою методику под давлением аргументированных возражений.

Почему разброс в разы

Что показывает практика оценочных споров в Казахстане (в том числе судебная)? Оценка «по объявлениям» и оценка «по реальным сделкам» дают принципиально разные числа. В Казахстане до сих пор нет единой публичной базы фактических цен сделок с недвижимостью (в отличие, например, от нотариальных реестров в некоторых других странах), поэтому оценщики и инспекторы вынуждены опираться на цены предложения, которые всегда выше цен реальных продаж.

Разные подходы дают разные результаты. Если один расчет сделан сравнительным методом, а другой – затратным (по стоимости строительства за вычетом износа), расхождение в разы вполне объяснимо, особенно для нестандартных или специализированных объектов.

Закон «Об оценочной деятельности» прямо предусматривает механизм экспертизы отчета об оценке при возникновении спора о достоверности цифры. Такую экспертизу проводит экспертный совет палаты оценщиков, а в случае несогласия сторон вопрос переходит в суд. Практика показывает, что расхождения между «спорным» отчетом и результатом судебной оценочной экспертизы бывают весьма значительными: в одном из проанализированных судебных дел разница между оценкой, положенной в основу исполнительного производства, и результатом судебной экспертизы составила 70 млн тенге при итоговой стоимости объекта около 287,5 млн тенге, то есть более 20%. Суд в этом деле принял за основу заключение судебного эксперта, признав первоначальный отчет недостоверным.

У проверяющего органа объективно есть интерес не занижать потенциальную сумму доначисления на предварительном этапе (это его отправная позиция для дальнейшей проверки аргументов налогоплательщика), у налогоплательщика – интерес доказать более низкую стоимость. Это классическая ситуация переговорной асимметрии, характерная не только для Казахстана.

Что говорят профессиональные оценщики

Некоторые эксперты говорят, что оценка и налогообложение тесно связаны, и субъекты оценки – что заказчик, что сам оценщик – обязаны заранее понимать, какие налоговые последствия повлечет та или иная итоговая цифра. Так, если стоимость объекта по результатам оценки оказывается выше учетной (балансовой), разница может быть признана приростом стоимости и включена в налогооблагаемый доход. Иными словами, любая переоценка – палка о двух концах. Заниженная стоимость может уменьшить налог на имущество, но при последующей продаже по рыночной цене «всплывет» в виде куда более значительного налога на прирост стоимости или корпоративный подоходный налог. Этот момент нередко упускают из виду и предприниматели, и – что скрыто в основе многих споров – сами проверяющие, которые при расчете доначислений не всегда учитывают весь комплекс норм Налогового кодекса, а не только «удобную» для доначисления часть.

Как защититься от завышенной оценки

Не дожидаться спора. Если готовится сделка, дарение, вклад в уставный капитал или иная операция, где стоимость актива имеет налоговое значение, стоит заранее заказать независимую оценку у лицензированного оценщика – это лишает налоговый орган формального повода использовать собственный, менее обоснованный расчет.

Использовать право на возражение. Закон прямо дает 15 рабочих дней на письменные возражения к предварительному акту проверки – этим стоит пользоваться, подкрепляя позицию документами, а не только устными доводами.

Требовать экспертизу отчета при споре. Если оценка кажется недостоверной, можно инициировать экспертизу в экспертном совете палаты оценщиков, а при несогласии с ее результатом, обратиться в суд, где может быть назначена судебная оценочная экспертиза.

Смотреть на налоговые последствия в комплексе. Снижение одной оценки может увеличить другой налог. Грамотная оценка учитывает это заранее.

Резкие расхождения в оценке имущества для целей налогообложения в Казахстане – это не столько признак произвола отдельных чиновников, сколько следствие системного пробела. Закон подробно регламентирует профессиональную оценку для одних ситуаций (обязательные случаи для физлиц, ипотека, изъятие для госнужд), но оставляет куда меньше формальных правил для расчетов, которые налоговые органы делают самостоятельно в ходе проверок.

Пока в стране нет единой публичной базы цен реальных сделок с недвижимостью, а спорные расчеты можно делать без обязательного привлечения независимого оценщика, разница в разы между первоначальной и итоговой суммой будет оставаться скорее нормой, чем исключением. Единственный работающий инструмент защиты для бизнеса на сегодня – грамотное и своевременное использование процедур возражения и независимой экспертизы, предусмотренных законодательством.

Иллюстрация на обложке сгенерирована с помощью ИИ