Реформа ЖКХ провалена?

Приближается дедлайн – переход 1 июля к новым формам управления жилищно-коммунальным хозяйством. Госорганы уверяют, что все идет по плану, однако на деле реформы ЖКХ провалена – об этом exclusive.kz сообщил председатель объединения ИП и ЮЛ «Ассоциации субъектов управления, сервиса и энергосервиса в жилищной сфере «Шанырак» Сакен Махамбетов.

– Как известно, реформа ЖКХ в Казахстане началась в 2017 году, – говорит Махамбетов. – Она стартовала с записки помощника президента Алихана Смаилова, который сегодня является премьер-министром о том, что необходимо сделать в этой сфере. Тогда по поручению Президента страны Нурсултана Назарбаева в правительстве были разработаны изменения в Закон о жилищных отношениях, которые касались формы управления. Если раньше у нас было четыре формы управления, включая КСК, то в новой редакции осталось только две: объединение собственников имущества (ОСИ) и простое товарищество договор о совместной деятельности всех собственников (ПТ). Все старые формы управления собственностью должны были быть ликвидированы к 1 июля 2022 года, то есть уже фактически через две недели.

Как нам сообщают государственные органы, сейчас в порядок 6 процентов домов в стране преобразовано в ОСИ и в 40-50 процентов – в ПТ. Не стоит забывать, что главная задача реформы – капитальный ремонт многоквартирного жилого фонда. Но деньги, выделенные на это в рамках программы «НурлыЖол», не освоены, хотя госорганы уверяют население, что все идет по плану. Недавно руководитель мажилиса Альберт Рау заверил, что к 1 июля все КСК и другие формы управления будут преобразованы, но что произойдет после 1 июля на деле никто не знает. Надо признать – реформа ЖКХ в Казахстане провалена. Никакого обещанного рынка, никакой конкуренции, никаких частных инвестиций в эту отрасль в ближайшее время мы однозначно не увидим. Для этого требуются системные изменения, о которых мы постоянно говорим. Но, увы, они так и не были услышаны.

– Что конкретно вы предлагаете?

– Для реформы ЖКХ нужны хороший закон и реальный срок исполнения. Сегодня не решен фундаментальный вопрос собственности на общее имущество. Вот вы, например, знаете свою долю в общем жилищном имуществе и из чего она состоит? Никто ответить на этот элементарный вопрос не может. Но если мы совладельцы, то логично должны знать, из чего состоит наш дом и какова в нем наша доля. Наша Ассоциация говорит о том, что доля должна прописываться при сделках купли – продажи и в правоустанавливающих документах. Ведь кроме площади своей квартиры мы ничего не знаем, а в развитых странах фигурирует не площадь квартиры, а доля в земельном участке, где находится ваше здание. Известно, что земля в Алматы дорогая. И ваш дом может быть старым, но, если он стоит в центре города, может быть продан гораздо дороже нового элитного дома, который построен на отшибе. Но налог на землю с многоквартирных домов не взыскивается, тогда какие же тогда мы с вами собственники? Мы его не платим с 2019 года, так администрирование этого платежа занимается больше средств, чем от него поступает. Возможно, это сделано в угоду большим застройщикам, которые гектарами владеют землей и налог на нее не платят. А поскольку у нас нет доли на землю, мы не вправе запретить или распоряжаться тем, что могут построить во дворе нашего дома.

Абсурдность ситуации и в том, что мы с вами не знаем, кто наши соседи – совладельцы. Выяснить это юридически невозможно, потому что этого не позволяет сделать закон о защите персональных данных. Для этого приходится нанимать адвоката. В развитых странах все это нотариально зафиксировано в договоре, где указаны все совладельцы, общее имущество и правила проживания в доме. Все это нам и нужно сделать.

Еще одна проблема в том, что сейчас в Казахстане фактически нет профессиональных управляющих компаний. Поэтому специалисты нашей Ассоциации прописали профессиональные стандарты «управляющий компании», внедрили ее в классификатор учебных заведений ТИПО. Прежде всего, управляющий – человек, который владеет навыками коммуникаций, иметь знания в области инженерии, юриспруденции, финансах. Второй уровень – хаузмастер – специалист, который 24 часа находится на объектах, знает всех и вся. К ему может обратиться любой собственник, чтобы решить ту или иную коммунальную проблему.

– Сейчас многие председатели КСК будируют вопрос о создании ПТ…

– Основная цель реформы, как я уже сказал, заключалась в проведении капитального ремонта, после которого и должно было осуществиться внедрение института самоуправления собственников, чтобы они сами решали кто и как будет управлять их жилищным фондом. Так это делается в цивилизованном обществе. Наше государство, выйдя из жилищной сферы, оставило за собой право вмешиваться и в деятельность КСК. То есть у КСК и акимата сложились некие доверительные отношения. С одной стороны, если бы их не было, жилищный фонд остался бы без содержания, потому что кто-то должен на себя взять эту миссию. А с другой, председатели КСК привыкли к этому и решили, что им все дозволено.

Почему создание ОСИ пробуксовывает? Не в каждом доме найдется желающий возглавить ОСИ или даже войти в совет дома. Одним заняться этим мешает основная работа. С другой стороны, если человек становится председателем ОСИ, у него автоматически появляются обязанности, которые завтра могут аукнуться некими материальными взысканиями, так как он несет ответственность за общедомовое имущество. Мы уже видим, что за небольшую зарплату туда никто не пойдет работать. Во всем развитом мире структур, подобных ОСИ, не более 15 процентов, потому что далеко не каждый собственник захочет взять на себя такую большую ответственность.

Поэтому КСК и предлагает форму ПТ, чтобы оно заключило с ним договор с ними. Соответственно, КСК как работало, так и будет работать, формально переименовавшись в сервисную компанию. С одной только разницей, что жильцы будут платить больше денег на целевые расходы.

– Проблема в том, что при создании люди не хотят оформлять для ПТ доверенность на управление своим жилищным фондом…

– По закону ПТ – договор о совместной деятельности. Такая форма есть и в гражданском законодательстве. Например, мы с вами вдвоем купили автомобиль и являемся его совладельцами с равными долями 50 на 50. То же самое с многоквартирным домом. Все собственники являются совладельцами, у каждого есть доля. Но для управления домом по принципу ПТ каждый из жителей дома должны подписать договор, что он входит в простое товарищество после того, как оформит у нотариуса доверенность.

Но где гарантия, что открытый им счет нельзя будет украсть, арестовать? Чтобы этого не произошло, нужно законодательно внести в норму, что доверенное лицо может открыть только счет, который принадлежит ПТ. В той же Германии объединение собственников – не юридическое лицо и для этого не нужно иметь печать и так далее. Но счет они открывают и по нему работают. Более того, при покупке квартиры старый и новый собственники идут к нотариусу и им выдается декларация о разделе собственности. Это практически тот же договор ПТ, где прописано все имущество, все другие собственники и правила проживания. Если покупателя все это устраивает, то он этот договор подписывает. Мы тоже должны прийти к этому. При этом, не обязательно давать доверенность, а достаточно решения общего собрания, на основании которого доверенное лицо могло бы совершать управление домом. Но поскольку в нашем законе прописана необходимость доверенности, которая должна быть нотариально заверена, а это вряд ли кто-то будет делать. Так что создание ОСИ зависло на стадии организационной работы, хотя акиматы рапортуют обратное.

– А можно ли выбрать доверенное лицо дома без собрания его жителей?

– Доверенное лицо ПТ выступает от имени собственников всего дома. Собрание должно быть проведено обязательно. Для принятия решения в нем должно присутствовать не менее 50 собственников квартир. По избранию формы правления должен быть кворум 50+1, а две трети должны голосовать по финансовым вопросам, по тарифам. Эти голоса должны собираться путем письменного опроса или на собрании.

– Однако, как показывает практика, все это легко фальсифицируется КСК, которые боятся остаться не у дел…

– Это происходит потому, что люди не приходят на собрания и не смотрят, какое решение за них принимают заинтересованные лица. В случае фальсификации решения собрания нужно идти в гражданский суд, но многие председатели уверены в том, что никто из жильцов заниматься этим не будет и пользуются этим. А обращения жильцов в акиматы не имеют смысла, поскольку они как раз заинтересованы в том, чтобы отстраниться от решения многочисленных проблем, но отрапортовать о том, что создано столько-то ПТ или ОСИ. Не думаю, что в случае фальсификации там вам чем-то помогут.

– Но КСК уже ничего по факту не делают, не готовятся к отопительному сезону, дворники не метут дворы… Люди боятся, что если они не создадут ПТ или ОСИ до 1 июля, у них отключат воду, свет и вообще начнется коллапс…

– Отключить никто ничего не может, поскольку это коммунальная сфера, которой занимаются большей частью монополисты. Но может возникнуть проблемы по качеству и своевременности подачи этих услуг. Внутридомовые сети обслуживают те же КСК. И действительно, если они завтра уйдут, то при любой аварии получится, что этим будет некому заняться и жильцам самим придется входить в отопительный сезон. Я не знаю, какой выход нашли акиматы или профильное министерство. К слову, из последнего уже ушло несколько человек, раньше занимавшихся реформой, которые хотя бы знали, куда мы движемся или хотя бы планируем двигаться. Сменилось три министра, руководители управлений и департаментов. Боюсь, что говорить с теми людьми, которые сегодня там работают, просто бессмысленно.

Министерство зациклено на полном переходе к ОСИ, но это не выгодно жильцам, которые теперь будут платить в 2,5 раза больше, чем сейчас. Министерство предлагает создать общую управляющую компанию, то есть по факту вернуться к той же схеме КСК. Не проще было бы оставить КСК, но повысить в нему требования, проводить проверки, упростить процесс смены председателя?

– Так зачем все это было придумано?

– Хороший вопрос! Я догадываюсь, что здесь есть большая коррупционная составляющая, связанная с капитальным ремонтом. Уже сегодня мы видим, что часть выделенных денег уходит в чьи-то карманы, осуществляется некачественный ремонт, используются некачественные материалы. Если проследить цепочку, по которой движутся эти деньги, все станет понятно.

– Что же делать сейчас жильцам домов?

– Надо объединяться, выбирать старших по дому, подъезду. Делегирование полномочий для нас тоже школа. Мы, со своей стороны, пытаемся менять ситуацию, проводим международные встречи, изучаем опыт других стран. Так, отличная система управления ЖКХ отработана в Белоруссии. В частности, внедрены элементы относительно капитального ремонта. Если дом не выбрал управляющую компанию, там она назначается через конкурс в местных органах. Она делает ремонт и только потом выставляет счет жильцам, то есть, отчитывается о проделанной работе. Если все нормально, жильцы просто обязаны платить. В этой стране есть стандарты, по которому дом содержится должным образом. В России ситуация похуже, там управляющие компании превратились в крупных монополистов, у которых по несколько тысяч домов. Но все же есть хорошие управляющие компании, которые содержат дома в порядке, убирают придомовую территории.

Я уверен, в одном: нельзя отдавать сферу ЖКХ на откуп человеческому фактору. Люди не должны зависеть от того, как им повезет с председателем.

• 159
• 139