Почему обычный казахстанец никогда не получит льготную ипотеку?

Льготная ипотека под 1–2% может стать новым стимулом для строительного рынка, но есть риск, что вместо доступного жилья страна получит очередной виток инфляции и рост цен на квартиры. При этом Казахстану уже не хватает квалифицированных строителей, а прежние государственные программы так и не решили проблему жилищной доступности. Кому в итоге достанутся новые льготы – тем, кто действительно нуждается в жилье, или тем, кто и без того может позволить себе ипотеку – читайте на Exclusive.kz.

Риск инфляции

Известный экономист недавно заявил, что для мотивации людей «выйти из тени» и начать декларировать доходы нужно предложить им ипотеку под 1–2%, тогда они начнут платить пенсионные взносы. Но не приведет ли такая мера к очередному витку инфляции и перегреву рынка недвижимости? И самое главное, кто будет работать на новых строительных объектах, ведь квалифицированных рабочих в Казахстане и без того не хватает.

– Ставка 1–2% при базовой ставке 15,75% означает субсидию в размере около 14 процентных пунктов на каждый тенге кредита, – считает финансовый аналитик Геният Исин. – Платить за нее будет бюджет, Нацфонд или пенсионные активы вкладчиков ЕНПФ.

Да, в Сингапуре, на который у нас любят ссылаться, связка пенсионных счетов и жилья работает десятилетиями. Но там государство одновременно контролирует предложение жилья и цены на него. У нас же предложение формируют частные девелоперы, и дешевые деньги при неэластичном предложении уходят в стоимость квадратного метра.

Мы это уже видели в 2021 году, после разрешения изымать пенсионные излишки: значительная часть средств пошла на покупку квартир, и цены на них заметно выросли.

То есть риск инфляции вполне реален. Нацбанк и без этой идеи указывает, что рост квазибюджетного финансирования через холдинг «Байтерек» в объеме 8 трлн тенге может усилить инфляционное давление. Еще один массовый льготный канал добавит спроса именно тогда, когда регулятор только начал снижать ставку.

При этом льготы в первую очередь получат люди с официальным доходом и стажем пенсионных отчислений, то есть те, кто уже находится в системе. Владельцы жилья выиграют от роста цен, арендаторы – проиграют.

Сам мотив формализации доходов – желание сделать бизнес и заработки граждан официальными – разумен. Но люди уходят в тень из-за налоговой и административной нагрузки, а ипотека эту проблему не решает.

Если реализовывать такую идею, то только адресно: установить ограничения по цене и площади жилья, распространять программу исключительно на первичный рынок эконом-класса, учитывать продолжительность стажа пенсионных отчислений и предусмотреть ограниченную квоту.

Дефицит рабочих рук

– Приведет ли анонсированная президентом Токаевым программа «Халықтық құрылыс» («Народная стройка») к конкуренции за квалифицированные рабочие руки? Или таких специалистов у нас уже попросту нет?

– Президент поручил выделить из Нацфонда около 6,5 трлн тенге (порядка $14,2 млрд) до конца 2029 года на строительство социальных, транспортных и инженерных объектов по всей стране. В среднем это около 2 трлн тенге в год, или примерно 1% ВВП, сконцентрированных в одной отрасли.

Конкуренция за рабочих начнется почти сразу. Прежде всего, между государственными подрядчиками и частными девелоперами. Это выразится в росте зарплат и сметной стоимости строительства.

При этом кадрового запаса на рынке практически нет: во II квартале уровень безработицы составлял 4,5%, а Минтруда еще раньше прогнозировало дефицит кадров в транспортно-логистической отрасли, сельском хозяйстве и строительстве.

Привлечение работников из соседних стран уже идет: на 1 июля 2026 года официально были заняты 175,1 тыс. трудовых иммигрантов. Но за тех же рабочих из Узбекистана и Кыргызстана конкурирует Россия, где зарплаты выше. Поэтому рассчитывать на трудовую миграцию как на полноценное решение проблемы нельзя.

– Работодатели часто говорят, что местные рабочие кадры их не устраивают. Как вы думаете, откуда растут ноги этой проблемы?

– На мой взгляд, это объясняется несколькими факторами. Колледжи учат по программам, которые отстают от современных технологий в отрасли, а практики на реальных объектах недостаточно.

Сильные мастера за последние 20 лет частично уехали или перешли в смежные сферы, поколение наставников стареет. Строительство остается сезонной и наполовину неформальной отраслью, поэтому молодые люди не видят в ней перспектив для карьеры.

Работодатели при этом хотят получить готового специалиста, но почти не вкладываются в обучение. Логично было бы часть выделяемых 6,5 трлн тенге направить на программы дуального обучения и сертификации рабочих, закрепив соответствующие обязательства за подрядчиками. Тогда после реализации программы у страны останутся не только построенные объекты, но и подготовленные специалисты.

Почему не сработала «7-20-25»?

– В 2018 году была запущена программа «7-20-25» по обеспечению граждан жильем. Кажется, с этой задачей она не справилась: квартиры по ней в основном приобрели те, у кого и без того была возможность купить жилье.

– За восемь лет работы программа «7-20-25» выдала около 86 тыс. займов на сумму 1,236 трлн тенге. Для страны с населением более 20 млн человек это капля в море.

Темпы выдачи займов к тому же снижаются: за 10 месяцев этого года выдано 4172 займа на 84,8 млрд тенге. Программа живет за счет лимитов, которые выбираются за считаные дни, и превращается в лотерею для тех, у кого есть официальный доход и 20% от стоимости квартиры на первоначальный взнос.

Главная причина слабого эффекта в том, что «7-20-25» удешевляла кредит, но никак не влияла на предложение жилья и его стоимость. Деньги шли застройщикам первичного рынка, которые закладывали дополнительный спрос, созданный льготной ипотекой, в цену квадратного метра. Доступность жилья для семьи со средней зарплатой от этого не выросла.

Ипотека под 1–2% столкнется с той же проблемой, причем в более острой форме. Субсидия на каждый тенге кредита будет в два-три раза больше, чем в программе «7-20-25», а значит, бюджетных средств хватит на еще меньшее число получателей. Если же сделать программу массовой, она разгонит цены – об этом я уже говорил. Получается развилка: узкая программа повторит судьбу «7-20-25», широкая – подстегнет инфляцию.

Эффективной новая программа, на мой взгляд, может стать при соблюдении трех условий.

Во-первых, льготу нужно привязать к строительству доступного и арендного жилья, чтобы субсидирование увеличивало предложение квартир.

Во-вторых, получателей следует отбирать с учетом продолжительности стажа пенсионных отчислений. Тогда стимул выйти из тени станет реальным.

Наконец, успех программы нужно измерять соотношением стоимости жилья и доходов семьи, а не количеством выданных займов. По последнему показателю «7-20-25» все эти годы отчитывалась успешно.

– Тогда зачем принимаются такие программы?

– Целей обычно несколько, и одна из них – отчетность. Льготная ипотека решает сразу три задачи: дает конкретной группе людей возможность приобрести квартиру, поддерживает загрузку строительной отрасли, ее смежников и обеспечивает рабочие места. Кроме того, она демонстрирует обществу, что государство занимается жилищным вопросом.

Слабое место – в способе оценки результатов. Министерства отчитываются количеством выданных займов и введенных квадратных метров. По этим показателям программа выглядит успешной. Но если бы главным критерием была доля семей, способных приобрести жилье на собственную зарплату, картина оказалась бы гораздо скромнее.

Поэтому я бы говорил о неправильно выбранных показателях эффективности: программы проектируют ради отчетности о процессе, а не ради измеримого результата для покупателя жилья.

Кредиты для отчета

Житель Астаны Габит Нургали уверен: льготные государственные программы зачастую принимаются прежде всего ради отчетности.

– Я уже рассказывал о том, как меня «кинула» строительная компания «Альянсстройинвест»: продав нашу квартиру, она вернула мне в 2015 году, после судебных тяжб и вмешательства депутатов, обесценившийся миллион тенге, который я внес еще в 2008-м. Подробнее об этой истории. Из-за этой истории мы, как многодетная семья, не смогли своевременно встать в очередь на получение льготного жилья.

В 2019 году матери, награжденные подвесками «Алтын алқа» и имевшие право на получение бесплатного жилья наравне с участниками Великой Отечественной войны, были переведены в общую очередь многодетных матерей.

Но и здесь нам не повезло. В мае 2025 года, когда перед нами оставалась всего тысяча человек, функции учета очередников и распределения жилья перешли от местных акиматов к Отбасы банку. Однако у многих людей остались вопросы: по каким критериям определяются получатели жилья и кто контролирует соблюдение очередности?

В 2014 году я устроился на работу в ХОЗУ – Управление делами Президента, обслуживавшее Парламент. Сейчас моя семья уже седьмой год проживает в служебной квартире этого ведомства.

Получить ее нам помог депутат Владислав Косарев. Он в свое время донес нашу проблему до спикера Мажилиса Нурлана Нигматуллина. Когда мне вручали ключи, а жене – цветы, нам сказали, что эта трехкомнатная квартира передается в безвозмездное пользование. Однако с оформлением документов затягивали, а примерно через год пригласили подписать договор найма служебного жилья на условиях аренды с ежемесячной оплатой 50 тыс. тенге.

Когда в 2020 году я решил уйти из ХОЗУ по ряду причин, главной из которых была низкая зарплата, квартиру решили отобрать. Когда я пригрозил: «Попробуйте выселить меня с девятерыми детьми на улицу. Подниму скандал на всю страну», жилье оформили на жену – она продолжает работать в ХОЗУ.

В принципе, с нашими зарплатами мы могли бы приобрести собственную квартиру в ипотеку. Но четверо из девятерых детей – студенты, остальные – школьники. Все деньги уходят на еду, одежду, аренду и коммунальные услуги.

К слову, прежде чем обосноваться в служебном жилье, с 2008 по 2019 год мы сменили 31 квартиру. При этом всегда были хорошими арендаторами: соседи даже не замечали, что мы многодетная семья. В Астане таким семьям, как наша, трудно снять нормальное жилье, да еще и недорогое. Поэтому я специально выбирал убитые «клоповники» и сам приводил квартиры в порядок: отмывал их, выводил насекомых, стелил линолеум, менял сантехнику.

Но проходило совсем немного времени, и хозяева начинали придумывать «веские» причины, чтобы нас выселить. Сказать многодетной семье, что повышают арендную плату, язык не поворачивался, а инфляция росла. Поэтому чаще всего владельцы заявляли, что якобы продают квартиру.

А что касается льготных ипотечных программ вроде «7-20-25», то меня давно мучает вопрос: насколько они доступны тем, кто больше всего нуждается в государственной поддержке?

Похожая ситуация была с программой льготного автокредитования под 4%, запущенной в 2023 году. Электронная платформа AutoNESIE.kz, через которую граждане должны были подавать заявки, прекратила прием практически сразу – примерно через восемь минут после открытия.

Отчаявшись приобрести даже самую недорогую машину – народный Chevrolet Cobalt, – я обратился к руководителю отделения Halyk Bank на улице Ташенова, 6, чтобы выяснить, кому все-таки доступна эта государственная программа.

Она сказала, что денег выделено много и машин на всех хватит (!). В итоге я приобрел автомобиль по обычному, то есть кабальному, кредиту. Льготный, как я понял, достается только людям с солидными счетами в банках. Видимо, программа нужна была для отчетности, поэтому и открыли этот «краник».

Но такие люди, как я, которые всю жизнь работают официально и делают отчисления в пенсионный фонд, так и не смогли воспользоваться этими льготными кредитами. Поскольку пенсионные накопления обесцениваются из-за инфляции, кредиторы, видимо, считают, что мои отчисления в фонд недостаточны. Поэтому я уверен: сколько бы ни говорили о необходимости снизить банковские проценты по кредитам – хоть ипотечным, хоть потребительским, – простым смертным, как всегда, ничего не достанется.

Ведь никто не контролирует, кому в итоге достаются эти льготные кредиты.

Иллюстрация на обложке сгенерирована с помощью ИИ