Китайская недвижимость растет в цене

7 апреля, 2017

616

Цены на объекты жилой недвижимости в городах Китая первого уровня, таких как Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь вернулись на прежний уровень. Сейчас здесь на один дом приходится в полтора раза больше покупателей, чем в самых дорогих городах мира: Нью-Йорке, Лондоне и Гонконге.

Для того чтобы выпустить немного воздуха из этого пузыря на рынке жилищного строительства, прежде чем давление увеличится слишком сильно, потребуется более совершенное управление стремительной урбанизацией во всем Китае, а не только в четырех городах первого уровня.

Власти Пекина увеличили размер первоначального взноса для жителей, приобретающих вторую квартиру с целью вложения инвестиций, до 80% от ее стоимости, а также полностью запретили такие инвестиции нерезидентам.

Несомненно, жилищный вопрос требует самого безотлагательного решения в городах первого уровня. Их власти оперативно приняли меры для успокоения рынка. Власти Пекина, например, увеличили размер первоначального взноса для жителей, приобретающих вторую квартиру с целью вложения инвестиций, до 80% от ее стоимости, а также полностью запретили такие инвестиции нерезидентам.

Но это временное решение проблемы. Долгосрочное решение требует, чтобы власти обратили внимание на факт, что спрос на ограниченное предложение жилой недвижимости является высоким в настоящее время и продолжает расти. Это связано со стремительным притоком молодых талантливых китайцев в города, которые обеспечивают доступ к экономическим возможностям, не говоря уже о более развитой общественной инфраструктуре. Ответственные за принятие решений должны в процессе управления урбанизацией во всей стране определить оптимальное соотношение между государственным регулированием и рыночными силами.

В сложившихся на сегодняшний день обстоятельствах давление урбанизации ощущают на себе 100 (из 600) крупнейших городов Китая, в которых проживают 714,4 миллионов жителей, составляющие 52,8% всего населения страны. В 2016 году они создали 75,6% ВВП. В шести из этих 100 городов рост ВВП в прошлом году превысил 10%, по сравнению со средним национальным уровнем, составившим 6,7%. В 82 городах отмечен рост ВВП от 6,7% до 10% и только в 12 рост был менее 6,7%.

33 китайских городов достигли уровня высоких доходов. Четыре года назад этот предел преодолели только 16 городов.

Возможно, более важным показателем можно считать тот факт, что в 33 китайских городах ВВП на душу населения превысил 12 475 долларов США, а это значит, что по методике Всемирного банка они достигли уровня высоких доходов. Четыре года назад этот предел преодолели только 16 городов. Урбанизация в этих высокодоходных городах предоставляет более ценные сведения о том, каким образом продолжить впечатляющую историю развития Китая, чем опыт городов первого уровня.

Новая книга Модель эволюционного экономического роста Китая: история Фошана (соавтором которой является один из нас) представляет комплексный анализ одного этих городов. Фошан превратился из сельского округа за пределами Гуаньчжоу, столицы провинции, в самый динамично развивающийся промышленный город Китая, доход на душу населения в котором в 2016 году составил 17 202 долларов США. Для сравнения в Пекине он был 16 624 доллара, а в Шанхае ‑ 16 251 доллара. В 2015 году ВВП Фошана вырос на 8,3%, по сравнению с 6,7% в Пекине и 6,8% в Шанхае. 60% ВВП города приходится на долю промышленности.

Кроме того, в стране, где чрезмерный долг вызывает растущее беспокойство, в Фошане коэффициент отношения долга к ВВП в 2011 году составлял лишь 85%, намного меньше, чем в среднем по стране, где этот показатель был равен 121%. Стремительный рост ВВП в Фошане, один из самых быстрых в Китае, был обеспечен вкладом частного сектора с надлежащей поддержкой со стороны местных органов власти. Поэтому он в значительной степени зависел от самофинансирования, а не от займов. Аналогичным образом частный сектор профинансировал примерно две трети инвестиций Фошана в основные средства, которые создают до 30-40% ВВП.

Стратегия развития Фошана ориентирована на включение города в цепочку поставок динамично развивающегося региона Дельты Жемчужной реки, в который входят такие глобальные города, как Гонконг, Шэньчжэнь и Гуанчжоу, обеспечивая, таким образом, связь со всем миром. Кроме того, в стратегию входит развитие навыков работы и производственных мощностей в специализированных областях, создавая крупнейшие в мире рынки осветительных приборов и мебели.

В настоящее время предметом гордости Фошана является то, что несколько частных фирм и компаний малого и среднего бизнеса распространили по городу более 30 специализированных промышленных кластеров и интегрировались в глобальные цепочки поставок. Компания Midea Global, например, является мировым лидером в области разработки, производства и продажи бытовых электроприборов.

Город также установил связи с другими соседними городами, каждый из которых обеспечил другим конкурентные преимущества, усиливая, таким образом, совместное развитие. В то же время, несмотря на это, Фошан способствовал возникновению жесткой конкуренции, как внутренней, так и с другими городами, что вполне может быть самой большой причиной его успеха.

Ключевым фактором успеха был гибкий подход властей, основанный на тщательном мониторинге сигналов рынка.

Муниципальные власти Фошана, которые одними из первых провели эксперимент с поселковыми и сельскими предприятиями и приватизацией в начале 1980-х годов, сыграли важную роль в поддержке частного предпринимательства. В частности, они поддержали повышение квалификации и создание жизненно важной инфраструктуры, при этом избегая создания недоступных по средствам жилых и ненужных офисных зданий. В стране, где массу проблем создавали избыточные мощности и пузыри на рынке строительства жилья, это была дальновидная политика.

Ключевым фактором успеха был гибкий подход властей, основанный на тщательном мониторинге сигналов рынка. Благодаря такому мониторингу муниципальные власти Фошана и органы управления окружного уровня смогли распознать драматичную реструктуризацию мировых цепочек поставок и своевременно среагировали надлежащим образом, а именно улучшили обеспечение жильем и оказание медицинских услуг, предоставляя эти услуги даже трудовым мигрантам и решая проблему излишнего загрязнения окружающей среды.

Керамическая промышленность Фошана превратилась из грязной, энергоемкой и разрозненной промышленности в чистую, энергоэффективную и консолидированную отрасль, в основном благодаря разработанным муниципальными властями стандартам.

Местные власти также способствовали тому, что частные предприятия Фошана в основном завершили трудный процесс реструктуризации, начавшийся в 2008 году. Керамическая промышленность Фошана превратилась из грязной, энергоемкой и разрозненной промышленности в чистую, энергоэффективную и консолидированную отрасль, в основном благодаря разработанным муниципальными властями стандартам, за применением которых тщательно следили. В то же время местные власти Северо-Восточного Китая продолжают сопротивляться проведению структурных реформ, необходимых для регулирования излишних мощностей, ограничения излишней доли заемных средств, высокой стоимости транзакций и устранения пробелов в обновлении технологий.

Города обладают уникальной возможностью для поддержки роста, в т.ч. путем создания конкуренции, стимулирования инноваций и свертывания устаревших отраслей, одновременно решая социальные проблемы, устраняя загрязнение окружающей среды и создавая рабочую силу.

В Китае увеличивается осведомленность о потенциале городов. Как показал опыт Фошана, города обладают уникальной возможностью для поддержки роста, в том числе путем создания конкуренции, стимулирования инноваций и свертывания устаревших отраслей, одновременно решая социальные проблемы, устраняя загрязнение окружающей среды и создавая рабочую силу, которая может справиться с появлением прорывных технологий. И поскольку Китай пытается управлять урбанизацией, скорее реагируя на рынок, а не пытаясь его преодолеть, то опробованная в деле модель Фошана вполне может оказаться бесценной.

Эндрю Шэн ‑ заслуженный член Азиатского глобального института Университета Гонконга и член Консультационного совета по устойчивому финансированию Программы Организации Объединённых Наций по окружающей среде.

Сяо Гэн ‑ президент Института международных финансов Гонконга, профессор Университета Гонконга.